2024年9月25日

好房網/ 胡偉良聊都更　重要觀念一次講清楚

文／胡偉良
 

都更是國家建設的重要議題，攸關民生、城市建設、經濟發展，需要政府高層的關注

台灣的都更沒有戰略目標、上位計劃，只有居住安全，更缺乏城市發展計劃。而現存的都市計劃，只著眼於環境的承載力，並依此制定了管制性的規範，但是時代在變，早期的都市計劃規劃已經不合時宜，像少子化現象已使得學過剩、捷運的高度發展早就改變民眾的出行方式，亦即當初都市計畫承載力中的學校、交通環境規劃的考量早已不符實際。
 

 

都更是國家建設的重要議題。 示意圖／好房網News記者楊欽亮 攝

 

 

改善自私自利的個人利益思維，走向共好的共利思維
 

在日本，當民眾知道自己是造成都更改建無法整合 成功的「阻礙物」時，會覺得不好意思，會避免拖累別人，但在台灣，很多人卻習以為常，認為是自己的權利，這是中日兩個不同民族在推動都更整合時的不同。
 

都更之後，可能會使地主原本的居住面積變小，但房地產的價值會提升，因此，地主不僅會享有經濟利益，也能讓自己住的更安全、城市變得更好。因此，民眾在思維上應該更著眼在價值上，走向共好的共利思維，而不是斤斤計較，拘泥於室內坪數。
 

地震頻仍，都更改建迫在眉睫

國家地震中心曾警告內政部，台北若發生芮氏規模6.2級地震，估計有4000棟房屋會倒塌；若發生規模7.3的地震，會倒掉3萬5千棟。
 

大家都感受到近期地震愈來愈頻繁，裝睡的民眾也該醒來了。
 

「室內一坪換一坪」是真的嗎？

2010年8月北市推出為期五年的「老舊公寓專案」，截至目前為止，只有19件核定，其中更只有4件達成一坪換一坪的政策目標。
 

「室內一坪換一坪」的魔咒害慘了台灣的都更，城市也因此很難有轉型的機會。
 

公共利益VS個人利益

當事不關己的時候，一些教授學者談起都更的「公共利益」總是頭頭是道、振振有詞，但一旦自己的房子進入都更改建，就馬上立場轉變，以自己的利益為優先，「個人利益立即戰勝理智和理性。」所以有人說**，貪婪其實和教育程度無關**，所以經常可以看到，教育程度愈高的人反而更貪婪。
 

愈晚簽約真的能拿更多？

「坐享其成、墨守成規、自以為是」是這一類人的標準心態，「別人有的我都要，別人沒有的我也想拿」，這樣的心態造就「愈晚簽約拿愈多」的貪婪表現，但是在當下的環境下，還能依然得嗎？
 

可能未必，市場上已經可以看到愈來愈多被切割掉的「孤島」案例，尤其一旦都更程序啓動，愈難回頭，畢竟，重新來過，耗費的額外時間成本（以年計）和費用支出（包括設計圖面、都更文書都需重做），都會阻卻實施者去重新納入釘子戶。
 

夥伴 VS  敵對關係

日本的建商和住戶是夥伴關係，到了台灣則是敵對。
 

民眾認為建商賺很大，因此一心一意的想從建商那邊撈回好處，但卻輕忽了建商在改建過程中所會面臨的種種風險，像：營造成本的上漲、房價跌落、釘子戶造成的失敗風險⋯等等。殊不知過去建商的厚利很多可能是來自都更屋的低價買進、房價上漲造成的「機會財」，但是這種時機財，住戶其實也是同樣的受惠者，而不是獨恵建商；而一旦房價逆轉，實施者可能就白做工，甚至賠本。這樣的情形在過去屢見不鮮。因 此，可以說厚利其實也是時機和風險下的結果，未必如大家想的那麼容易和順理成章。
 

 







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