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14 May 2018
胡偉良觀點
20180512 ETtoday【未來房價漲或跌?人口、老屋改建是關鍵】

文/台北市、新北市老屋改建發展協會理事長胡偉良

 

預測未來房價走勢一直是民眾關注的焦點,因為大部分的民眾都把自己的絕大部分積蓄配置在房地產上。

影響房價的因素很多,隨便找一個指標畫一條曲線,就可以與過去的房價走勢做相關性分析,但是只憑這一個變量就可以預測未來房價走勢嗎?如果可以這樣預測的話,那發財豈不是太簡單了?

事實上,許多坊間所謂的預測結果在邏輯上都不堪一擊,不是道聽途說,就是套用過去乃至於國外的經驗。但是房價牽涉因素錯綜複雜,不能僅用一個側面或兩個側面來反映其特徵,就像立方體,每一面相都會相互作用,影響經濟或房價。

 

從長期大趨勢來看:
一、影響房價最重要的因素——人口 

房價與人口年齡結構、人口流動有明顯的相關性,像全台的人口不斷的往大都會區移動,大城市的優勢在於教育、醫療和文化娛樂等公共服務的資源,比中小城市優質且豐富得多,不同城市人口的增減,造成不同城市的房價出現高低不同。

從人口老齡化角度看,台灣未來的房價看來是不樂觀的,也就是說,每過一年,離房地產的熊市就會近一年。因此,人口流向和老齡化決定了今後台灣不再有房價普遍上漲的行情。

除了出生率降低和人口老化的趨勢外,由於台灣薪資水平的不成長,也逐漸造成台灣年輕人的外流(離開台灣)現象,這個因素也會影響人口的增減。但是另方面:

 

二、房屋老化造成的新屋需求

未來10年,至少有80萬老屋退出房屋市場

根據內政部民國106年6月底前統計,全台40年以上的屋齡約179萬戶,再10年這些房子就50年了,假設有五成以上將不再適於居住。而這些50年以上的老房子,預期其他年齡層的民眾也未必有興趣去住,代表這些老房子將成為無效供給。

10年約增加40萬戶首購族增量需求

根據估計,年輕首購族每年約有10萬戶的購屋需求,10年就100萬戶。考量近年新屋的房屋移轉比例漸增(近年來已逾40%),以4成選擇新屋計算,約有40萬的新屋增量需求。

再根據內政部人口結構的變化統計資料顯示,台灣人口成長率逐年下滑,但是家戶數卻持續上揚,因為家庭人口數減少,從2007年每戶3.06人,到了去年滑到2.7人。而家庭戶數的成長也意味著房屋的潛在需求,顯示少子化的問題會直接影響到每戶人口數,對於房子的需求量卻是不減反增。

老屋換屋群及首購族二者相加後,10年後全台約有120萬戶的剛性增量購屋需求。

再看供給量:全台10年間房屋數量不增反減 低於需求量

營建署的統計顯示,現在台灣每年的房屋興建數量不到10萬戶,10年約100萬戶,並呈逐年遞減的趨勢,低於120萬的需求量,而大台北地區更有大幅縮水的現象,因為可建土地愈來愈少,加上老屋改建或都更不易。從以上來看,10年內房子的供給量還是比需求量低,尤其在新屋方面的需求只會有增無減,至於中古屋市場可能會越來越式微。

 

三、貨幣發行增量和通貨膨脹是導致高房價的主要因素

從一些歷史的資料數據來看,縱觀台灣房地產的發展歷程,三次的多頭波段,有兩次(前兩次)和通貨膨脹有關,一次和貨幣供給量激增有關,而2003年下半年以來的房市大多頭則總合了各項的有利因素,其中最主要的仍屬資金充沛和低利環境所致,加上偏低的房地產持有、交易成本,造成了房市空前的多頭行情。

貨幣大量發行是導致資產荒的主要原因,因此,今日的台灣不僅房價整體水平高,其他資產價格也存在偏高問題。
儘管決定房價最主要的因素是人口,包括人口年齡結構與人口流向,其次是貨幣規模和貨幣流向,但這些變量中短期內相對穩定,不會成為房價波動的觸發因素,至於房屋老化造成的影響更只會逐步形成,而不會有立即性的影響。這些因素都屬於長期的大趨勢。

 

關於胡偉良

胡偉良畢業於台大土木系,畢業後通過國家高考取得技師執照,做過公務員,不到兩年離職,轉入民間部門工作,先後從事建材、營造業務,之後再跨足房地產領域。

任職期間,基於工作上的需要繼續進修,並先後取得營建管理、商學、法學等三個博士學位。從商期間共經歷三次危機,資產三次歸零,均重新再起。目前從事房地產生態系的建構。

 

文章連結:https://house.ettoday.net/news/1167978

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