2024年9月25日
文/胡偉良
台灣的都更沒有戰略目標、上位計劃,只有居住安全,更缺乏城市發展計劃。而現存的都市計劃,只著眼於環境的承載力,並依此制定了管制性的規範,但是時代在變,早期的都市計劃規劃已經不合時宜,像少子化現象已使得學過剩、捷運的高度發展早就改變民眾的出行方式,亦即當初都市計畫承載力中的學校、交通環境規劃的考量早已不符實際。
都更是國家建設的重要議題。 示意圖/好房網News記者楊欽亮 攝
改善自私自利的個人利益思維,走向共好的共利思維
在日本,當民眾知道自己是造成都更改建無法整合 成功的「阻礙物」時,會覺得不好意思,會避免拖累別人,但在台灣,很多人卻習以為常,認為是自己的權利,這是中日兩個不同民族在推動都更整合時的不同。
都更之後,可能會使地主原本的居住面積變小,但房地產的價值會提升,因此,地主不僅會享有經濟利益,也能讓自己住的更安全、城市變得更好。因此,民眾在思維上應該更著眼在價值上,走向共好的共利思維,而不是斤斤計較,拘泥於室內坪數。
國家地震中心曾警告內政部,台北若發生芮氏規模6.2級地震,估計有4000棟房屋會倒塌;若發生規模7.3的地震,會倒掉3萬5千棟。
大家都感受到近期地震愈來愈頻繁,裝睡的民眾也該醒來了。
2010年8月北市推出為期五年的「老舊公寓專案」,截至目前為止,只有19件核定,其中更只有4件達成一坪換一坪的政策目標。
「室內一坪換一坪」的魔咒害慘了台灣的都更,城市也因此很難有轉型的機會。
當事不關己的時候,一些教授學者談起都更的「公共利益」總是頭頭是道、振振有詞,但一旦自己的房子進入都更改建,就馬上立場轉變,以自己的利益為優先,「個人利益立即戰勝理智和理性。」所以有人說**,貪婪其實和教育程度無關**,所以經常可以看到,教育程度愈高的人反而更貪婪。
「坐享其成、墨守成規、自以為是」是這一類人的標準心態,「別人有的我都要,別人沒有的我也想拿」,這樣的心態造就「愈晚簽約拿愈多」的貪婪表現,但是在當下的環境下,還能依然得嗎?
可能未必,市場上已經可以看到愈來愈多被切割掉的「孤島」案例,尤其一旦都更程序啓動,愈難回頭,畢竟,重新來過,耗費的額外時間成本(以年計)和費用支出(包括設計圖面、都更文書都需重做),都會阻卻實施者去重新納入釘子戶。
日本的建商和住戶是夥伴關係,到了台灣則是敵對。
民眾認為建商賺很大,因此一心一意的想從建商那邊撈回好處,但卻輕忽了建商在改建過程中所會面臨的種種風險,像:營造成本的上漲、房價跌落、釘子戶造成的失敗風險⋯等等。殊不知過去建商的厚利很多可能是來自都更屋的低價買進、房價上漲造成的「機會財」,但是這種時機財,住戶其實也是同樣的受惠者,而不是獨恵建商;而一旦房價逆轉,實施者可能就白做工,甚至賠本。這樣的情形在過去屢見不鮮。因 此,可以說厚利其實也是時機和風險下的結果,未必如大家想的那麼容易和順理成章。
原文網址: 胡偉良聊都更 重要觀念一次講清楚 | 好房網News https://news\.housefun\.com\.tw/williamhu/article/318200437388
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