品嘉建設集團創辦人 胡偉良｜文章來源：風傳媒

近年來，台灣房價高企的現象成為全民矚目的焦點。從央行接連祭出限貸措施，到政府強力加稅、提高囤房稅、加強預售屋管制，所謂的「猛暴打房」政策幾乎一波接著一波。然而，房價卻仍然屹立不搖，甚至在某些區域仍呈現緩步上升的態勢，讓許多民眾感嘆：「為什麼打了這麼多年，房價還是降不下來？」這個矛盾現象，值得深入剖析。
 

首先，必須理解台灣房市的結構性矛盾。房價之所以不易鬆動，原因不外乎以下幾點：
 

台灣土地取得成本佔整體房價的比例往往高達4至6成，尤其在台北市核心區域更是如此。再加上原物料價格上升、人力短缺導致工資上揚，使得建商即使不追求高利潤，房價也難以下探。換言之，政府若僅透過限制貸款或增加稅負，並未觸及成本結構，因此房價仍居高不下。
 

台灣人口雖然逐漸減少，但城鄉差距、交通便利性與就業機會集中，仍使六都，尤其是台北、新北、桃園與台中等區域有強烈需求。許多高所得族群及資金寬裕的投資者，仍將不動產視為抗通膨工具，導致買盤並未真正冷卻。
 

政府多半從「抑制需求」著手，例如限貸、提高持有稅，但卻缺乏「增加供給」的對策。結果造成市場交易量下降，但存量房屋仍舊有限，民眾無法買到更便宜、更宜居的新屋。換言之，壓抑需求並未改善結構性缺口。
 

台灣目前屋齡超過 30 年的房屋已佔全體的一半以上，其中許多屋齡 40～50 年的建築既不耐震也不舒適，卻因都市更新推動困難、進度緩慢，導致新供給無法有效替代老舊存量。這也意味著，即便交易量下滑，市場仍缺乏足夠的新選擇來壓低房價。
 

若要真正讓房價回到「民眾可負擔的範圍」，必須從根本面著手，而非僅止於政策口號。以下四大條件，是房價合理化的核心關鍵。
 

長期以來，建商面對原物料或人力成本上漲，往往選擇「直接反應」在售價上，將成本完全轉嫁給消費者。如此一來，房價自然一路墊高。若要打破這個循環，建商必須透過工法創新、模組化施工、規模化施工、大量採購等方式來降低營造成本。
當大多數主要開發商都能以「效率提升、成本降低」取代「單純轉嫁」，市場才能形成真正的價格鬆動。
 

台灣住宅快速老化是一大結構問題。根據統計，台北市 50 年以上老屋已超過三分之一，若都更進度仍舊緩慢，未來將形成「大量舊屋存量 + 新屋不足」的惡性循環。
唯有都市更新大量推出，讓新供給逐步取代老舊房屋，市場才可能因供需平衡改善而帶動房價回落。換言之，都市更新是穩定房價的最核心政策工具。
 

目前台灣的房價所得比在台北市高達 15～20 倍，遠遠超過國際認為合理的 6～8 倍水準。這代表一般家庭必須不吃不喝十多年，才有可能購屋。
若要改善，除了靠市場供給增加與營造成本下降，政府也需透過薪資提升、產業升級，讓家庭可支配所得增加。當房價與所得逐漸靠攏，才算是真正「可負擔」。