品嘉建設集團創辦人 胡偉良｜文章來源：風傳媒

 

根據台北市地政局統計，從2012年到2025年這13年間，台北市公寓房價幾乎原地踏步。2012年8月標準住宅平均單價為每坪42.68萬元，到了2025年6月僅微漲至48.50萬元，累計漲幅僅13.6％，甚至低於同期通膨率的15.6％。換言之，公寓在實質購買力上「不漲反跌」。
 

反觀大樓市場，同期標準住宅單價從48.95萬元一路上升至81.09萬元，漲幅高達65.7％；而15坪以下的小宅價格也上漲54.7％，漲勢遠勝於公寓。這樣的對比揭示了市場結構性轉變：老公寓的價值不再穩固，甚至正被新屋與小宅市場邊緣化。
 

公寓價格長期停滯，背後有三大主因。
 

第一是使用價值衰退
多數公寓屋齡已逾30年，設備老舊、格局落後、隔音差、公共安全不足。沒有電梯、不便代收包裹、缺乏垃圾集中區與管理委員會，讓居住品質明顯落後於大樓。年輕族群與新婚家庭對生活便利性要求提高，自然不再願意選擇公寓，市場需求逐年下滑。
 

第二是更新的不確定性
理論上，公寓具備土地持分高、重建潛力大的優勢，但實際上能成功改建的比例極低。台北市每年核准的都更案件雖逐年增加，但相對於數十萬戶老公寓而言，成功率仍屬鳳毛麟角。從整合、送件、審議到開工動工，少則五年、多則十年，過程中一戶不同意都可能卡關。市場對「可都更」的期待逐漸轉為「不確定能否都更」的保守認知，進而拉低公寓市場評價。
 

第三是區域比較效應
當周邊大樓陸續更新、街廓景觀翻新、公共設施提升，未改建的老公寓就會顯得突兀、老舊、價值感下滑。從房地產評價角度看，這就是典型的「負面外溢效應」：鄰地升級，自己反而貶值。
 

儘管如此，公寓仍有其不可取代的優勢。最大特色是「實坪大、室內使用面積高」。相同總價下，公寓往往能多出約30％的實際使用空間，三房格局可輕易隔出書房或客房，居住空間高於坪效偏低的大樓。
 

此外，公寓的土地持分相對較高，若位於精華地段，一旦遇上都更或危老改建，價值翻倍並非幻想。近年台北市多起成功都更案顯示，地主分回的新屋價值動輒比舊屋高出一倍以上。例如同樣位於松江、民生東路、內湖舊社區的公寓，若進入重建程序，分回後的換算價值往往高出原價1.5至2倍。
 

但這樣的「潛在紅利」終究是少數幸運者才能享有的機會。對多數老公寓而言，若整合困難、產權分散、鄰里意見不一，重建的夢想就成了無期限的等待。
 

公寓最大的風險在於「時間的侵蝕」。當屋齡超過50年後，管線老化、結構鏽蝕、漏水、壁癌、耐震力不足等問題將急速惡化。對購屋者而言，這類房屋除了自住價值低、貸款成數低，未來修繕成本也高，投資報酬率相對下降。
 

再者，隨著政府逐步推動建築安全與防災標準，老公寓將面臨更嚴格的耐震與消防規範。若無法達標，不僅影響保險承保、銀行鑑價，更可能在市場交易中遭買方「折價」，加上政府對於不合規部分的持續開罰。
 

台北市的房價結構正在出現分化：新成屋、大樓維持高價盤整，而公寓卻在實質價格上逐年走弱。若以實質購買力衡量，老公寓的價值其實正在緩慢「通膨侵蝕」中流失。
 

從都市發展角度看，公寓不僅是個人居住問題，更是城市安全與機能更新的關鍵。台北市超過7成建築屋齡已逾30年，其中公寓占了相當比例。若這些老屋長期無法更新，不僅影響都市景觀與居住品質，更會拖累整體房市結構。
 

因此，未來的關鍵在於加速都更制度的簡化與整合機制的創新。政府可考慮導入「一站式都更平台」、「容積獎勵合理化」與「金融支援機制」等措施，讓地主與建商能更快整合。
 

對個別屋主而言，也應審慎評估自己公寓的區位條件、鄰里意願與整合難度。若能早一步推動更新，不僅能改善生活環境，更能守住資產價值。反之，一旦拖延過久、錯過更新時機，老公寓恐怕不只是「房價不漲」，而是進入長期貶值的下坡路。
 

雖然我是建商，但對我而言，房地產不只是生意，而是一種責任。
 

開發一個社區，不只是蓋房子，更是在塑造城市的未來樣貌。
 

因此，我期盼自己不只是評論市場的人，更是推動市場健康發展的一份子。
 

每一次的發聲，都是希望讓政策更務實、讓市場更理性，也讓居住這件事，能更貼近人們生活的本質。
 

文章出處｜https://www.storm.mg/lifestyle/11079954