2025年7月8日

台灣打房愈打愈漲？專家胡偉良為當前房價過高獻良策：4大分析、3大解方

文／品嘉建設  創辦人  胡偉良
 

打房政策無法解決供給短缺的結構性矛盾。
 

 

胡偉良：打房政策無法解決供給短缺的結構性矛盾。／僅為情境圖，取自unsplash
 

台灣房市問題的本質是「供給短缺下的成本推動型通膨」，品嘉建設胡偉良主張的「擴大供給」路線是唯一解方。若未來3年能使「住宅使照量提升至每年15萬戶以上」+營建成本年增率壓至＜3%」，預期房價漲幅可收斂至通膨+1～2%，實現軟著陸。反之若持續以政策壓抑價格，只會加劇供需失衡，醞釀更大漲勢。
 

打房政策無法解決供給短缺的結構性矛盾。以下我將整合供需邏輯、政策盲點及可行解方，進行系統性分析：
 

一、當前政策困境的本質

1. 打房手段的「治標不治本」

- 需求端打壓失效：信用管制、囤房稅、房地合一稅雖抑制短期投機，但無法消除「自住剛需」。當供給持續短缺，政策鬆綁時房價即反彈（如2023年Q4央行鬆綁選擇性信用管制後，六都房價單季立即增加2.1%）。
 

- 成本轉嫁效應：稅負成本被建商/賣方轉嫁至房價（例如：囤房稅2.0使建商加速清餘屋，新案開價反升3-5%）。
 

2. 供給端扭曲的關鍵因素

- 土地成本飆漲：都會區地價占開發成本60%以上 ， 2024年台北市地價指數年增8.3%，土地漲價自然會帶動房價上漲。
 

- 營建成本僵化：缺工+原物料上漲，壓縮降價空間，像營造工程物價指數3年累計漲了25%。
- 行政效率低落：都更審議平均耗時3~5年，重建程序繁瑣。以 2023年為例，全年都更核定案僅68件。
- 利潤結構失衡：通常建商毛利率需維持25-30%才能覆蓋風險，目前上市建商平均毛利率28.4%（2023）尚稱允當，若建商毛利率過低，代表其抗風險能力降低，很多建商會選擇退出市場。
 

二、根本解方：從「供給側改革」切入

1. 土地政策突破：釋放有效供給

- 公有地優先開發：閒置國有地（如台鐵舊宿舍、廢棄軍營）轉為社宅或招標開發，設定「地上權住宅」降低門檻。
- 容積獎勵精準化：針對「危老重建」提高容積獎勵至1.5倍基準容積（現行1.3倍）、都更中的耐震力不足獎勵（30％）放寬適用，並進一步簡化申請流程。
 

2. 營建成本結構優化

- 技術升級：推動「預鑄工法」降低30%人力需求（日本經驗），政府補助採購設備。
- 供應鏈整合：建立建材聯合採購平台（如鋼筋、混凝土），壓低中小建商成本。
 

3. 交易成本合理化

- 稅制改革：自住首購族契稅減免50% + 貸款利率補貼0.5%。
- 開發商：若承諾「平價宅占比＞30%」則享營所稅減免。
- 資訊透明化：實價登錄2.0進階至「預售屋即時申報」，杜絕哄抬。
 

4. 建商利潤調控機制

- 利潤天花板條款：政府標售土地時，要求得標建商銷售毛利不得過高（參考新加坡組屋模式）。
- ESG評鑑綁獎勵：符合「低碳建築、耐震標章」者給予容積獎勵，引導良性競爭。
 

三、國際實證：供給擴張的成功模式

案例1：新加坡組屋政策

- 核心策略：政府主導土地開發 + 壓縮建商利潤。
- 成果：供給占住宅存量80%，房價所得比僅4.8倍（台灣9.8倍）。
 

案例2：東京都市更新

- 核心策略：放寬容積率 + 簡化都更同意門檻（僅需2/3住戶同意）。
- 成果：近10年新增住宅供給年均12萬戶，房價漲幅控制在CPI+2%以內。
 

四、台灣可行的執行路徑

土地改革

-->(釋出公有地)
-->(容積獎勵精準化)
 

成本優化

-->預鑄工法補助
-->建材聯合採購
 

制度調整

-->利潤天花板條款
--> 稅制差別化
 

效率提升

--> 都更條例修法
--> 數位審查系統
 

以上措施

--> 新增供給年增30%
-->房價所得比降至6倍以下
 

胡偉良觀點：擺脫「愈打愈漲」的惡性循環

台灣房市問題的本質是 「供給短缺下的成本推動型通膨」，品嘉建設胡偉良主張的「擴大供給」路線是唯一解方。而政府必須：
 

1. 放棄價格管制幻想：承認成本與供需的市場規律。
2. 啟動供給側改革：從土地、成本、制度三管齊下。
3. 建立利益平衡機制：在「建商合理利潤」與「民眾可負擔性」間取得平衡。
※ 關鍵指標檢驗：若未來3年能使「住宅使照量提升至每年15萬戶以上」+營建成本年增率壓至＜3%」，預期房價漲幅可收斂至通膨+1～2%，實現軟著陸。反之若持續以政策壓抑價格，只會加劇供需失衡，醞釀更大漲勢。
 

 





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