「這數字」暴跌破9成！都更急凍背後真相？胡偉良：「這件事」出問題
品嘉建設集團創辦人 胡偉良｜文章來源：遠見
今年初我即預判，在「土方之亂」與「台北市綠容率正式上路」雙重衝擊下，都市更新與危老改建的申請量將出現大幅滑落。如今數據出爐，情況不僅如預期，更遠超想像。
最新統計顯示，今年前兩個月，台北市危老改建申請案竟只剩4件，較去年同期43件，暴跌超過9成；都市更新核定案同樣急凍，從36件驟降至4件，跌幅同樣高達9成。
若放眼全國，各縣市政府去年前兩個月合計核定90案，今年僅剩10案，其中新竹、台中、高雄等過去被視為房市熱區的城市，甚至出現「零核准」的極端現象。
這不是修正，而是斷崖式崩跌；這也不是短期波動，而是結構性問題的全面爆發。
今年初我即預判，在「土方之亂」與「台北市綠容率正式上路」雙重衝擊下，都市更新與危老改建的申請量將出現大幅滑落。如今數據出爐，情況不僅如預期，更遠超想像。
最新統計顯示，今年前兩個月，台北市危老改建申請案竟只剩4件，較去年同期43件，暴跌超過9成；都市更新核定案同樣急凍，從36件驟降至4件，跌幅同樣高達9成。
若放眼全國，各縣市政府去年前兩個月合計核定90案，今年僅剩10案，其中新竹、台中、高雄等過去被視為房市熱區的城市，甚至出現「零核准」的極端現象。
這不是修正，而是斷崖式崩跌；這也不是短期波動，而是結構性問題的全面爆發。
一、從「量縮」到「凍結」：市場已經失去動能
過去幾年，都市更新雖然推動困難，但仍維持一定量能，其背後有兩個支撐：
1. 政策持續鼓勵
2. 開發利潤尚可支撐整合成本
然而，今年的數據顯示，這兩個支撐條件已同時鬆動。
當申請案量與核定案量同步暴跌9成，代表的不是「市場觀望」，而是：市場已經暫停運作，甚至進入凍結狀態。
這種情況，在過去十年幾乎未曾出現。
1. 政策持續鼓勵
2. 開發利潤尚可支撐整合成本
然而，今年的數據顯示，這兩個支撐條件已同時鬆動。
當申請案量與核定案量同步暴跌9成，代表的不是「市場觀望」，而是：市場已經暫停運作，甚至進入凍結狀態。
這種情況，在過去十年幾乎未曾出現。
二、問題核心：成本失控壓垮整體機制
這一波急凍，表面上看似政策或市場因素，但本質只有一個：開發成本結構已經失衡。
首先是「土方之亂」
台北及周邊地區棄土去化困難，導致運輸距離拉長、處理費用飆升。對於多數需開挖地下三至五層的都更案而言，土方成本已從可預估費用，變成不可控風險。
其次是「綠容率制度」
新制要求提高綠化比例，使得建築設計必須增加屋頂與立體綠化，不僅壓縮可售面積，更增加結構與維護成本。
再加上：營建缺工、材料成本上升、碳費與環保規範
這些因素疊加後，產生的是「成本連鎖反應」。
結果很清楚：成本快速上升，但房價與可分配價值並未同步增加。
首先是「土方之亂」
台北及周邊地區棄土去化困難，導致運輸距離拉長、處理費用飆升。對於多數需開挖地下三至五層的都更案而言，土方成本已從可預估費用，變成不可控風險。
其次是「綠容率制度」
新制要求提高綠化比例，使得建築設計必須增加屋頂與立體綠化，不僅壓縮可售面積，更增加結構與維護成本。
再加上：營建缺工、材料成本上升、碳費與環保規範
這些因素疊加後，產生的是「成本連鎖反應」。
結果很清楚：成本快速上升，但房價與可分配價值並未同步增加。
三、最危險的不是新案，而是「已核定案」
市場現在最大的誤判，在於把焦點放在「新申請案減少」。但真正的風險，其實在於：大量已核定案件，正在進入不可行區間。
這些案件在當初送件時：成本尚可控、分回條件可接受、建商仍有合理利潤，但現在情況已經改變：原本可以做的改建案，現在都入不敷出了。
如果地主與建商之間不重新協商分回條件，將出現3種情境：
1. 開工延遲
2. 合約重談
3. 案件停擺
這將形成「隱性翻船潮」。
這些案件在當初送件時：成本尚可控、分回條件可接受、建商仍有合理利潤，但現在情況已經改變：原本可以做的改建案，現在都入不敷出了。
如果地主與建商之間不重新協商分回條件，將出現3種情境：
1. 開工延遲
2. 合約重談
3. 案件停擺
這將形成「隱性翻船潮」。
四、制度錯位：政策在推動，市場卻無法承接
目前最大的問題，不是單一政策，而是「多項政策同時上路，卻缺乏整體配套。」包括：綠容率、土方處理限制、環保與碳排要求。
這些政策各自合理，但同時實施時，卻大幅提高開發門檻。最終結果是：政策持續要求都更，市場卻無法負擔都更。這種制度與市場的錯位，才是這一波急凍的真正原因。
這些政策各自合理，但同時實施時，卻大幅提高開發門檻。最終結果是：政策持續要求都更，市場卻無法負擔都更。這種制度與市場的錯位，才是這一波急凍的真正原因。
五、未來走向：3個不可逆變化
在這樣的環境下，都更市場將進入新的階段：
1.案量長期萎縮
在成本未回落前，申請與核定量難以回升，市場將進入「低量運作」狀態。
2.分回條件全面重設
過去的分回模式將失效，地主與建商需重新建立利益平衡。
3.市場集中化
能整合、能控成本的業者留下，其他逐步退出。
1.案量長期萎縮
在成本未回落前，申請與核定量難以回升，市場將進入「低量運作」狀態。
2.分回條件全面重設
過去的分回模式將失效，地主與建商需重新建立利益平衡。
3.市場集中化
能整合、能控成本的業者留下，其他逐步退出。
六、胡偉良觀點：都更沒有消失，但邏輯已經改變
表面上看，今年的數據令人震驚：
• 台北市危老與都更案量暴跌9成
• 全國核定案量從90件降至10件
• 多個主要城市出現「零核准」
但這些數字真正傳達的訊息是：都更並沒有消失，而是進入一個全新的競爭門檻。
未來能推動都更的，不再只是資金與意願，而是：能否重新計算成本、能否重建分配機制、能否在高成本環境下仍然成立。
都更需求從未消失，消失的是過去那套算得過的帳。
• 台北市危老與都更案量暴跌9成
• 全國核定案量從90件降至10件
• 多個主要城市出現「零核准」
但這些數字真正傳達的訊息是：都更並沒有消失，而是進入一個全新的競爭門檻。
未來能推動都更的，不再只是資金與意願，而是：能否重新計算成本、能否重建分配機制、能否在高成本環境下仍然成立。
都更需求從未消失，消失的是過去那套算得過的帳。