2025年3月29日

第七波信用管制下的亂局！胡偉良：房市當前的「冷」是不健康的反應

作者 胡偉良
 

 

第七波選擇性信用管制發布後，讓房地產市場短期內陷入一片觀望與混亂。圖為高處俯瞰台北市大樓林立，張婉約攝
 

編按：2024年9月，中央銀行行推出第七波選擇性信用管制，對購屋貸款進行重大調整，旨在抑制房價飆升並穩定金融體系。這項政策取消了房貸寬限期，並降低第二戶及以上的貸款成數，對投資型買方造成壓力。專家胡偉良從短中長期解析，這次的政策將對房價有什麼樣的影響？為何會說「房市當前的『冷』是一種不健康的反應」？
 

2024年9月，中央銀行推出第七波選擇性信用管制，對購屋貸款進行全面調整，目的是為了抑制房價過度飆漲並穩定金融體系。然而，這項政策雖有其初衷，卻也在市場上掀起了一波不小的震盪，讓房地產市場短期內陷入一片觀望與混亂。
 

房貸緊縮衝擊！交易量急凍、房市結構大洗牌

這波政策的重點在於：即便名下僅有一戶房屋者也取消房貸寬限期；第二戶貸款成數降至五成，且同樣取消寬限期；第三戶以上或購買高價住宅的貸款成數更進一步壓低至三成，並全面禁止寬限期。這些措施大幅提高了購屋門檻，對於投資型買方及高資產購屋族群造成沉重壓力。
 

短期內，交易量急凍成為第一波反應。買氣明顯下滑，六都成交量一度大減三成，尤其以高價住宅及投資產品受創最深。建商對後市充滿不確定，也轉向保守策略，延後預售推案甚至暫緩購地計畫。許多中小型建商更因資金壓力加重而轉向收縮經營。


中長期而言，市場結構正在逐漸轉變。投機性需求因貸款限制被擠出市場，剛性自住需求重新成為主力。雖然此舉有助於房市健康，但房價下修的空間卻有限。部分區域如台北市因機能完整、供給有限，價格仍具抗跌性。
 

另一方面，土地市場也受到牽連。貸款緊縮讓建商取得土地時須投入更多自備款，間接造成土地交易冷卻。土地供給減少將影響未來新案開發，使得長期供給出現隱憂。
 

 

第七波信用管制雖為市場降溫，卻也讓建商與消費者同時承受日後房價反彈的壓力。僅為情境示意，取自shutterstock
 

房市急凍非解方，供給不足恐埋下房價反彈隱憂

央行總裁楊金龍表示，此次管制旨在三大方向達成：一是說服銀行自主控管房貸風險，二是讓首購族更易取得資金，三是扭轉民眾對房價持續上漲的預期。政策雖達成部分目標，卻也讓市場短期內失去信心。
 

對首購族而言，目前雖未直接受限，但未來可能面臨更嚴格的審查機制。對換屋族與投資人來說，資金壓力顯著增加，購屋成本明顯墊高。
 

我在前兩天即撰文表示，房市當前的「冷」是一種不健康的反應。解決房價飆漲，「不是凍結市場，而是應該加快供給」。政府與市場應將重點放在推動都市更新、加速危老重建，以提升較高檔次住宅物件的供給量，解決根本的供需問題，否則長期仍將面臨房價上行風險。
 

總結而言，第七波信用管制雖為市場降溫，卻也讓建商與消費者同時承受日後房價反彈的壓力。若無配套措施支持供給端改革，這場金融政策引發的房市亂局，恐怕還會延燒更久。
 

 



原文網址:https://www.gvm.com.tw/article/120234