台灣房價長年高漲，何時才能恢復合理水準？胡偉良提4解方，否則無法實現居住正義

品嘉建設集團創辦人胡偉良｜文章來源：風傳媒

台灣高房價問題困擾世代，年輕人望屋興嘆已成社會常態。究竟台灣房價是否過高？何時才能回歸合理水平？這不僅是經濟問題，更是攸關社會公平與世代正義的重大課題。要實現這個目標，需要從營建成本、都市更新、所得比與社會住宅等多面向同時著手，是一條需要政府、業界與社會共同努力的漫長道路。

一、營建成本結構的革命：從轉嫁到創新的典範轉移

目前台灣建築開發商的經營模式，主要建立在「成本轉嫁」的基礎上。土地成本、營建成本、管銷費用層層疊加，最終全數反映在售價上，由購屋者承擔。這種模式導致房價易漲難跌，形成價格僵固性。
要實現房價合理化，首先必須推動營建產業的轉型升級。具體而言，需要從以下幾個方面著手：

1.建築工法創新

引入預鑄工法、模組化建築等先進技術，透過標準化生產降低施工成本與時間。這不僅能提高營建效率，還能減少對傳統工匠的依賴，解決人力短缺問題。

2.供應鏈整合

建立集中採購平台，整合開發商需求，增強對上游材料供應商的議價能力。同時推動本土建材產業發展，降低進口依賴，穩定材料價格。

3.數位轉型

導入建築資訊模型（BIM）、智慧工地管理等技術，優化營建流程，減少浪費與錯誤，提升整體營運效率。

4.政策引導

政府應提供稅務優惠、容積獎勵等誘因，鼓勵開發商採用創新工法與綠色建材，形成產業升級的良性循環。

這種轉型需要時間，預計至少需要5-10年才能看到明顯成效。但這是實現房價合理化的必要基礎。

二、都市更新的加速推進：與時間賽跑的建築再生

台灣正面臨建築快速老化的嚴峻挑戰。根據內政部統計，全台屋齡超過30年的住宅已超過500萬戶，且每年持續增加。這些老舊建築不僅影響都市景觀，更潛藏安全疑慮。
都市更新是解決這個問題的關鍵，但目前推動速度遠遠跟不上建築老化的速度。要加速都更進程，必須：

1.簡化行政程序

建立單一窗口服務，縮短審查流程，明確化審查標準，降低不確定性。

2.完善權利變換機制

建立更公平合理的分配機制，減少所有權人間的爭議，提高參與意願。

3.擴大政府角色

在整合困難地區，政府應更積極介入，必要時啟動公辦都更，發揮示範效果。

4.多元更新模式

除了全面重建，也應推動整建維護、微型都更等彈性方案，適應不同社區需求。

理想情況下，當每年都更數量能達到老舊建築新增數量的1.5倍以上時，才能有效改善建築老化問題。這需要長期投入，預計需要10年的持續努力。

三、房價所得比的合理調整：供需兩端的平衡藝術

台灣都會區的房價所得比動輒超過15倍，遠高於國際認可的合理水平（4～6倍）。要將這個指標調整到可負擔範圍，需要從「降低房價」與「提高所得」雙管齊下：

1.供給面改革

·增加社會住宅與包租代管供給。
·釋出公有土地興建只租不售住宅。
·推動閒置土地稅、空屋稅，促進有效利用。

2.需求面管理

·完善信用管制，避免過度槓桿。
·打擊投機炒作，建立公平交易環境。
·引導資金投入實體經濟而非房地產。

3.所得提升策略

·產業升級帶動薪資成長。
·完善財富分配機制。
·提供購屋租稅優惠，減輕負擔。

這個過程最為複雜，因為涉及整體經濟環境的改善。樂觀估計，可能需要10-15年才能看到顯著成效。

四、社會住宅的合理配置：居住安全的堅實防線

社會住宅作為居住安全網的重要一環，其數量與品質直接影響房地產市場的健全程度。目前台灣社會住宅數量仍遠低於國際標準，需要急起直追：

1.數量目標

應以住宅總量的5%～10%為短期目標，長期則應朝向15%～20%的國際標準邁進。

2.區位選擇

避免集中化，應分散於各生活圈，促進社會融合。

3.品質提升

注重建築設計與社區營造，擺脫「貧民住宅」的刻板印象。

4.多元服務

結合社福、就業、長照等服務，打造全齡友善社區。

要達到合理數量，預計需要持續投入10年以上的時間與資源。

五、胡偉良觀點：耐心與決心的長期抗戰

品嘉建設胡偉良認為，台灣房價要回歸合理水平，絕非一蹴可幾。這個過程需要：

·短期（3～5年）：建立制度基礎，推動營建創新，加速社會住宅興建。
·中期（5～10年）：看到都更成效，營建成本開始下降，所得逐步提升。
·長期（10年以上）：房價所得比趨向合理，居住正義真正實現。

關鍵在於政府必須展現堅定決心，業界需要積極轉型，社會大眾也要有合理期待。房價合理化不是要讓市場崩盤，而是要建立一個讓年輕人看得到未來、讓世代間能公平競爭的居住環境。

這是一場需要耐心與智慧的長期抗戰，但為了台灣的永續發展與社會和諧，這條路非走不可。只有當每個努力工作的人都能擁有安身立命的住所時，我們才能說台灣真正實現了居住正義的理想。

文章出處｜https://www.storm.mg/lifestyle/11073482