房價要跌了？不是台北、新北！胡偉良：投資客退場，「這3縣市」跌最慘，恐大跌10%
品嘉建設集團創辦人 胡偉良｜文章來源：風傳媒
一、央行政策：穩利率、嚴貸款、壓投機、保自住
2026年，中央銀行的政策主軸仍是「穩利率＋嚴管貸款結構」。雖然全球降息趨勢漸起，但台灣考量通膨與金融穩定，降息空間有限。央行將持續限制多屋族與高價住宅貸款成數，首購族仍享部分支持政策。在此環境下，房市價格若出現修正，主要原因不在利率劇降，而是成交量疲弱、議價空間擴大。
二、房地產供給：交屋潮壓力續增
根據內政部資料，2024年建照核發約15.6萬宅、使照量創下29年新高，意味2025至2026年交屋潮將持續湧現。大量完工物件將形成短期供給壓力，尤其集中於非蛋黃區及規格落後產品。因此，2026年市場將明顯出現「產品分化」現象：地段好、規格高的新成屋仍具支撐力；相反地，外圍區域的中大坪數、規格老舊案場將面臨價格鬆動與銷售壓力。
三、民間遊資：偏好安全資產，謹慎進場
雖然M2年增率仍維持約5%，整體流動性尚稱充裕，但放款年增率明顯放緩，顯示資金未強勢湧入房地產市場。民間遊資傾向流向高現金流與安全性資產，如都更宅、出租型產品或穩定收益型物件。投資性買盤趨於保守，市場焦點轉向「資產保值」而非「價差投機」。房地產已從投機型市場逐步回歸基本面，價格波動將更趨理性。
四、購屋慾望：民眾信心低迷，觀望期延長
根據多家房價指數調查，2025年下半年起，全台多數區域價格已出現連續季跌跡象。2026年民眾對房市信心維持低檔震盪，消費者「看跌房價」比率達50%，遠高於「看漲」的20%。換屋與投資型買盤觀望期延長，自住型買方成為主力。生活機能佳、交通便利的蛋黃區仍有穩定剛需，但蛋白、蛋殼區要吸引買氣，勢必得讓利5～10%甚至更多。
五、房市景氣：量縮價穩、區域分化
2026年全台成交量預期持平或再減5～10%。市場結構以自住與換屋為主，投資性交易退場。官方房價指數仍維持高檔，但民間即時數據顯示，北中南多數區域已進入「緩修正」階段。雙北核心地段房價持平±3%；台中、台南、高雄跌幅則可能達5～10%。中南部因推案量大、供給集中、外圍區域需求不足，成為調整主戰場。
六、經濟景氣：成長放緩但未衰退
主計總處與IMF預估，2026年台灣GDP成長約2%～2.8%，屬「放緩但非衰退」。製造業與出口動能疲弱，半導體與AI產業仍為支撐主軸；傳統產業普遍衰退，內需成為穩定力量。在人口老齡化與儲蓄率高的結構下，財富集中於低風險偏好的老年族群，導致長期利率維持低檔。未來房市將逐步轉為「醫療圈、交通圈」取代「學區房」的價值主軸。
七、胡偉良觀點：進入「高原轉分化」階段
2026年的房市，不會出現劇烈崩盤，也難見報復性反彈。市場已從投機高峰回歸理性，進入「高原轉分化」的新時期。政策不鬆、供給續壓、資金挑剔，讓房市走向更健康與務實的發展軌道。核心地段具抗跌性，邊陲產品必須以價換量。對建商而言，唯有透過強產品力、快去化與穩資金，才能在修正期中守穩基本盤，並在下個景氣循環中率先重回成長軌道。
後記：
市場總在樂觀與悲觀間擺盪，而我的角色，是成為那個「說真話」的建商。憑藉對市場第一手的掌握，我試圖打破業者必然「唱多」的刻板印象。我的文章不談華麗的銷售話術，只從數據與趨勢出發，帶您看清房地產的真實面貌——無論未來是晴是雨，我們都該做好準備。