2025年5月22日

未來「新屋房價」會下跌嗎？胡偉良從5大關鍵 面向評估後市走勢

文／品嘉建設  創辦人  胡偉良
 

「合規新屋」的市場，房價是否真的會下修？
 

 

未來「新屋房價」會下跌嗎？胡偉良分析大幅下修可能性極低。（僅為情境圖，取自unsplash）
 

近來，市場上不乏「房價會不會跌？」的討論聲音。尤其在政府多項打炒房措施持續不斷、限貸政策逐步收緊、加上少子化趨勢與民眾購屋能力下滑，讓不少人期待房價出現修正。然而，若聚焦在「合規新屋」的市場，房價是否真的會下修？品嘉建設胡偉良認為，若無重大黑天鵝事件（如戰爭或金融崩盤），新屋價格大幅下修的可能性極低。
 

以下將從5個關鍵面向進行深入評估：
 

一、供給面失衡：新屋數量遠低於需求

首先，新成屋或合規預售屋的供給仍明顯不足。雖然危老與都更政策近年不斷推動，但實際落地的案量仍有限。主要原因包括整合困難、釘子戶阻力大、審議流程冗長，加上近年建築法規愈趨嚴格（如耐震、節能、無障礙設計要求等），導致建照與使照取得困難，新屋的供應成本與時間雙雙拉長。
 

更何況，全台5成以上住宅屋齡已超過30年，老屋更新是結構性長期議題，在舊屋拆除與新案銜接的空窗期中，市場對「立即可入住、合規合法」的新屋需求始終存在。這使得合規新屋在市場上呈現「量少價穩」的局勢，短期難以出現供過於求。
 

二、成本持續墊高：缺工與原物料壓力未解

新屋價格的另一個關鍵因素在於成本結構。現今營建業普遍面臨「缺工缺料」的雙重壓力。一方面，技術工人高齡化與新生人力不足，加上政府對移工政策仍有諸多限制，使得人力成本居高不下。另一方面，建築原物料如水泥、鋼筋、鋁件、玻璃等，雖然相較疫情高點有所回穩，但價格仍處於歷史高位。
 

此外，政府推動的綠建築、智慧建築、BIM導入及ESG規範，也讓建築規格逐年提升，變相增加建商成本。未來即使營造技術進步，也難抵抗這些「制度性成本上升」的壓力。除非台灣發生全面性經濟崩壞，否則成本基礎難以反轉，新屋價格自然難以下修。
 

三、通貨膨脹效應持續：實體資產更具吸引力

全球經濟正面臨新一波的通膨結構轉變。能源轉型、工資上升、地緣風險與逆全球化，導致原物料、勞力與運輸等成本全面提高。即使央行採取升息策略壓制物價，終究無法從根本解決「通膨已內建於制度」的趨勢。
 

在此環境下，貨幣購買力逐年遞減，現金儲蓄與定存面臨實質貶值風險，使得資金更傾向流入實體資產。台灣房地產雖非投資萬靈丹，但作為「抗通膨工具」的定位依然穩固。這意味著，只要利率不出現極端升幅，房市資金熱度仍可維持，而新屋價格也會隨著通膨穩步上行。
 

四、剛性需求穩固：自住與換屋支撐市場底部

雖然台灣已進入少子化階段，人口紅利逐漸減弱，但整體市場的「剛性需求」仍未消失。特別是雙薪家庭、小宅族群、以及區域重劃區帶來的新購戶，在「生活機能+通勤便利」的條件下，仍積極尋找可負擔的新屋。
 

此外，新婚、換屋族對於產品安全性與品質標準愈發重視，也讓新成屋的吸引力遠高於老屋或無提供管理功能的中古屋。在限貸措施抑制下，雖有部分需求被延後，但並未被消滅。一旦政策釋出利多，這些壓抑需求將迅速回補，支撐價格下方不致失守。
 

五、潛在黑天鵝：戰爭與金融崩潰是關鍵變數

值得提醒的是，市場並非鐵板一塊。若未來爆發重大黑天鵝事件，如台海衝突、美中金融對抗升級、全球信用風險爆發等，的確可能對房市造成連鎖反應，進而打擊房價與交易信心。但這些屬於非經常性風險，並不會出現在日常波動中。
 

實務上，近年各次房市調整多屬個案讓利或短期價格修正，而非全面性崩跌。除非上述重大風險具體成形，否則合規新屋的價格基礎仍然穩固，甚至具備緩步推升的潛力。
 

胡偉良觀點：新屋房價「不跌反穩」，盤整中走向高品質轉型

綜合上述5大面向，品嘉建設胡偉良指出，未來台灣合規新屋的價格不僅不易下跌，反而有可能在「量少、成本高、通膨壓力」三重因素下穩中帶漲。對於購屋者而言，若一味等待大幅修正，恐怕錯過進場時機；而建商與投資人則應轉向開發高品質、精緻規格的新產品，才能在長期趨勢中維持競爭優勢。
 

 

原文網址:https://www.gvm.com.tw/article/121426