品嘉建設集團創辦人 胡偉良｜文章來源：遠見

台灣老屋數量龐大，尤其雙北地區屋齡30年以上住宅比例持續攀升。過去的改建模式，多半是「小基地、小規模、單點開發」，但隨著容積獎勵逐步收斂、營建成本上升、都市治理需求升級，老屋改建正邁向全新的結構轉型。這已不是單一建商、單一街廓的競賽，而是一場關於「城市尺度」的整合工程。
 

過去許多都更案僅數百坪，整合困難、設計受限、成本高昂。小基地開發往往面臨：
-地主土地持分零碎
-地下室開挖層數增加
-停車位配置困難
-公設比例被壓縮
結果是共負比偏高，地主分回下降，整體經濟效益不佳。
新趨勢則是直接整合完整街廓。完整街廓開發具有3大優勢：
-設計彈性提高
-車道、動線規劃更合理
-容積使用效率提升
基地規模一旦拉大，建築不再只是單棟重建，而是整體生活環境的優化。
 

當市場成熟後，單一街廓已非終點，而是起點。
真正的城市更新，是由多街廓連動整合，形成片狀街區改造。這種模式能：
-重塑整體道路與公共空間
-統一建築風貌
-提升區域房價天花板
例如，品嘉建設在內湖推動之多街廓整合案，即以整體街區視角思考，而非只看單棟建物。當片區更新完成，影響的不只是地主權益，而是整個行政區的價值重估。
 

當開發規模放大，都市計畫也必須同步升級。
未來趨勢將是：
-街區整體容積調整
-道路配置重新規劃
-公共設施集中設計
-綠帶與開放空間整合
單一基地難以觸動都市計畫，但片區整合卻有機會透過計畫變更，創造更合理的土地使用配置。這是從「被動適應法規」走向「主動創造規則」的轉變。
 

傳統都更市場，建商彼此競爭，重複整合、拉高成本、拖延時程。
未來將是同業合作、資源整合的新時代。大型街區開發需要：
-資金整合
-法務整合
-技術整合
-行銷整合
單一公司難以獨立完成全部片區，但若同業聯手，各自負責區塊或分工合作，不僅降低整合風險，也提升成功率。
競爭會拉高成本，合作才能創造規模。
 

傳統建商經營模式屬於「單案型週期循環」：
購地 → 開發 → 銷售 → 結束 → 再找下一案
這種模式具有高度波動性。
若同時布局多案、跨街區連動開發，就能形成：
-案件認列時間錯開
-現金流持續滾動
-銀行授信穩定
當都更案件數量足夠，營運模式就不再是「一次性收益」，而是平台型持續收益。
 

當開發規模拉大，橫向整合將帶來質變：
-建材統一採購降低成本
-設計模組標準化
-BIM數位管理
-工程排程連續化
規模化的意義，不只是成本下降，更重要的是品質穩定。
大型連續化營運可避免單案倉促決策，並提高施工效率，減少錯誤與返工風險。
 

以品嘉建設推動之4大基地為例：
內湖花園城本體 6,500坪
內湖花園城週邊3,900坪
民生東路 4,000坪
中山北路2,000坪
這些皆非單棟整建，而是多街廓合併開發。其核心思維不是蓋一棟房子，而是重塑一個街區。
當規模達到一定程度，共負比可有效控制、地主分回更具競爭力、建築品質可全面升級，這正是未來都市更新的關鍵轉型方向。
 

老屋改建已從「補破洞」走向「城市再造」。
未來趨勢明確：
-基地放大
-街區整合
-都市計畫同步變更
-同業合作
-多案平台化
-規格化與規模經濟
真正的贏家，不是整合最快的人，而是能看見城市全貌的人；都市更新的下一階段，不是單點勝負，而是整體格局的提升。
這是一場從建築層級，走向城市層級的革命。
 

文章出處｜https://www.gvm.com.tw/article/128411#