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03 July 2018
胡偉良觀點
20180702 好房網【胡偉良觀點/看懂房地產的玩法】

文/胡偉良

房地產是個良莠不齊的產業

房地產業是個寡占的產業,不是自由競爭市場,所以各家廠商容易找到自己的生存空間,因而建築品質將始終參差不齊,難以有效提升,尤其在房地產景氣好的時候更是龍蛇雜處。

 

市場供需決定房價

在房價形成的過程中,建商根據市場需求來決定房價,而地價高低則是建商決定是否投資開發一個項目的考量因素。

 

大型建商主導價格

房地產市場是由產業中的大型建商主導價格,而其他中小型的建商只是價格的追隨者,亦即房地產市場存在著價格領袖制或價格合謀制(大型建商訂定了它的建案的銷售價格,而該建案週邊的其他建案則參考這個價格訂定或修正其價格),這種壟斷的特性,使得房地產商擁有高於其他行業的利潤水平。

 

建商之間透過互相比照決定售價

建商之間透過默契合作,互相比照定價,不打價格戰,形成一種非正式協議的價格合謀。 土地是不可再生的資源,放得愈久升值就越大,是建商的主要獲利來源(好房網News記者 陳韋帆/攝影)

除非市況不佳,否則建商擁有超額利潤

房地產市場的競爭屬於不完全競爭,因此具有市場壟斷地位的企業,有能力通過控制產量而將價格定在高於市場均衡價格的水平上,由此獲得超過正常利潤的超額利潤。尤其在華人地區,房地產景氣好的時候,建商的利潤往往令人垂涎,以新北市及台北市為例,建商的毛利率可達30%,台北市更高達40%。

 

景氣好的時候,麵粉價格高於麵包

土地漲價是建商的主要獲利來源,因為土地是不可再生的資源,放得愈久,升值就越大。而地主在土地奇貨可居的情況下則不斷地抬高土地售價,造成「麵粉價格高於麵包」的情形,這也是很多建商買地寧可不蓋,而情願囤地的原因。在2003年至2014年的房價飆漲期,建商幾乎都得以未來價買地,才搶的到地,但是等房價止漲了,這些高價搶地的建商就會遭到套牢,並且衍生倒閉或偷工減料的下場。這也將是房市在這幾年將逐漸出現的常態。

 

什麼地區的房價容易飆漲?

大型建商集體出入的地區,房價往往容易竄升。因為建商對於未來房價變動的趨勢了解得更準確。它們不僅是房地產市場的信息接受者,同時也是信息的製作者,透過製造各種信息,再通過媒體的密集轟炸,改變人們對房價的預期,從而推高了房價。

 

景氣好的時候,房地產開發是最容易賺錢的行業

囤地是最容易賺錢的方法,因此一些具有資金優勢的建商,大量無限制的儲備土地,藉囤地來等待地價上漲,以時間換取獲利空間。

透過房地產的高槓桿,建商往往能夠用有限的資金啟動多個項目,從而取得最大投資價值。

10年的房地產黃金波段,使得在波段前期即已投入的建商都有不錯的獲利(口袋都深了);相對的,近幾年才投入的建商都因房價停滯或下修而陷入虧損的泥淖之中。

 

文章來源:https://news.housefun.com.tw/williamhu/article/318200198961

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