2024年12月16日

好房網／胡偉良聊都更：都更的釘子戶問題如何解？當釘子戶可以拿更多嗎？

文／胡偉良
 

在都更改建後，原地主雖未必能分回原室內坪數，但改建後價值通常可增值1倍甚至以上，但釘子戶不滿意還想多要，結果被切掉了，等後來發現自己的土地被劃出都更區域外，他們見勢不妙，希望依原條件，甚至再略為減碼重新加入，但建商已經不願意了，因為除了設計重做之外，流程要重跑，沒有人會願意的，所以都更流程一啓動，就很難再重來的。
 

碰上釘子戶怎麼辦? 法律上有何種方式可以加以排除？

根據 2019 年修正後的「 都市更新條例 」第 57 條規定，針對要進行重建更新單元內的不同意戶，是可以實施「 代拆程序 」的！只要都市更新未同意戶比例低於 20%，實施者就能依法申請政府代拆。
 

台北房市、都更示意圖。圖／好房網News記者黃芸涵攝影

 

 

修法後，所有權人要經過「都市更新條款待拆 3 + 1 原則」，也就是所有權人要經過 3 道爭議處理程序後，後才會走入政府代拆遷程序，讓所有權人在都市更新有更嚴謹的審議流程：
 

第 1 道程序：「都更更新計畫」須送到地方政府的「都市計畫審議委員會」審議。
 

第 2 道程序：「都更計畫」審議通過後，再送到「都市更新審議委員會」審議。
 

第 3 道程序：審議過程中所有權人有爭議者，應舉辦聽證程序。
 

若上述 3 道程序仍無法化解爭議，依據「臺北市政府辦理都市更新實施者申請代為拆除或遷移土地改良物實施辦法」規定，在權利變換計畫核定後，實施者要通知地主在 30 天內自行拆除或遷移，若地主不拆除或遷移，先由實施者辦理協調會，實施者協調不成功，再申請政府進行「代拆」，政府辦理代拆前還會先進行兩次協調，若仍然協調不成，才會執行代拆。
 

除了代拆遷協調，在經過都市更新事業計畫或權利變換聽證程序後，所有權人若不服依聽證做成的行政處分，也可提出行政救濟。
 

目前台北市和新北市政府已有多件代拆案例，也有多起釘子戶在知道市府即將拆除後，自行搬離的案例，所以政府代拆的決心是明確的。
 

缺點是：政府強拆在程序上仍會耗掉不少的時間。
 

那一類人不喜歡都更？

根據我們的經驗，對都更改建沒有興趣的幾乎少之又少，絕大多數不同意戶之不同意只是想「要的更多」，「愈晚簽拿愈多」，這種心態在當今已經不可能了，以前政府要求改建的範圍內必須完整，而且建商大多以買斷住戶舊屋做為都更的執行方式，所以釘子戶還有拿翹的機會，但是時至今日，都更規則已經改變，釘子戶是可以被強拆或從範圍內切除，所以，釘子戶已經很難再藉機需索、獅子大開口了，這一類人不喜歡都更的背後原因是想分回更多。
 

第二類人是有些年長的住戶，因 為年歲已大，自認等不到都更完成，也沒有能力處理搬家的瑣碎麻煩，所以意願不高，這一類的住戶，多半可以透過協助搬遷及加速改建的速度來解決，所以，其實都更改建只要建商有實力、有誠信，並不難達成。
 

另外，回歸到實際面，如果建商願意讓利，讓住戶可以分回的比政府規定的多，那麼當住戶發現不簽約，最後只能拿回政府規定的分回時，多半會棄械投降，這也是解決貪婪的最有效辦法，關鍵在：建商有實力、肯讓利。
 

在大都更時代的當下，都更屋四處可見，但也可以見到愈來愈多的都更孤島，這些殘破的老屋縮在改建後宏偉的大樓之中，不僅風水不好，也喪失了價值，或許也是貪婪的現世報，足堪為世人之戒。
 

 







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