胡偉良／政府的自主都更真的能解決老屋沒建商推動的困境嗎？
作者／來源：品嘉建設集團創辦人 胡偉良｜文章來源：三立iNEWS
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自主都更：理想與現實之間的巨大裂縫
在這樣的背景下，政府將「擴大自主都更」列為施政主軸，邏輯上完全可以理解：如果建商因為無利可圖而退場，那就讓地主自己來。排除建商利潤分配，增值空間由地主完整保留，地主掌握建材選擇與施工監督的主導權，聽起來像是都更困境的出口。
但現實的數據極為冷酷。2019年至2025年間，雙北地區都更核定案共439件，自主都更僅22件，佔比不足5%。七年的時間，一個被寄予厚望的制度，產出不到兩位數。障礙不在意願，而在結構：
更新會屬一案型組織，理監事每三年改選，但都更周期動輒五到七年，主導成員更替導致決策中斷；缺乏業績與資本積累，金融機構放款意願極低，多數案件卡在無法取得足額建設資金。
實務現場的案例更為赤裸：北市精華地段一個450坪的自主都更案，2016年送件時預估每坪造價15萬元，2023年核定時營建成本已飆到27至28萬元，地主想重新找建商接手，卻沒有業者願意進場。高雄最大的海砂屋自主都更案，250戶住戶多為老人，每戶10萬元的前期資金都籌不出來，都更專家隨之離去。都更案「核定不等於能開工」，成本一變，三方的算盤就對不起來，出現大量「不做、也不撤」的殭屍都更。
自主都更在營建成本快速飆漲的時代，面對的正是同一個成本失真的結構，而且它還少了品牌建商的規模採購能力、售後服務體系與融資信用。自主都更案的售價，因為缺乏品牌溢價與售後服務的信任基礎，
在預售市場上將明顯不如品牌建商的推案，這反過來壓縮了地主分回的實際價值。佔比從5%往上提升是合理的預期，但要成為主流，在成本結構與融資體系沒有根本性改革之前，並不容易。更可怕的是貸款的年齡＋年限（＜75）限制，交屋時若遇銷售不順，屆時老年屋主甚至房子有被法拍的可能。
但現實的數據極為冷酷。2019年至2025年間，雙北地區都更核定案共439件，自主都更僅22件，佔比不足5%。七年的時間，一個被寄予厚望的制度，產出不到兩位數。障礙不在意願，而在結構：
更新會屬一案型組織，理監事每三年改選，但都更周期動輒五到七年，主導成員更替導致決策中斷；缺乏業績與資本積累，金融機構放款意願極低，多數案件卡在無法取得足額建設資金。
實務現場的案例更為赤裸：北市精華地段一個450坪的自主都更案，2016年送件時預估每坪造價15萬元，2023年核定時營建成本已飆到27至28萬元，地主想重新找建商接手，卻沒有業者願意進場。高雄最大的海砂屋自主都更案，250戶住戶多為老人，每戶10萬元的前期資金都籌不出來，都更專家隨之離去。都更案「核定不等於能開工」，成本一變，三方的算盤就對不起來，出現大量「不做、也不撤」的殭屍都更。
自主都更在營建成本快速飆漲的時代，面對的正是同一個成本失真的結構，而且它還少了品牌建商的規模採購能力、售後服務體系與融資信用。自主都更案的售價，因為缺乏品牌溢價與售後服務的信任基礎，
在預售市場上將明顯不如品牌建商的推案，這反過來壓縮了地主分回的實際價值。佔比從5%往上提升是合理的預期，但要成為主流，在成本結構與融資體系沒有根本性改革之前，並不容易。更可怕的是貸款的年齡＋年限（＜75）限制，交屋時若遇銷售不順，屆時老年屋主甚至房子有被法拍的可能。
產業量能的全面短缺：不只是審議，是整條產業鏈
都更的瓶頸從來不是單點的。施工端，缺工問題未解，工期普遍延宕一年至一年半以上，利息與營建成本隨之暴增。整合端，建商在成本與房價無法估算的環境下，「想動不敢動」，甚至出現「寧願去做冷氣」的退出訊號。審議端，台北市都發局相關單位的人力未能同步補足，議員直指都更、危老及建管業務不斷增加，基層用加班與健康換取數字。這是一條完整的產業鏈同時緊縮：沒有人整合、沒有人施工、沒有人審議，任何單點的加速都只會把壓力擠壓到其他環節。
施工量能的解方不在於單純增加人力，而在於改變生產方式。內政部已推動「台灣建築模組化與智慧營造」雙聯盟，目標是透過構件標準化、預製化與預鑄化，達到縮短30%工時、降低40%現場人力需求。模組化工法的成本瓶頸在模具開發，關鍵在於推動構件標準化——預鑄柱、梁的結構斷面與跨距標準化，整體浴室尺寸規格化，才能提高模具重複使用率、帶動工廠自動化生產量能。這不是一蹴可幾的轉型，但它是唯一能結構性緩解施工量能短缺的路徑。
施工量能的解方不在於單純增加人力，而在於改變生產方式。內政部已推動「台灣建築模組化與智慧營造」雙聯盟，目標是透過構件標準化、預製化與預鑄化，達到縮短30%工時、降低40%現場人力需求。模組化工法的成本瓶頸在模具開發，關鍵在於推動構件標準化——預鑄柱、梁的結構斷面與跨距標準化，整體浴室尺寸規格化，才能提高模具重複使用率、帶動工廠自動化生產量能。這不是一蹴可幾的轉型，但它是唯一能結構性緩解施工量能短缺的路徑。
最後修改：