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房市論壇&開箱文:房地產是CP值最高的一門知識
開箱文:房地產是CP值最高的一門知識

不久之前我寫過一篇文章「有知識和沒知識的買房差異」,陳述我這一辈子的買房經驗,不是要向大家炫耀我的買房有多成功,賺了多少錢,而是告訴大家「當初」因為我對房地產的不了解,而錯失了不少可以賺錢的機會。 過去買房確實比現在來得容易的多,因為那時的房子還不貴、房價不算高。 房地產是CP值最高的一門知識?(示意圖/好房網News資料照) 在我的人生生涯裡,發生過不少次的災難,不過後來都能化險為夷、平安渡過,遭逢那幾次人生的大崩落,雖然讓我辛苦累積的財富瞬間歸零,但我並沒有被打敗,重新再起,逐步的再次步上坦途。 這幾次的大崩落包括:和同業結盟共同承攬政府公共工程,但卻因合作夥伴在另案與人發生財務糾紛,導致我和他的合作案件遭人扣押,無法請領工程款,我們公司因此蒙受幾千萬的財務損失,這是第一次的失敗,也讓我此後在選擇合作夥伴上更加謹慎;第二次的失敗屬於投資決策上的失誤。在經過多年的努力後,我又重新累積了一筆財富,這次決定把這些從營造業辛苦賺來的錢全部投入當年最夯的高科技產業(親人在美國創辦的通訊公司),後來公司也上市了,可是好景不常,高科產業的發展日新月異,淘汰又快又狠,幾年下來公司股價從高峰的近百元(美金)跌到1元左右,並且下市,這是我人生的第二次大挫敗,再度虧光了積蓄(數以億計)。 這次的挫敗讓我體認到高科技業伴隨的高風險,尤其是自己陌生的行業,更要謹慎從事;2001年我的公司因承攬台南市政府的統包案件,在藍綠惡鬥的政治氛圍下,2007年竟遭檢方無端起訴,歷經地院、高院無罪判決,到2011年本案才定讞終結,2007年並因為遭到檢方起訴,導致銀行的抽銀根(我不怪他們,畢竟他們也要保本),因而導致公司的資金鏈斷裂,我被迫將當時已整合完成及接近完成的土地一一低價讓出,這一次事件造成嚴重的財務損失,好的是,錢損失了但公司繼續存活下來,並且變得更強壯,之後,我在整體財務的操作上也變得更加穩健、保守。也因為我的幾次挫敗都沒有殃及他人,這也讓我累積了信用,成了再起的資本。 之所以能夠再起,是因為我看到了房地產的奧妙之處,我發現房地產是一個可以靠創新、創意打造附加價值的行業,很適合我的個性,因而深入鑽研,不僅研究國內的房地產市場,更廣泛的渉獵到國外房市,不僅回顧過去房地產的發展軌跡,更探究未來的趨勢、可能發展,我也把我的研究心得寫成一篇一篇的文章,發表在各媒體上,一方面透過寫作過程匯整自己的思緒,另方面,則透過這些文章的發表來廣結善緣,幫助一些未能謀面的朋友。 很多讀者透過我的文章,做了他們的房地產抉擇,並因此獲得了很大的助益,但也有一些人因為我的身分(建商)而對我的文章內容嗤之以鼻,他們「認為」我的文章都是爲了賣房子。這些人因為買不起房子,而厭恨、排斥房地產,也不願意去瞭解房地產,結果一再錯失買房的好時機,導致迄今都沒有買房,愈沒買,就愈仇視房地產,這是很可惜的事。 為什麼說房地產是CP值最高的一門知識?不會太艱深加上高槓桿的特性,使得從事「房地產的學習物超所值」,尤其是長期投資,只要在「適當的買點」,買進「適當的標的物」,它的保值和獲利性是可期待的。
 

房市論壇

為什麼這一波蛋白、蛋殼區的房子都熱賣?

