文／品嘉建設  創辦人  胡偉良
在各種經濟風暴之中，房地產危機無疑是最具破壞性、最深遠、最難以收拾的一種。（資料照／洪煜勛攝）
 

在各種經濟風暴之中，房地產危機無疑是最具破壞性、最深遠、最難以收拾的一種。它不僅牽動著金融體系的穩定，更直接衝擊人民的資產、企業的信用、銀行的存亡與政府的財政基礎。
 

回顧歷史，不論是1990年代的日本、2008年的美國，或是近年來的中國恒大與碧桂園風暴，無一不是因房地產泡沫破裂引發金融鏈斷裂，最終拖垮整體經濟的慘痛教訓。台灣此刻的房市走勢，若持續無視、誤判與錯誤干預，亦極可能重蹈覆轍，釀成難以承受的系統性風險。
 

目前台灣房地產的表面現象看似平穩，價格並未明顯崩跌，**但這正是最危險的「靜默期」——成交量急凍、預售屋餘屋堆積、建商去化不易、投資退場觀望，**這些都顯示出房市已陷入實質性的危機狀態：
 

**1.交易量腰斬：**根據內政部不動產交易資料，2024年全台建物買賣移轉棟數創下近10年新低，2025年上半年更持續低迷，雙北、新竹、高雄等主要市場皆明顯萎縮。
 

**2.供給壓力急遽升高：**前兩年大量預售案已陸續交屋，2025年交屋潮形成結構性供給爆炸，造成建商急於拋售成屋、餘屋，價格鬆動趨勢已在部分區域（如新北蛋白區、台中海線）浮現。
 

**3.資金斷鏈風險浮現：**建商營運壓力急遽升高，部分中小型開發商已傳出違約或爛尾，銀行對營建業授信態度趨嚴，市場信心快速下滑。
 

**4.信貸收縮與政策鎖死：**央行與金管會持續祭出集中度管理、限貸令等手段，雖欲壓抑投機，但也讓真正有剛性需求的購屋族難以承貸，市場資金斷流，無法正常運作。
 

相較於股災、通膨、匯率震盪等其他經濟風險，房地產危機之所以特別危險，關鍵在於它的高槓桿性、連動性與拖累性：
 

**高槓桿性：**房地產交易普遍倚賴貸款，個人負債比高、建商融資依賴度重，一旦價格修正，資產負債表惡化，將迅速造成信用崩盤。
**連動性強：**房市與金融、營建、鋼鐵、水電、就業、消費皆高度關聯，房市一崩，相關產業同步沉淪，形成連鎖效應。
**拖累性久：**房地產修復周期長，信心一旦破裂，短則3年、長則10年以上都難以回復。日本「失落的30年」、中國近年樓市斷崖就是活生生例子。
因此，政府不能抱持「價格撐住就沒事」的僥倖心態，也不能一味從政治角度操作「打房與否」，而是應以國家整體經濟安全為優先，務實面對房市現況，化危機為轉機。
 

為避免房地產危機惡化為經濟海嘯，筆者提出以下四點政策建言：
 

現行的貸款限制政策（如選擇性信用管制）雖出於反投機考量，但在交易量凍結、剛需買方無法入市的狀況下，已形成市場性資金窒息。**政府應針對首購、換屋族鬆綁貸款條件，讓市場恢復流動，**避免良性需求遭誤殺，導致價格扭曲下修。
 

解決房市不平衡的根本不是限制需求，而是加速供給。**政府應全力推動都更與危老改建，透過制度簡化、稅負誘因、容積獎勵與行政協助，**提高供給效率，既改善老屋風險，也促進建設與就業，創造正向循環。
 

應設立預售屋風險管控制度，**要求建商於開案前具備完備資金計畫與工程保證，**避免資金斷鏈爛尾風險擴散至一般民眾與金融體系。同時，金融機構也應提高對營建業授信審查標準，控管系統風險。
 

目前市場資訊嚴重失真，**政府應強化實價登錄即時公開性、透明性，並由國發會或金管會設立「房市健康指標」，**針對供需比例、空屋率、投報率、信用風險等項目建立紅黃藍燈機制，及早預警，主動因應。
 

2025年的台灣，正面臨內外夾擊的雙重壓力——**外有美中貿易戰升溫、關稅與匯率震盪，內有經濟動能不足、實質薪資停滯與青年買不起房的社會壓力。**而若房市再崩、信心再碎，勢必將演變成全面性經濟災難。
 

誠如美國經濟學家魯賓（Lawrence Summers）所言：「房地產泡沫的破滅，不是價格跌了而已，而是整個經濟機制被關閉。」
 

政府應深切警惕這一點，不僅要及早因應，更要轉守為攻，**改變錯誤的「打壓為主」政策思維，以活絡市場、增供為目標，**才能避免最致命的風暴來襲。