2024年9月4日

當危老、都更推案量多時 合理房價走勢將如何發展？

文／胡偉良
 

 

台北市新高樓、老舊房比鄰而建，然老屋仍佔多數。
 

 

根據資料顯示，全台住宅約有910萬戶，平均屋齡已達32年，其中高達642萬戶屋齡在30年以上，比例達到51％，而北市30年以上的房子占比更高達72％，等於10間房子有7間屋齡在30年以上，這個數據充份的顯示了台北市的老屋充斥的現況。
 

老屋太多新屋太少　買不起新屋導致人口流出

反觀全台屋齡10年內的住宅比例僅有12.1％，亦即僅有少數的家庭有機會住在10年內的房屋。台北市的占比更僅有6％，再次顯示台北市因可建素地極少，改建也不容易，在台北市想要入住屋齡10年內房子的難度是6都之冠。
 

更值得留意的是，全台住宅老化狀況越來越為嚴峻，全台有101萬戶屋齡超過50年，比例最高的當推是台北市，有13.7％（14萬戶）屋齡50年以上。這些老房子的居住性、安全性都不佳，在老屋太多新屋太少的情況下，想住新屋的人卻未必買得起新屋，造成台北市的房價居高不下、人口更是不斷流出。
 

 


 

台北市資源豐沛，除高薪就業機會多外，蛋黃區、商業活動、 生活機能、交通便捷性俱全，圖為信義計畫區。
 

但，畢竟台北市滙集了各項主要資源，居全台政治、經濟、商業、文化活動的中心地位，也提供了較多的高薪就業機會，尤其是蛋黃區，商業活動、生活機能、交通便捷性俱全，是全台各地富裕階層爭相逐鹿的區域，這裡的房產擁有不可取代的稀缺性。
以全台的房價來看，台北市的房價最高，新北市次之，而新竹在近期則擠下了台中，成了第3名，台中則退居第4。再以房價比來看，台北市的平均房價約為新北的2倍，而新北則為台中、高雄等城市的2倍。若以預售屋的均價來看，新竹市則已超越新北躍居第2，新北則居第3。
 

開發商高分回爭取案源　利潤考量致使創區域新高價

台北目前幾乎已經沒有素地，危老或都更改建已成為新推建案的主要來源，而房價通常都會衝高，主要的原因是建商為了爭取和地主合作改建的機會，常會以高分回來爭取案源，也因此增加了建案的成本，等到銷售時，為了利潤的考量，房價幾乎註定都會「創區域新高」。
以台北市的危老都更為例，4層樓住宅區的老屋改建（容積率225％），如果眞的按照住戶想要的「1坪換1坪」達成改建，以現在的建築成本和容積獎勵核算，每坪售價幾乎要到170、180萬元以上，這也是為什麼台北市的老屋改建（危老、都更）非常困難，成功案例不多、而且很難有每坪百萬元以下行情的原因，這是現實的情況，不是打壓建商就能改變的事實。
 

初期帶動房價上漲　改建量多房價將合理下跌

危老及都更等老屋改建的初期，會帶動房價上漲，但當老屋改建的數量夠多時，老屋改建則會帶來供給增加和需求減少（減少了原來需另購新屋的需求）的效果，亦即可促使整體房價下跌，這也將是達到眞正房價合理化下跌的時候，但這需要一段長時間的歷程。
 

 



原文網址 : https://www.myhousing.com.tw/magazine/monthly/column-monthly/170287/