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21 June 2018
胡偉良觀點
20180621 ETtoday 【胡偉良/大家都在等房價大幅下修,等得到嗎?】

文/台北市、新北市老屋改建發展協會理事長胡偉良

 

相信許多想買房自住的人都等得很苦,看著這兩年的房地產市場淒風苦雨,交易量大幅縮減,房市買氣冷清,但大家不禁都要問:「為何房價下修幅度這麼慢?」

我們可以從以下幾點抽絲剝繭找出房價下修緩慢的原因:

建商讓了多少利?

早期建商推案的毛利約在售價30%上下,台北市的建案甚至可達40%,依目前的房價下修程度來判斷,這一波的房市不振,建商被迫讓利約10%,毛利下修到20%左右,一般而言,一個建案的管銷成本大概佔了15%,因此建商讓利通常不會超過15%,以免讓自己虧損。

再從代銷部份來探討,以前代銷通常會拿建商給的底價加上15%的空間開價,這個15%的空間也是客戶在和代銷的銷售人員談判的議價空間,當最後的成交價在底價之上時,這個差價就是代銷和建商的額外利潤,並由代銷和建商依約定的比例分配。現在房市不好,代銷為了怕開價過高嚇跑客戶,也為了讓客戶對個案的降價有感,可能就會以建商給的底價加上5%來開價,再打上銷售不二價的口號,把原本約15%的議價和超價空間直接讓利給消費者,所以這時候消費者就會發現建案降價了20%,也就是建商讓利10%及代銷讓利10%的總和。

房價下修的底部在那裡?

市況好時,建商利潤抓得高,房價自然推得高,代銷的議價空間和賺超價的空間也大。現在景氣下修,建商與代銷同步讓利,調降幅度約可達到過去的8折 (如上,視建案操作不盡相同)。除非建商取得土地的時間較早,成本較低,那又另當別論,否則個案的降價空間有限,頂多打個七折已算到底了(建商的底價讓利了20%、代銷讓利了10%)。

難道,等不到建商倒閉,破盤殺出?

雖然眼下市場降溫,也看到一些建商苦撐經營,儘管利潤已經是入不敷出,明明命在旦夕,但卻仍是硬撐著不肯大幅降價出售。即便如此,消費者也不要期望他們會把房子低價賣出。

為什麼呢?其實是因為「建商寧可尋找其他建商或者房地產炒手,進行資產處置,也不會便宜賣給一般購屋者」。首先,資產處置變現的途徑很多,速度也更快,可以快速緩解他的財務問題。其次,這種方式賠多少錢,他的總風險是可以控制和預估的。反之,一旦打折促銷,能賣出多少,他並無法預知,畢竟賣房子不像賣日用品,愈降價客戶愈不敢下手購買,更何況,降價時他將難以面對早期的購屋客戶。

因此,只要有資產處置的途徑,建商絕不會低價出售,因為建商可以選擇不蓋,把請好的建照加土地直接盤給能賣出較高價的品牌建商。 這也是我們看到越來越多的建商選擇直接賣掉項目,看到越來越多的行業兼併的主要原因,所以期待新案持續降價是難上加難!

除此之外,許多建商在過去幾年土地房價飆漲時庫存了許多土地,目前因地價沒有大幅崩盤,光土地套利即可獲得不少獲利,所以口袋深的建商更有能力撐住房價;有人會問,總有些財力較弱的建商吧?的確,這些建商沒有雄厚的資本囤地,所以得在房地產景氣好的時候出高價搶地,但因為近幾年的房市下滑,使得售價不敷成本而遭到套牢,因而衍生倒閉或偷工減料的下場。這也將是房市在這幾年將逐漸出現的常態,購屋的消費者不可不慎。所以,近期要等房價大幅下修,甚至腰斬,「雖有可能,但是消費者可能得留意工程品質或買到無法交屋的爛尾樓,那可就得不償失了。」

怎麼開價、議價?

因為不同的建商(屋主)、代銷(房仲)都有不同的成本結構和定價策略,所以要想從他們的開價中找出合理的買價是有困難的,像有的建商在房市最旺的時候買進土地,此時的土地取得成本最高,在市場上他的讓價空間會最少;賣屋的屋主中有各式不同時期進場的投資客、不同狀況的屋主(缺錢和不缺錢),他們願意讓價的空間各自不同;像我就碰過不肯認賠的投資客,明明投資錯誤卻又心有不甘,以高價委託仲介出售,掛了好幾年無人問津還是不改心志。

所以該怎麼做呢?首先一定要把買房當成一件大事,付出時間去研究和了解當地的行情,清楚了行情之後再依據「當地行情」的八~九折出價,再伺機成交。切忌沒有根據的亂殺價,因為這樣的做法會讓人家覺得你是沒有誠意的攪局者,形同自我阻絕了成交的機會,縱然你真的想買、有意購買,大概也不會有賣家有興趣和你交易,結果反而因小失大。

現在雖然未必是房價的谷底,但卻有可能是以最低價買到好房的最佳時機,巴菲特和索羅期都曾經說過;當大家都在遲疑的時候,往往才是最佳的進場時機。

 

關於胡偉良

胡偉良畢業於台大土木系,畢業後通過國家高考取得技師執照,做過公務員,不到兩年離職,轉入民間部門工作,先後從事建材、營造業務,之後再跨足房地產領域。

任職期間,基於工作上的需要繼續進修,並先後取得營建管理、商學、法學等三個博士學位。從商期間共經歷三次危機,資產三次歸零,均重新再起。目前從事房地產生態系的建構。

 

文章來源:https://house.ettoday.net/news/1195328

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