「這數字」創10年新低！胡偉良：台灣房市崩盤的4大現實徵兆

文／品嘉建設創辦人胡偉良

表面平靜的台灣房地產市場，正滑向一場靜默的風暴中心。／僅為情境圖，取自unsplash

表面平靜的台灣房地產市場，正滑向一場靜默的風暴中心。2025年上半年，全台建物買賣移轉棟數創下近10年新低，雙北、新竹、高雄等主要市場交易量較去年同期萎縮逾25%。與此同時，新屋與舊屋待售存量卻分別激增18.7%與25.4%，供需失衡的剪刀差不斷擴大。當政策制定者仍滿足於房價數字的「表面穩定」時，市場底層已傳來結構斷裂的刺耳聲響——建商爛尾、資金斷鏈、槓桿失衡的危機正在靜默中蓄積破壞效能量。

一、危機四伏：房市崩盤的4大現實徵兆

1. 交易冰封與供給海嘯的死亡交叉

房市危機的本質並非僅由價格定義，更由流動性枯竭顯現。
2024年起，台灣房市交易量呈現「斷崖式下跌」，2025年上半年延續萎縮態勢，新北市預售屋銷售率從66.3%暴跌至53.3%，桃園從55.9%下滑至44.3%。
當市場失去流動性，價格便成為虛幻的符號。與此同時，前兩年累積的預售案如潮水般湧入交屋市場，形成「供給海嘯」。新北蛋白區、臺中海線等地已出現建商降價拋售餘屋的現象，價格鬆動從點狀蔓延為區域性趨勢。

2.建商資金斷鏈與爛尾樓風險

在交易凍結與融資緊縮的雙重夾擊下，中小型建商首當其衝。

銀行對營建業授信態度趨嚴，央行六度調整選擇性信用管制，將購地貸款限貸5成、餘屋貸款限貸4成。資金血脈被截斷直接誘發行業生存危機，部分開發商已傳出違約停工，爛尾樓風險從個案擴散為系統性威脅。

更嚴峻的是，2022年央行要求建商申請建地貸款後須在18個月內動工，迫使大量工程集中啟動，如今面臨銷售停滯，庫存壓力轉化為財務黑洞。

3. 家庭債務懸崖與青年房貸陷阱

在政策鼓勵下，年輕族群通過「新青安貸款」購入總價1,100萬至1,500萬元的房產，卻埋下長期財務隱患。

寬限期結束後，借款人月還款額驟升至3.4萬至4.2萬元，遠超合理負債比。若遭遇經濟下行、收入減少或利率上升，這批「脆弱負債族」極可能成為斷頭拋售的主力軍。

15年後的教科書中或將記載：「2021～2028年的房市泡沫，源於錯誤貸款政策與對自身購買力過度自信的年輕買家」。

4. 外部環境惡化與支撐力瓦解

台灣經濟對出口的依賴使其房市與全球波動深度繫結。臺綜院已下修2025年經濟成長率至2.9%，主因是美國關稅政策導致「提前拉貨效應消退後，實質痛苦將在下半年顯現」。

更令人憂心的是，穆迪調降美債信用評等，美債倒債風險若爆發，將引發遠超2008年次貸危機的金融海嘯。當科技業榮景受創、出口引擎失速，房市最後支撐點恐將崩塌。

二、政策侷限：當調控手段淪為危機催化劑

當前政府調控存在三重矛盾：

信用管制誤傷剛需：央行限制第二戶貸款成數（特定地區第二戶限貸六成）、第三戶以上限貸四成，雖抑制投機，卻也導致首購族與換屋族融資困難，市場良性需求遭扼殺。
稅制改革力道分散：房地合一稅2.0雖抑制短期炒作，但持有稅改革（房屋稅差別稅率2.0）對多屋族的稅負增幅仍不足迫使空屋釋出。
社會住宅供給滯後：12萬戶社會住宅目標尚未完全落實，租金補貼雖擴大至50萬戶，但對房價的替代效果有限，無法緩解底層居住焦慮。
當政策以「打房」為單一邏輯，卻忽視市場流動性修復與供給優化時，其本身可能加速危機爆發。正如經濟學家Lawrence Summers警示：「房地產泡沫的破滅，不是價格跌了而已，而是整個經濟機制被關閉。」

三、結構性破口：為何房地產危機會引爆系統性風暴？

與其他經濟風險相比，房地產危機具備三重「毀滅性特質」：

1. 高槓桿傳染性：房地產部門槓桿率普遍超過70%，一旦價格下跌10%，大批貸款將跌破擔保品價值，引發銀行資產惡化與信貸緊縮。

2. 產業鏈連爆性：營建業關聯鋼鐵、水泥、傢俱等62個子行業，佔GDP比重逾15%。房市崩塌將觸發產業鏈失業潮與消費萎縮，形成惡性循環。

3. 修復長期性：歷史證明，房地產崩盤後需數10年修復。日本「失落的30年」始於1991年房市泡沫破裂，中國恆大危機後新房銷售規模縮水近半且未見復復蘇。

對台灣而言，最致命的隱患在於家庭資產過度集中於房產。據央行統計，房地產佔家庭總資產比重達65%，一旦價格大幅修正，消費與投資將同步凍結，經濟瞬間失血。

四、解方：從「抑制需求」轉向「創造健康供給」

要避免危機惡化為災難，需啟動四維改革：

1. 精準釋放流動性：鬆綁首購與換屋族貸款限制，建立「風險分級授信」機制，讓剛需成為市場穩定器，避免政策一刀切導致市場窒息。

2. 供給側改革：加速都更與危老重建，簡化行政程式、提供稅負誘因與容積獎勵。通過新增優質供給平抑房價，同時創造就業與經濟動能。

3. 建商風險防火牆：設立預售屋資金信託與工程進度聯管機制，要求建商提供完工保證，防止爛尾樓蔓延。

4. 透明化預警系統：升級實價登入即時性與精確度，由國發會建立「房市健康指標」（空屋率、供需比、槓桿率等），設定紅黃燈預警機制。

胡偉良觀點：台灣房市並非必然走向崩毀，但每一步遲疑都在為深淵鋪路

品嘉建設集團胡偉良觀察，當政策仍在「打房」與「救市」的二元對立中搖擺時，建商的資金鍊正一根根斷裂，年輕房奴的寬限期正一秒秒流逝，國際市場的黑天鵝正一群群逼近。

歷史經驗昭示，房地產危機從不會溫柔著陸。當東京房價在1991年崩塌時，沒人相信衰退會持續三十年；當雷曼兄弟在2008年破產時，也沒人預料全球經濟會被拖入深淵。台灣若不能從這些歷史切片中讀懂警示，恐將親手將自己寫入下一本教科書的反面案例。

此刻需要的不是更多打房口號，而是一場從「對抗市場」轉向「重建市場機能」的思維革命——

因為真正的居住正義，永遠建立在健康而非扭曲的市場之上。

原文網址: https://www.gvm.com.tw/article/123345#