2024年5月2日

危老、都更建案推高房價，胡偉良：「此因」將促使整體房價下跌

文／胡偉良
 

 

數據充份顯示台北市老屋充斥的現況。（僅為情境圖，取自unsplash）
 

台北目前幾乎已經沒有素地，危老或都更改建已成為新推建案的主要來源，而房價通常都會衝高，主要的原因是建商為了爭取和地主合作改建的機會，常會以高分回來爭取案源，也因此增加了建案的成本，等到銷售時，為了利潤的考量，房價幾乎註定都會「創區域新高」。
 

根據資料顯示，今年第一季全台住宅約有910萬戶平均屋齡已達32年，其中高達462萬戶屋齡在30年以上，比例達到51%，而台北市屋齡30年以上的房子占比更高達72%，等於10間房子有7間屋齡在30年以上。
 

若以更準確的棟數計算，超過30年的房子已高達87%，40年以上占74%， 50年以上的房子更達43%，這個數據充份顯示了台北市老屋充斥的現況。
 

 

反觀全台屋齡10年內的住宅比例僅有12.1%，亦即僅有少數的家庭有機會住在10年內的房屋。台北市的占比更僅有6%，再次顯示台北市因可建素地極少，改建也不容易，因此在台北市想要入住屋齡10年內房子的難度是六都之冠。
 

更值得留意的是，全台住宅老化狀況愈來愈為嚴峻，全台有101萬戶屋齡超過50年，比例最高的當推是台北市，有13.7%（14萬戶）屋齡50年以上。這些老房子的居住性、安全性都不佳，在老屋太多新屋太少的情況下，想住新屋的人卻未必買得起新屋，造成台北市的房價居高不下、人口更是不斷流出。
 

但是，畢竟台北市匯集了各項主要資源，居全台政治、經濟、商業、文化活動的中心地位，也提供了較多的高薪就業機會，尤其是蛋黃區，商業活動、生活機能、交通便捷性俱全，是全台各地富裕階層爭相逐鹿的區域，這裡的房產擁有不可取代的稀缺性。
 

以全台的房價來看，台北市的房價最高，新北市次之，而新竹在近期則擠下了台中，成了第三名，台中則退居第四。再以房價比來看，台北市的平均房價約為新北的2倍，而新北則為台中、高雄等城市的2倍。若以預售屋的均價來看，新竹市則已超越新北躍居第二，新北則居第三。
 

1. 有大型建商出入的地區，房價比較容易竄升

一般而言，建商對於未來房價變動的趨勢了解較為準確，它們不僅是房地產市場的信息接受者，也同時是信息的製作者。尤其一些規模較大的建商，它們的跨地區活動，足以將高房價從一個地區移轉到另一個地區。
 

它們不僅資金比較充足，還有能力製造各種信息，通過媒體的密集轟炸，改變人們對房價的預期。因此當幾家大型的建商聯合在一起時，更能夠「人為」地推動房價上升。這種情形在當今的房地產市場上隨處可見。
 

所以在大型建商集體出入的地區，房價往往容易竄升，加上大量的投機客加入共同炒作，更有推波助瀾的效果，這種情形從早期的東區（大安、信義），到前幾年的松山、南港、內湖，一直到最近的北投、士林都可以看得到；反之，像文山、萬華，則少見大型建商出入，房價因而上升較慢，並開始被新北蛋黃區超越。
 

對建商而言，他們的目標就是追求利潤最大化。房價愈高，他們的利潤就愈高，只要房子能賣出去，少有建商會降價銷售。
 

 

台北市因可建素地極少，改建也不容易，因此在台北市想要入住屋齡10年內房子的難度是六都之冠。（僅為情境圖，取自unsplash）
 

2. 危老、都更的建案會推高房價

台北目前幾乎已經沒有素地，危老或都更改建已成為新推建案的主要來源，而房價通常都會衝高，主要的原因是建商為了爭取和地主合作改建的機會，常會以高分回來爭取案源，也因此增加了建案的成本，等到銷售時，為了利潤的考量，房價幾乎註定都會「創區域新高」。
 

以台北市的危老都更為例，4層樓住宅區的老屋改建（容積率225%），如果眞的按照住戶想要的「一坪換一坪」達成改建，以現在的建築成本和容積獎勵核算，每坪售價幾乎要到170、180萬以上，這也是為什麼台北市的老屋改建（危老、都更）非常困難，成功案例不多、而且很難有每坪百萬以下行情的原因，這是現實的情況，不是打壓建商就能改變的事實。
 

危老及都更的老屋改建的初期會帶動房價的上漲，但是當老屋改建的數量夠多時，老屋改建則會帶來供給增加和需求減少（減少了原來需另購新屋的需求）的效果，亦即可促使整體房價下跌，這也將是達到眞正房價合理化下跌的時候，但這需要一段長時間的歷程。
 

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