去年第四季開始,全台房價普漲,至連一些蛋白、蛋殼區的房子都熱賣,很多人都大惑不解,奇怪這些以前很難賣的房子,怎麼現在都成了熱銷產品?

「偽剛需」追捧 偏郊蛋殼區新房熱賣

先談談當前房市的購屋族群,包括:首購族、換屋族、投資和投機族群,其中前兩類算是剛需族群,而當前在房地產的成本上漲,加上通貨膨脹催生的買房抗通膨下,催生了另一類族群,筆者就姑且稱他們叫「偽剛需」族群,指的是那些不是真正的剛性,只是因為怕之後買不起,或想趁機賺一票的,這類人會自我催生而變成剛需,因市場價格攀升而產生,這也是當前的情形......

詳全文:https://forum.ettoday.net/news/2186511

胡博士文章列表:https://forum.ettoday.net/column/news/%E8%83%A1%E5%81%89%E8%89%AF

日、美、大陸在房價暴漲之後 為什麼決定不力保房價?

不可否認的是,日、美、大陸等三個國家在經歷過房產破滅後,都付出了極其慘痛的代價,特別是日本,引發了大量失業潮,短期經濟發展受到重創。但他們當年的政府都知道,如果讓房產泡沫繼續發展,肯定有破裂的一天,猶如一個氣球,不可能支撐無限吹氣,等氣球吹大到一定的程度,即便是神仙也無法扭轉乾坤....

詳全文:https://news.housefun.com.tw/williamhu/article/318200324740

胡博士文章列表:https://news.housefun.com.tw/williamhu/articles

 

買中古屋可以再等一等?用經濟週期買房、買股,主動管理投資組合

從市場經濟的經驗來看,經濟週期是不可避免的。既然經濟週期是不可避免的,我們就要學會掌握它才能做好投資。

根據經濟週期做資產配置

做好投資除了搞懂投資種類和投資方法外,還有一點非常重要的就是根據經濟週期做資產配置,所謂資產配置就是把你的可投資金分佈在不同類型的資產中,包括股票、債券、房地產、基金、大宗商品等........

詳全文:https://www.gvm.com.tw/article/86597

胡博士文章列表:https://www.gvm.com.tw/blog/4061

 

台灣現今房價高漲,是怎麼造成的?房產專家揭背後原因,解方只有一個

這一波的房價上漲一直延續到2015年才開始止漲回跌。大多數的人都把當時的房價下跌歸因於政府打房(囤房稅、房地合一、選擇性信用管制),我卻認為不盡然如此,政府一連串的打房措施是「防範」了房市的驟然崩盤,「疏導」了房價的下跌(軟著陸),而不是房價下跌的主因。其實2011 年的房市交易量就已從高峰下墜,也顯示當時的房價已是強弩之末,能接手的買方已經不多,加上待售餘屋量快速增加,房市下跌之勢已經形成,而政府的打房措施算是「剛好」而已,防止了房價繼續虛漲引發的暴跌和崩盤。

我的觀點是:2003年起的房價上漲,是房市上個週期(熊市持續了12年之久)所蓄積的購屋能量,加上資金行情所引發,隨後炒作助長了行情,引爆了飆漲之風......

詳全文:https://www.storm.mg/lifestyle/4126593

胡博士文章列表:https://www.storm.mg/category/k120898

囤房稅當降價法寶業者錯愕 打炒房量減價格一去不回頭

為了抑制房價的上漲,政府近期的打房措施也愈來愈綿密,除了金融管制措施外,也祭出了不少財政加稅措施。其中更有不少民代和學者把「囤房稅」當成降低房價的重要法門,這樣的想法真的令人錯愕,試想,房價會趨高,也就代表「供需失衡,供不應求」,在需求大於供給的賣方市場下,囤房稅的稅賦會由屋主自行吸收?會因此逼使多房族將房屋釋出從而達到降房價的目的?答案顯然都是否定的。

囤房稅在賣方市場,在需求大於供給的情況下,稅賦會被轉嫁給買家和租客,從而助漲房價和租金。韓國就是明顯的例證,而過去的台北市縱在囤房稅課徵下,「撇開週期性的房價下跌外」,其實房價也依然持續上揚,所以主張「囤房稅可以降房價」的論述其實是有問題的.........

