居住權利
都更專區
什麼是都市更新

依都市更新條例第一條條文:「為促進都市土地有計畫之再開發利用,復甦都市機能,改善居住環境,增進公共利益,特制定本條例。」

換句話說,都市更新是一種計畫,計畫目的是讓都市內的老舊街區與老舊房屋可以透過重建、整建、維護、和翻新等手段,來達到都市土地再開發利用與都市機能復甦的目的。

而政府制定都市更新條例只是要讓都市更新有明確的合法程序可以進行。

為什麼要都市更新

1.安全考量之急迫性:

據統計,雙北(台北市、新北市)屋齡30年以上之老舊房子合計共約75萬戶之多,概略換算,30年以上的老舊房子至少有8萬棟以上,老房子存在結構安全、耐震、巷弄狹小及停車不易等問題。

內政部長曾表示,台灣於九二一大地震之前興建的房子,耐震設計明顯不足,如果發生6.3級以上的地震,根據國家地震中心分析,光台北市就會倒塌四千棟房子,將是台灣無法想像的災害。 

 

2.都市發展考量之必要性:

透過都市更新,可以讓功能衰退、環境雜亂之老舊都市重生,藉此提升都市整體的生活與機能,讓整個城市的美麗再進化。

另一方面,老舊房屋的重建,更是在保障原居住者權益之前提下,有效增加市中心房屋供給之方法,可讓公共利益整體提升。

誰來主導都市更新

1.政府主導:

第一種、政府自行辦理:

由主管機關所成立的都市更新專責機構實施,但至今為止少有實際案例。

第二種、政府委託實施:

政府經過公開評選程序委託其他機構(一般依法成立之公司)實施,目前為止各地方政府大部分均依此方式進行都市更新,並且已有成功案例。

 

 2.民間主導:

第一種、合作實施:

建商與所有權人合作,由建商提供相關資源並主導實施,成功後再以都市更新權利變換實施辦法之準則分配開發利益。

第二種、委託實施:

由所有權人委託專業機構當顧問,並付出固定之顧問費用,而且辦理都更之所有費用均由所有權人自行負擔,但都更開發利益也全歸所有權人所有。

第三種、自行辦理:

所有權人自行組成都市更新會,透過決議來進行所有都更流程,辦理都更之所有費用均由所有權人自行負擔,但都更開發利益也全歸所有權人所有。

近年都更推動之困境

2013年已是都市更新條例立法的第15個年頭。據統計,全台申請都市更新案件已逾900案,惟迄2010年2月止,全台已核定實施且已完工的都更案只有125件。其中大多數又是海砂屋、輻射鋼筋屋、以私併公、所有權人極少的都更改建案,真正涵蓋較多住戶的都更改建案例有如鳳毛麟角般的稀少,這也說明了都更改建的困難度,整體來說都更有以下障礙:

第一個障礙:人心的貪婪與錯誤認知

經台北市政府一坪換一坪的口號,以及媒體帶有偏見的錯誤報導,讓民眾誤以為都更可以為自己帶來大量的財富,完全以自己利益來思考都更,導致整體都更案難以進行。

第二個障礙:整合困難

老舊社區整合,實施者難以和原有居民達成有效溝通,因為光要讓老人家搞清楚容積率、建蔽率就很不容易,更別說什麼權利變換等抽象概念。有些都更案件一拖再拖,甚至破局,就是卡在整合問題。

第三個障礙:違建問題

像是後院的擴建、頂樓的加建,因為這些都不屬於合法建物,在都更時都無法計入現有的容積之內,因此住戶會覺得吃虧、不甘心,而排斥都更。 

第四個障礙:一樓和頂樓的價值認知

五樓有加蓋的,以及目前一樓的住戶價值認知問題,在都更的價值計算上會和實際有落差。

都市更新的價值迷失

當都更議題炒得沸沸揚揚,市場掀起一股中古屋的買房熱潮,希望能搭上都更列車,藉此發上一筆「都更黃金財」,因為有各項容積獎勵、還有改建後新屋的增值,加上有部分媒體過度渲染都更案價值倍數翻漲,讓許多人因此對老屋抱著美麗夢想,可是若實際去分析都更案例,會發現其實真正從都更改建可以獲得的利潤並不是大家原先所想像的那麼好,而所謂價值呈現倍數成長,其實絕大部分根本就是房價上升的自然結果,真正來自都更本身所產生的實際獲利會比想像的來得少。

 

 根據台北市政府的數據統計,自92年至98年都更成功率只有3.28%~7.3%,其中,又以民國96年成功率較高,但也只有7.3%,民國98年成功率只剩下4.68%,表示平均21.37件僅有1 件成功。若以歷年都市更新「申請案件數」及「核定案件數」的比例觀察分析,可發現呈現剪刀開口差距愈來愈大,可見都更不如外界想像的容易成功。

 

利潤條件難談攏 改建工程難度高(小標)

