2025年5月5日

台灣少子化、老屋多，未來5年房市怎麼走？胡偉良分析5點解答：這2種房子房價下跌

文: 胡偉良
 

 

隨著全球經濟局勢變化、人口結構轉型、政策環境調整，未來五年的房地產市場，將迎來前所未有的重大轉變。（資料照／洪煜勛攝)
 

隨著全球經濟局勢變化、人口結構轉型、政策環境調整，未來五年的房地產市場，將迎來前所未有的重大轉變。無論是資金面、需求面，還是政策調控，皆將深刻影響房市的供需平衡與價格走勢。以下，品嘉建設胡偉良就從五大面向解析2025至2030年間房市的可能趨勢。
 

一、資金環境：高利率成常態，資金成本升高

過去十多年，全球房市受惠於超低利率與量化寬鬆政策，資金氾濫，推動資產價格屢創新高。然而，自2022年起，美國聯準會及全球主要央行為壓制通膨而啟動升息循環，打破了這個趨勢。預計未來五年，即使利率階段性調降，全球也難以回到超低利率時代。房貸利率偏高將成為常態，直接抑制購屋貸款需求，影響房市交易量與價格彈性。建商與購屋者皆須適應「資金成本高漲」的新現實。
 

二、人口結構：少子化與高齡化趨勢加速

台灣、日本、韓國等地早已進入超高齡社會，未來五年，台灣人口負成長趨勢將更加明顯。根據內政部推估，2030年台灣總人口將降至2300萬人以下。人口減少與家庭結構小型化，將造成住宅需求轉變：
 

• 大坪數豪宅市場萎縮。
• 小坪數、單人住宅、適老化住宅需求上升。
• 交通便利、生活機能完善的地段將成為主流。
 

因此，房市不再是單純供給增加就能支撐價格，而是必須對應人口與生活型態的變化進行產品調整。
 

三、政策趨勢：調控將常態化，租賃市場壯大

在房價高漲造成社會壓力的背景下，政府對房市的干預將持續強化。包括：
• 限貸限購、稅負調升。
• 空屋稅、持有稅改革。
• 擴大社會住宅與公共租賃供應量。
 

未來五年，購屋成本高企下，租屋市場將快速擴張，尤其在雙北、台中、高雄等大城市，租賃需求將超越購屋需求。對建商而言，轉型長租市場、自持型資產經營，將是重要的新戰場。
 

四、供給與結構變化：老屋更新成為主流

全台灣屋齡超過30年以上的住宅比例已超過五成，尤其台北市這個比例更高達七成。未來五年，都更與危老改建將成為住宅市場的重要動能來源。
 

• 大量老舊社區面臨結構安全、居住功能退化問題。
• 地段佳但建物老舊的物件，重建潛力高。
• 政府將加強推動都更簡化法案與危老重建獎勵政策。
 

新成屋供給將以都更改建為主，而不再是大規模新開發重劃區。這也將導致未來市中心新供給稀缺，具有地段優勢的新屋產品仍可保持一定支撐力。
 

五、價格趨勢：高檔震盪，區域分化明顯

未來五年，房價總體走勢預料將呈現「高檔震盪」態勢：
 

• 核心地段、優質產品價格可望維持緩步上漲或持穩。
• 邊陲地段、產品老舊者則面臨價格調整壓力。
• 資金將集中於特定區域與產品，市場區隔化加劇。
 

簡單來說，過去「普漲」的時代已經結束，取而代之的是「分化」：好地段、好產品抗跌，邊緣地區、老舊物件價值將逐步修正（下跌）。
 

胡偉良：應對未來，轉型是唯一的出路

未來五年的房市，不再是單靠資金推動與供需缺口就能輕鬆成長的市場。建商與投資者必須認知：
 

• 資金面收緊。
• 人口結構改變。
• 政策干預常態化。
• 產品需求轉型。
 

因此，無論是業者還是消費者，都應調整思維，朝向高效利用資源、優化產品規劃、靈活資產配置的方向發展。尤其建商，更應從純開發銷售，轉向「產品+服務」、「銷售+自持」、「住宅+租賃」的多元營運模式，才能在劇烈變動的市場中穩健成長。
 

未來五年，將是台灣房市結構轉型與洗牌的關鍵期。看清趨勢、主動轉型，將是每一個市場參與者必須面對的課題。