詳全文:https://www.ctwant.com/article/168947

胡博士文章列表:https://www.ctwant.com/author?role=author&name=%E8%83%A1%E5%81%89%E8%89%AF

房地產今年會漲還是跌?房市達人胡偉良:擁「這優勢」房價續漲概率大

2015年開始,台灣的房地產走下神壇,終止了長達12年的上漲之路,有人說房地產的世紀結束了,房地產在國民經濟上的地位將產生巨變。

2020年隨著疫情爆發全球央行貨幣大放水,房市脫離熊市,重新走向復甦,房市重新啓動新的週期。這個新的週期會和以前的週期不同,產業定位、供求關係、政策環境以及房地產的市場結構都會發生翻天覆地的變化。

有一些幼稚的觀點認為,房地產不死,我們的經濟就不可能有創新。但是,事實是.............

詳全文:https://www.wealth.com.tw/articles/00ab575a-ab2b-4bcf-9e1c-e4a614bf6780

胡博士文章列表:https://www.wealth.com.tw/search-articles/%E8%83%A1%E5%81%89%E8%89%AF

 

想買中古屋先按兵不動 等等還有好時機

我們該怎麼利用經濟的週期買房、買股?首先你要識別當下處在什麼週期中,然後利用你掌握的金融知識結合經濟週期進行投資,就像農民判斷春天到了就開始播種,秋天開始收割一樣。

我們來看看經濟事件發生的次序,經濟就像一個在圓形軌道上行走的火車,火車頭是央行,各節車廂代表著各個經濟的發展階段。

在經濟陷入衰退的時候,對照狀況,就是去年疫情剛發生時的情景:之後,火車頭開始發力,向市場注入更多的流動性,通俗一點說就是央行向銀行提供更多的貨幣,同時降低利率,讓經濟加速走出低谷,這就是經濟的第一節車廂,利率下降和流動性增加.....

詳全文:https://money.udn.com/money/story/5621/6063425

胡博士文章列表:https://money.udn.com/author/articles/2533

房市專家警告不能碰的5類房屋 「越來越不值錢」

房市大好,可不是買什麼房屋都增值,專家指出,5種類型的房屋越來越不值錢,包含:人口外流縣市的住宅,房價難增值;非精華地段的大坪數「假豪宅」,經常有賠售上千萬的情況;改建困難的老舊社區,房價不太有升值機會;北市東區的高價店面,出租效果常不如預期;老舊商辦因屋況老舊,碳排放量高,不符合節能趨勢,使用效益不佳,企業也不願意進駐......

詳全文:https://tw.appledaily.com/property/20220108/ABUASCZB5RAX3BFUXYVBKUW53Y/

胡博士文章列表:https://tw.appledaily.com/search/%E8%83%A1%E5%81%89%E8%89%AF/?target=_blank

 


 

疫情下的房市大變局 你該這麼做?(1)~(6)

1)-前言

5月中旬爆發的新疫情發展,出乎了絶大多數人的意料之外,確診和死亡人數突然間快速飆高,讓我們過去以來引以為傲的防疫成效明顯出現破口,各種撻伐之聲不絕於耳。

其實這樣的情形也不是只有出現在台灣,像其他的防疫優等生越南、新加坡,也同樣的在5月份爆發了疫情。究其原因,一方面是被動的防疫作為很難做到涓滴不漏,其次,COVID-19 在出現英國和印度的變種病毒後,已經變的更容易傳播和難以預防。