都更案整合不易原因很多,劃定區域中的住戶少則10多戶,多則數十戶,每個人需要的利益條件各不相同,想一次談妥,達成共識,有一定難度,而這也是很多都更案一直延宕的原因之ㄧ,致使現在不少建商一聽到都更案,就裹足不前。以台北市著名位在忠孝東路三段的正義大樓都更案為例,這棟在1995年被披露為海砂屋的國宅大樓,盡管在1996年核定通過都市計畫,卻因龐大的利益與土地糾結,遲遲未能獲得審議通過,直到2013年9月,才在有條件的情況下獲得台北市都市設計審議委員會同意,足足延宕了19年的時間,這塊地處台北黃金地段的都更案,是大家都滿心期待的黃金都更案例,但是花了19年的時間,相關都更戶已經投入多少資本與成本,風險之大可想而知,一般而言,都更案平均耗時3至10年才可能成功,是否真能獲取高利潤,並不盡然。

台灣都更走到現在已經變成利益導向,並完全以利益為依歸。住戶往往過度算計自己的利益,當大家都只是一味地追求高利益時,很容易出現「利益談不攏就破局」的情形,或是演變成地段不夠好就無法更新的困境,結果反而因小失大。

因此,唯有改變心態,抱持著改建是為了改善居家環境的健康心理,並由此做為改建的起點,如此反而有機會獲得更好的結果。

大台北老屋重建趨勢

大台北有待都更的老屋概估約8萬棟,但能力之實施者可能不到200家,從供需原理來看,實施者似乎是未來老屋重建的關鍵腳色。

但由於目前一年不到20件的都更案通過,以及被中間開發商誤導(備註1)的影響,讓大家無法看清老屋重建需求遠大於供給之事實。

管理大師彼得杜拉克於創新與創業精神一書中提到,大勢所趨、明顯事實的趨勢卻得不到應有之結果,其中必有值得深思的窒礙環節,一旦此環節打通,其將會順勢而行。長遠來看,都更推動的愈成功,願意進行都更改建的棟數愈多,這種主客易位的情勢愈可能發生,審時度事、看清情勢,才能掌握致勝先機。

我們的理念

品嘉建設從尚禹營造(甲級營造)起家,大型工程經驗豐厚,更曾榮獲【內政部十大優良營造商】,公司經營者 胡偉良博士擔任過 新北市建造預審委員會委員以及新北市都市更新審議委員會委員,並有都更相關著作(你一定要知道的都市更新),都更相關知識與經歷豐厚。

我們秉持著工程師的實務精神,不像惡劣建商追求暴利,只求合理之利潤,最終希望能與地主達到合理分配的共識,一同打造更美好、安全的居住環境。

簡易都更

「簡易都更」以簡化流程之精神,讓都更不需循都市更新條例繁複的程序,只要全部所有權人100%同意,即可以較小之基地規模進行重建,並獲得適當之容積獎勵,以下以新北市之「簡易都更」為例: 

1.法源:   (新北市)土地使用分區管制要點。

2.條件:

(1).基地面積500 ㎡以上。 

(2). 30年以上合法建築基地面積+違章建物投影面積≧1/2基地面積,其中30年以上合法建築基地面積應達前述面積1/2。 

(3).申請重建之建築基地至少有一條所臨道路寬度應達8公尺,且臨路寬度達8公尺以上之總長度應達20公尺。 

(4).新建建築物還需滿足退縮建築的要求(自道路退縮4米,鄰地境界線退縮3米) 

(5).全部所有權人同意。

3.獎勵:

給予15%的容積獎勵(建蔽率再減縮、基地內鄰棟距離達8米以上、基地透水面積達法定空地面積的80%時,可再增加5%的容積獎勵)。

但是,目前「簡易都更」似乎有被過度宣傳之疑慮,政府與一些媒體(例如:商業周刊),將「簡易都更」塑造成是所有權人自辦都更的神奇配方,似乎只要透過簡易都更,就可以排除建商的干預,這觀點在實務上其實是非常站不住腳的,以下針對商業周刊1370期之文章內容作重點整理以及反駁觀點:

認同觀點:

1. 「簡易都更」大幅降低申請流程程序與時間以及基地規模,其讓老屋重建之路難度大幅降低。

2. 「簡易都更」規模較小,其不符合大型建商之規模要求,大型建商之進入障礙會比小型建商高。

3.  地段好之缺陷老屋有利於「簡易都更」之執行,但50、20禁忌(50戶以上、20%店面)是都更上的大地雷區,要小心避開。

 

反駁觀點:

1. 簡易都更雖然大幅改善都更難度,但其部分條文還是會有讓整合窒礙難行之疑慮,說明如下:

       A.台北市「老屋重建方案」規定四層樓以上建物須佔基地面積1/2以上,其預期會讓原權利人難以得到滿意的重建分配。

       B.新北市「簡易都更」規定,基地須臨8米寬的道路,至少20米以上,符合此條件之基地絕大部分都是店面,此會造成整合上之困難。

2. 政府公辦都更之效率絕非商周提到之快又有效率,如欲等待政府主動整合,其都更之路將會更加緩慢。

3.都更涉及一連串的專業知識與複雜流程,其龐大的財務資金壓力更是一大門檻,種種困難都會讓所有權人自辦都更難以順利推動。

如何開始

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