都市更新,嶄新台北,品嘉與您共同打造新家園!

台灣首都「台北」在不同時代背景及文化的薰陶下,擁有多風貌的建築設施,隨著經濟發展提升,國際化的腳步也逐漸加快,儼然成為具有國際規模的城市,然而台北因土地取得成本過高,建商與地主分潤比例失衡導致成為台灣老舊房屋比例最高的城市。

品嘉深知台北都更的困境,因此,願意提供最大讓利而讓地主獲得真正屬於自己的土地價值,同時,品嘉堅信房屋的本質是供居住而不是炒作,“同規格、地段、建材的建案,我們的價格更優惠;相同價位我們的建案規格、地段、建材更好,品嘉建設為您重新定義優質好宅新典範,落實真正的居住正義。

針對本市老舊、衰敗、危險的建物,透過政府與品嘉努力,擬定適性都市更新建案發展計畫,建造適合宜居且具有現代智慧之建築,在兼顧社會、經濟、環境等層面下,促成都市再發展,創造更安心安全之城市造福市民。

急需改建 - 1974年(民國63年)以前
台灣的建築法規是沒有地震的抗震要求的,因此民國63年以前興建的房子,基本上不具備真正的地震抗震力。
除了設計上缺少地震力的規定之外,當時的不論在工程品質、管控或混凝土施工澆灌時,都普遍存在著各種缺失,像是混凝土加水,幾乎是 司空見慣的普遍現象。而混凝土因加水造成強度不足更是導致柱子崩壞,人員喪命的主因之一。

次需改建 - 民國63年以後,88年以前
這一段時期雖然有了地震力的設計規定,但尚無耐震設計及抗震施工細節的詳細規定,像是混凝土粒料的用料品質、含泥量扁平率、吸水率、氯離子 含量等項目都沒有嚴格要求。加上施工仍然馬虎,所以整體工程品質普遍不佳,這個階段蓋的房子仍然不夠安全,建築物普遍仍有因柱子斷(爆)裂產生災變的可能。

都市更新流程圖都市更新流程圖都市更新流程圖都市更新流程圖都市更新流程圖都市更新流程圖

(一) 第一階段|都市更新事業概要
申請資格:更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過1/10,並且其所有私有土地總面積及私有合法建築物總樓地板面積均超過1/10之同意。

報核程序:
A.舉辦公聽會擬具事業概要
B.檢具公聽會記錄及事業概要向本府申請核准
C.事業概要核准後得自組更新團體或委託更新事業機構實施

(二) 第二階段|都市更新事業計畫
申請資格:實施者擬定或變更都市更新事業計畫報核時,應達下列同意比例門檻。

1.更新地區:
私有土地及私有合法建築物所有權人均超過四分之三,且其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過四分之三之同意。
2.自行劃定更新單元:
私有土地及私有合法建築物所有權人均超過4/5,且其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過五分之四之同意。
3.舉辦公聽會擬具事業計畫:
檢具公聽會記錄及事業計畫向本府申請報核。

(一) 具有多數決精神
當參與都市更新的人數達一定比例以上,即可申請審核同意實施,以解決更新地區產權整合困難的問題。

(二) 強制公有土地配合更新
公有土地原則一律參與更新,避免造成更新阻力。

(三) 容積獎勵
建築容積獎勵最高可達法定容積的1.5倍或原建築容積加法定容積的0.3倍。
(97年新增綠建築、節能、省能、策略性開發地區等獎勵鬆綁,最高容積獎勵為百分之百)

(四) 違章戶處理獎勵
違章戶處理可為現地安置、異地安置及現金補償。

(五) 得以信託方式辦理
包含信託管理、發行受益憑證、不動產證券化及成立信託投資公司等。

(六) 賦稅減免
針對更新期間及更新後之土地、房屋、更新機構投資等給予稅捐減免,提高都市更新參與意願。

土地增值稅
依權利變換取得之房地,更新後第一次移轉減徵40%。 以權利變換方式領現金補償者免徵(未達最小分配單元)或減徵40%(不參與更新者)土地信託移轉免徵。

契稅
依權利變換取得之房地,更新後第一次移轉減徵40%。

地價稅
更新期間免徵或減半徵收,更新後減半徵收二年。

房屋稅
更新後減半徵收二年。

(七) 投資抵減
投資總額20%範圍內,抵減營利事業所得稅額,當年度不足抵減,得於以後四年度抵減。

(八) 改善市容環境
透過都市更新審議可使更新後建物融入區域發展,使市容更具整體美觀及改善惡劣居住環境、治安死角等。

(九) 提升個人生活品質
經更新重建改善舊有建築物密集、畸零破舊、有礙觀瞻等,提升個人居住之生活品質。

民眾參與都市更新於開發過程中,其所有權人權益除受都市更新條例保障,依據「都市更新建築容積獎勵辦法」規定,更新改建後可享有最高1.5倍法定容積(樓 地板面積)獎勵或原建築基地0.3倍之法定容積再加其原建築容積外,在實施過程間亦可享有地價稅、房屋稅、土地增值稅、契稅等稅捐減免優惠。

若非由都市更新途徑辦理屋舍重建,土地則需依照法定容積辦理重建外,亦不能享有上述各項優惠。

依都市更新條例第四條規定,都市更新處理方式共分為三種:

(一) 重建:指拆除更新地區原有建築物,重新建築,住宅安置,改進區內公共建設,並得變更土地使用性質或使用密度。
(二) 整建:指改建、修建更新地區內建築物或充實其設備,並改進區內公共設施。
(三) 維護:指加強更新地區內土地使用及建築管理,改進區內公共設施、以保持其良好狀況。

權利變換
指更新事業計畫範圍內之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者,提供土地、建築物、他項權利或資金,參與或實施都市更新事業,於 更新事業計畫實施完成後按其前原權利價值比例及提供資金比例,分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金;類似立體的市地重劃。

權利變換計畫只要取得大多數權利人之同意即可實施(不需要100%同意),其更新前後價值之認定由實施者委由三家鑑價公司估價後評定,其擬訂時程應於都市更新事業計畫核定發佈實施後擬訂,必要時得與都市更新事業計畫一併辦理。

協議合建
由地主與建設公司合作,按其彼此認定之價值比例由地主提供土地、建商提供資金合建,並分回改建完成後之建築物及其土地比例,需取得全部權利人之同意才可實施(全同意辦理速度較快),其程序依一般建管程序辦理,無須另外擬訂任何計畫送審。

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