依據筆者的觀察,我們的政府當局這幾年對政治、經濟、國防、住宅、能源、生技醫藥的未來走向和發展似乎都制定了一套策略藍圖,像針對政治的親美抗中;經濟朝向科技產業;國防的國艦國造、防禦潛艦;住宅的只住不炒、社會住宅;能源的太陽光電、風力和天然氣發電;生技醫藥則包括了「培育台灣的生技產業成為下一個兆元產業」,甚至打算利用這次的COVID-19 來推動國產疫苗的發展,從這些都可以看出蔡政府有別於前朝的不同思維。坦白說,這次的疫情如果保持在原來的「穏定」狀況下,這樣的策略不僅能夠奏效,還能大放異彩、威振全球,只可惜計劃趕不上變化,疫情的發展和變種的病毒株造成政府當前防疫政策失能,眼見災情大幅擴散,這時候政府實在有必要全盤修正,以更務實的態度和戰略來面對當前險峻的環境,及採取相對應的對策。有句話就說,勤勞不能補正戰略的錯誤戰略錯了,再多的努力和再靈巧的戰術都只會徒勞無功。就像這次我們的疫苗政策,錯失了以34百億購置好疫苗的機會,賠上了幾百條人命和數以千億計的經濟損失。

從歐美對付疫情的策略來看,除了防堵,它們也同時採取正面回應的戰略,甚至不惜犧牲部分人民的生命去發展民眾的自身抗體,在初期也蒙受了極大的人命和經濟損失,之後迅速調整政策,等疫苗開發成功,施打疫苗就成了政府毫無懸念的最高戰策,隨後這些國家逐漸的轉危為安,整個社會重 回生活、經濟的常軌。

因為世界已經有了疫苗,COVID-19終將被制服,但在疫情完全舒緩之前,社會的經濟活動勢必受到影響,財富重分配更是難以避免,做為房地產的專業人士,筆者在這裡提供一些個人的分析,供讀者參酌。

首先談談,

持有房地產的基本認知和態度

有人說,窮人和富人之間的最大差異之一在於思維,思維認知決定人的貧富,因此,假使你對自己的貧富毫不在意,或你才氣過人、生財有道,那麼本文你大可略過不看,反之,若你只是一個普通人,那麼你真的有必要認真閱讀本文及筆者的相關文章,來了解房地產的本質。有句話說得好,你賺的錢都是你對這個世界認知的變現。在房市面前認知這件事真的是太重要了,因為房地產是動輒幾百萬,甚至幾千萬的高價物件,在疫情下有些人想到的是:買房的時機到了,有些人想到的則是該把手中的資產套現

買房置業,對於國人來說,是除了生死之外的重大事情。房子決定起點,決定層次,決定生活品質,甚至說房子決定一個人的命運也不為過。

然而,大多數人買房都存在很多錯誤的概念,總是習慣性的走向理想化的極端,缺乏客觀、理性的考量。

房地產是什麼東西?

媒體刊載網址:https://news.housefun.com.tw/williamhu/article/318200300654

後續內容請閱讀本標題之續篇。

2)-影響未來房價走向和房地產發展的因素

房地產是什麼?

首先,我們必須了解,房地產不僅具備居住屬性,也同樣的具備了金融屬性,也就是房地產除了做為日常居住之用外,也要考量它做為投資、抗通膨、融資、救急的金融功能,當然防疫功能也成了疫情下的意外發展。除此之外,它的財務槓桿效能更超越其他所有的理財工具。只要做對了,其報酬率是倍數放大的。

其次,房地產只漲不跌的觀念要調整,在政府嚴打炒作之下,短期炒作不再是獲利的保證,沒有買對產品、地點、區域、時機,都 將影響你的買房結果,因此,只要不斷學習和研究房地產的相關知識,你就會發現它是物超所值。

再來談談房地產的投資功能,從現實面來看,優質房產可以增值也容易變現,尤其當你只是一個普通人時,房產是比較容易學習和上手的穩妥理財方式。很可惜,在居住正義的大旗下,房產投資被嚴重的污衊

這裡,我必須強調,當你擁有1房以上時,你的第2房才能發揮投資效能,畢竟,1間房只是生活必需品。

影響未來房價走向和房地產發展的因素:

