2025年5月28日

「銀行集中度管制」嚴重扼殺房市？胡偉良：政府須立即檢討3點

文／品嘉建設  創辦人  胡偉良
 

打房不是壓抑市場，而是要解決結構問題。
 

 

胡偉良談集中度管制的錯誤政策邏輯。／僅為情境圖，取自unsplash
 

當前政府為壓抑房價，祭出各式打房措施，從限貸、選擇性信用管制，到建商餘屋稅、囤房稅等政策，一波接一波。然而，房價並未因此有效回落，民眾購屋壓力依舊沉重，住宅供給反而更加萎縮。究其根本，是政府治標不治本，誤將壓抑買氣視為萬靈丹，卻忽視了供給端的長期結構性問題，尤其是「銀行集中度管制」對房市建設的嚴重扼殺作用，實屬當前政策的最大謬誤之一。
 

打房打錯對象，造成供給進一步萎縮

政府對房地產市場的打擊，可說是全面性的：不只限制買方貸款，也用稅制、融資、政策審查等方式抑制開發商。
 

但實際上，近年房價上漲的主要原因，來自土地供應短缺、工料雙漲、法令卡關及高齡老屋改建困難，並非單純炒作或投機。
 

中央銀行與政府部門若一味地緊縮資金供應、壓制開發量，只會讓「能改建的沒錢做」、「想推案的不敢動」，結果就是：供給更少，價格更僵固。
 

更值得警惕的是，都市更新與危老重建原是改善都市老舊建築結構、增加供給、提高居住安全的長期良策，卻因為融資困難被全面拖慢。
 

建商即便取得高比例同意、整合完整基地，但因銀行資金配額受限，只能「排隊」等貸款，甚至被迫「分流延後」推案，這不但拖垮業者，也讓原本期待改建的住戶，眼看房屋年久失修卻一籌莫展。
 

銀行集中度管制，傷害產業正常運作

自2022年起，央行實施所謂的「授信集中度管制」，要求各銀行對特定不動產授信不得超過總授信的35%，此舉原意為降低金融風險，避免房地產過熱。
 

然而實際上，各銀行多數早已突破或逼近上限，不得不壓縮建築貸款，首當其衝的便是都更、危老等需要大量資金投入的案子。
 

銀行端顧忌的是：一個基地動輒數十億資金，放款比例一高，就會佔掉銀行全年額度。但政府卻未另設例外機制來處理這些具政策目的（如都市更新）的大型案子，使得「都市更新名義上不受限制，實務上卻寸步難行」，融資成本高、審核時間長，甚至得找聯貸、設信託層層包裝，大幅提高開發門檻與時間成本。
 

應對之道：修正集中度規則，建立都更融資綠色通道

房市問題不是一味限貸、限售就能解決的。政府若真心想解決高房價與老屋危機，應從制度性鼓勵供給端改革做起，尤其應立即檢討下列3點：
 

1. 修正集中度管制適用範圍：將具有公共利益目的（如危老、都市更新、社會住宅建設等）排除在管制上限外，或另訂專案額度，不應與投資炒作案一視同仁。
 

2. 設立專責都更融資基金或政策性貸款平台：由政府主導提供低利或利息補貼貸款，作為建商在初期整合、前置開發、工程執行階段的資金支援。
 

3. 簡化金融審查流程，鼓勵聯貸通融：對達一定同意比例、具備合法程序的建案提供「融資綠色通道」，縮短放款審查流程，降低利率與保證成本。
 

胡偉良觀點：政策不能只看短期選票，而應著眼長期建設

台灣房地產市場不是缺乏需求，而是缺乏有能力供應的制度。政府若只顧民意焦點、數據面打擊投機，卻忽略基本供給面條件與產業正常營運環境，最後恐怕不但無法讓房價下來，還可能造成建商倒閉、就業萎縮、住宅品質下降等連鎖效應。
 

一個成熟的國家，不應以壓抑產業作為治理的手段，而應以「引導市場健康運作」為目標。唯有放寬錯誤限制、提供正確誘因，才能真正解決台灣高房價與住宅老化的雙重困局。
 

 

原文網址:https://www.gvm.com.tw/article/121592