2023年7月4日

老屋重建別當冤大頭 地產小白5招不知不可

老屋重建問題多，屬於地產小白的住戶，面對熟門熟路的建商，多年來消費糾紛不斷！究竟老屋到底該直接賣掉，還是參加重建？對地主比較有利，危老跟都更有何差別？簽約眉角多，如果換回來的房子太小，專家建議可利用優惠加購方案，老屋重建必知5招，來看我們的專題報導。
 

位在八德路四段靠近饒河夜市，一整排50年老屋，整合耗時20多年，換了3組建商，目前終於進入尾聲！根據了解，大部份店家住戶都已搬遷，只剩3家彿具、金紙店還在營業，有2戶價錢談不攏，還在跟建商打官司。
 

佛具店老闆陸福文：「早期大概別家建商來講的話，有的先買賣，買賣大概有一半以上，因為這裡有加到後面的土地嘛，後面土地有的買賣大概一半，前面這一排店面的話，大部份都是合建比較多，因為我們是跟他合建，就沒有考慮價錢的問題，我們直接是跟建商是說，我們可以分多少坪，坪數的問題，現在就是等他通知我，什麼時候搬遷。」
 

這裡7年前土地一坪300萬元，跟建商合建一坪約換6到7坪，未來改建成住商混合大樓，因為臨近饒河夜市，目前房價一坪大約106萬元，重建後房價看漲，老屋到底該賣給建商，還是參加重建，對地主比較有利。
 

馨傳不動產智庫執行長何世昌：「如果是店面的話，賣掉是比較合理，因為最近這幾年的店面市場是比較低迷的，而且店面市場的投報也不多，增值空間也很有限，它換回新房子的價值，增值幅度也不多，可是住宅就不一樣囉，住宅還是建議老屋換新屋比較划算，因為住宅的話，新屋價值通常是老屋價值的一倍。」
 

台灣的老屋重建需求愈來愈大，根據內政部最新資料顯示，去年第四季全國住宅平均屋齡32年，超過30年的老屋占比百分之50.99；六都中台北市老屋問題最嚴重，平均屋齡36.97年，超過30年以上的老屋占全市百分之71.84，其中超過50年的占全市的百分之13.7，也是六都之冠。
 

多年來老屋重建速度非常緩慢，分為「危老」跟「都更」，危老通關快速，都更相對耗時，危老必須取得所有權人百分之百同意，而都更採多數決3分之2以上同意，至於重建者最關心的容積獎勵，危老1.3倍或原容積1.15倍，都更1.5倍或原容積1.3倍，危老沒有最低面積限制，都更最低300坪以上，但危老實際執行困難。
 

老屋改建協會理事長胡偉良：「（危老）推動到現在已經是慢慢走下坡，危老都是屬於面積比較小的面積，比較小的情況，在興建成本（上漲） ，跟人工短缺的情況之下，往往會就是談成了之後，也會找不到廠商，也許將來都更，可以把他的適用範圍再往下，也就跟危老做一些銜接。」
 

地主：「連雲無誠信，欺騙地主。」
 

號稱史上整合做快速，只花8個月整合90戶的連雲危老案，卻演變成地主控訴建商詐欺。
 

地主：「合約寫的垂直分配，我們地主哪裡知道什麼叫垂直分配。」
 

為了避免簽約後有爭議，專家建議最好嚴格逐條檢視，要注意有沒有霸王條款。
 

馨傳不動產智庫執行長何世昌：「比如說建商可能在同意書裡面說，屋主必須無條件接受建商，在整合失敗後可以同意書轉讓給下一手，這樣子的話，對地主極為不利，或者是屋主簽了同意書不能反悔退出，如果退出的話要賠償建商費用，這樣子的話，對屋主也是極為不利的。」
 

另外，租屋補貼也要白紙黑字講清楚。
 

馨傳不動產智庫執行長何世昌：「因為租屋補助如果一個月補助4萬，補助4年下來也將近200萬左右，租屋補貼到底哪時候開始補貼，補貼的錢會給誰，哪時候結果，這個屋主在同意書上要白紙黑字講清楚。」
 

如果換回來的房子太小，其實可利用優惠加購的方案。
 

馨傳不動產智庫執行長何世昌：「比如說原本一間30坪的房子，換回來的房子只剩下25坪，其實你可以跟建商要求增加5坪的坪數，那5坪的坪數用優惠價跟建商加購，比如說當地的房子如果一坪行情價是1百萬，屋主可以用1坪85萬或90萬的優惠價格。」
 

老屋重建問題多，屬於地產小白的住戶，面對熟門熟路的建商，多年來消費糾紛不斷，仔細看懂契約內容，公開透明完全無私約協議，才能降低重建卡關風險。（記者黃梅琴、黃名緒/台北採訪報導）
 

來源：https://news.ustv.com.tw/newsdetail/20230704A112