都更別只看好處，「4大隱形成本」曝光！胡偉良：資金超支恐讓地主血本無歸
品嘉建設集團創辦人 胡偉良｜文章來源：風傳媒
近期行政院長公開宣示推動「自主都更」作為都市更新的新模式，強調此模式能降低住戶的行政費用、避免與建商分攤土地與容積，並以較低成本提升居住品質。這一政策方向呼應了當前台灣社會對都更的迫切需求，尤其是在老舊建築耐震能力不足、都市防災與居住安全隱憂日益突出的背景下。然而，自主都更是否真如政策宣傳般對地主全然有利？其推動過程中的挑戰與風險為何？本文將從政策理念、實際運作機制、風險分擔、社會條件等面向，深入評析自主都更的可行性。
近期行政院長公開宣示推動「自主都更」作為都市更新的新模式，強調此模式能降低住戶的行政費用、避免與建商分攤土地與容積，並以較低成本提升居住品質。這一政策方向呼應了當前台灣社會對都更的迫切需求，尤其是在老舊建築耐震能力不足、都市防災與居住安全隱憂日益突出的背景下。然而，自主都更是否真如政策宣傳般對地主全然有利？其推動過程中的挑戰與風險為何？本文將從政策理念、實際運作機制、風險分擔、社會條件等面向，深入評析自主都更的可行性。
一、自主都更的潛在優勢與政策誘因
無可否認，自主都更在理論上具備一定吸引力。首先，地主若能跳脫傳統合建分屋模式，確實有機會保留更多土地持分與容積獎勵，這意味著可觀的資產價值提升。其次，地主透過自主組織，能更直接參與設計規劃，打造符合自身需求的社區。從政策角度，鼓勵自主都更有助於加速都市老化地區的更新腳步，並促進社區營造與居民參與。
二、隱藏成本與風險：地主自主承擔的沉重負荷
然而，自主都更的光環下，隱藏著地主必須獨立承擔的多重風險與成本，這正是其推動困難的關鍵所在。
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1.整合過程的高交易成本與失敗風險：都更最艱難的環節在於整合百分百地主同意（或達到法定門檻）。自主都更雖避開了與建商的利潤分配，但並未消除整合過程中的溝通協調成本。地主間對更新條件、分配方案、財務負擔的意見分歧，往往導致整合曠日費時，甚至破局。代理實施者雖能協助，但其角色與建商不同，通常不具備強勢整合的動機與資源，且地主需支付其服務費用，這筆「代辦費」雖可能低於建商利潤，但仍是額外支出。
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2.資金籌措與財務風險：自主都更所需資金（包括規劃設計、營造施工、周邊費用等）全數由地主按比例分攤或共同貸款。這對許多家庭構成沉重財務壓力。更關鍵的是，營造工程費用可能因市場波動（如原物料價格上漲、缺工）而超支，地主需共同承擔這些成本增加的風險。若資金籌措不及，工程可能延宕甚至中止，造成更大損失。
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3.市場波動與銷售風險：在傳統建商都更中，建商承擔了興建完成後房屋銷售不佳或房價下跌的風險。但在自主都更中，此風險完全轉移至地主。若更新期間房市反轉，地主不僅資產價值未如預期提升，甚至可能面臨房屋滯銷或租金收益不如預期的困境。對於以自住為目的地主，影響或許較小，但對於期待資產增值者，則是不可忽視的巨大風險。
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4.專業能力與管理負擔：地主更新會雖委託專業代理實施者，但本身仍需具備一定的管理與監督能力，以確保工程品質、進度與財務透明。若代理實施者專業度不足或發生糾紛，地主團體往往處於弱勢，救濟成本高昂。從選商、簽約、監造到驗收，每一環節都需要地主投入時間精力參與，對大多數不具專業背景的住戶而言是極大負擔。
三、成功案例的條件與普遍適用的限制
台灣雖有少數自主都更的成功案例，但其成功通常奠基於特定條件，例如：社區成員同質性高、有強而有力的領導核心、住戶經濟條件較佳能負擔資金、以及地處精華區確保更新後價值。這些條件在大多數老舊社區中並非常態。對於產權複雜、住戶社經背景多元、缺乏意見領袖的社區，自主都更的成功機率不會高。政府若將自主都更視為普世解方，恐忽略多數民眾「厭惡風險」、「缺乏專業知識與時間」、「難以形成集體行動」的現實困境。
四、胡偉良觀點：理想很美好、現實很殘酷
自主都更在理念上賦權於民，符合居住正義與社區參與的潮流，其潛在利益確實吸引人。然而，現實中它要求地主承擔整合、財務、市場與專業管理的多重風險，這些隱形成本與失敗可能性，往往超出一般民眾的承受範圍。政策的推動，若僅強調美好願景而忽略背後的風險結構，恐將導致更多「看得見、吃不到」的案例，無助於實質解決都市老化的問題。
五、後記：
有人問，做為建商的我為什麼要不斷的提醒房市風險？因為我深信，唯有客戶的信任與市場的穩定，才是行業永續的根基。當投機的浪潮退去，留下的會是那些堅持誠信與專業的業者。但願本文的觀點，能為您在紛擾的市場中，提供一座照亮前路的燈塔。