1,政府的房地產管制措施

政府原本宣示的房地產管制政 策是:打炒房而不是打房。但在打炒房而房價依然上漲的情況下,又逐漸加大了力度,演變成為壓抑房價的打房。殊不知在當前營造成本及地價持續高漲的情況下,縱然把大多數的建商打倒、打死,房價依然很難下跌

房地產畢竟是與大多數民眾生活、財產攸關的產業,除了提供民眾住的場所,也是民眾在借貸時的抵押擔保品,保持房價的平穩必然是政府的主要施政方針,因此,可以預見,在短期內,政府的房地產「管制」措施「應該  不致於加大,甚至可能放寬。

2,民眾和銀行的預期心理

疫情過後,民眾的人生觀、價值觀和對房產的態度都會逐漸改變,民眾購房會更注重結構的安全性、居住的舒適性、房子的防疫功能,因而依1999年以後新的耐震規範設計、施工的房子,採光通風好、隔音佳、智慧化的居宅,會逐漸成為民眾選屋的重要考量因素。 另一方面,除了居住功能,民眾買房也會同時考量房子的救急、融資功能,因為房子除了具備居住功能外,更是民眾用來救急和融資的最方便工具,

銀行,基本上是靠借出與存入的利息差賺取利潤的營運機構,因為利差不大,使得銀行往往成為最膽小的風險承擔者,長期以來,房地產一直是借款人借貸的最妥當的擔保品,這也說明了房地產的可靠性。疫情過後,銀行對房產的估值「可能」會趨於保守,而其抗跌性、安全性、流動性也會更加受到銀行在估價時的重視。

3,國民生產毛額(GDP

基本上,房價必然伴隨著國民生產毛額的增加而上漲,這是全世界百年來的通則,GDP不成長房價卻上漲是炒作,而GDP增長房價卻下跌也是歷史上少見。

在美中對抗的氛圍下,一些美國科技大廠紛紛移師台灣,包括美國政府都開始在台灣置產(買辦公室及員工宿舍),再再都顯示美國深根台灣的企圖,這是和美國昔日的作為截然不同的。

台灣在科技業的基礎牢靠,不少全球供應鏈已移師台灣,包括微軟、Google與亞馬遜等國際大廠,都在台灣設立高科技研發中心,這些都促使台灣逐漸往附加價值觀更高的科技產業轉型。

台灣的經濟已經呈現「K」型發展,也就是部分產業(金融、科技、產業龍頭企業)及高所得者其收益愈來愈高,而一般中小企業、低收入者、傳產、航空、旅遊…則愈來愈衰。未來台灣的「富者愈富,貧者愈貧」現象將難以避免。整體來看,在出口及民間投資動能旺盛帶動下,台灣今年的GDP仍可達到5%(甚至以上)的成長。

新竹、台南將伴隨高端科技的發展蓬勃發展,年輕的科技人才不斷移入,這些區域的房地產漲價毫不稀奇。

4,房地產的成本結構

媒體刊載網址:https://news.housefun.com.tw/williamhu/article/318200301465

疫情下的房市大變局 近期房價會這樣走(3

4,房地產的成本結構

營造成本上漲之勢目前看來很難改善,營建材料中的主要原物料,水泥、砂石在政府強制要求河川砂石減量採收,及大陸砂石禁運下已經造成混凝土價格的暴漲,近期國際木材價格也飆漲,鋼鐵在碳中和趨勢下,已成稀缺原物料,高鋼價已是長期趨勢。另一方面,營造業在政府保障本地勞工的大旗下,缺工現象也很難改善,這些都造成營造成本的大幅調升;加上都會區土地的稀缺性,地價只漲不跌。

在營造成本及地價持續雙漲的情況下新房房價將很難下跌。根據筆者自家公司的營造成本估算,成本上漲已逾2成以上,疫情下,影響甚至還會加劇,在當前建設業利潤日趨微薄(與往常相比,利潤已經砍半),在新房房價難以下修的效應下,要期待日後房價普遍下跌將會是遙不可及,倒是,日後房地產業者的生存將愈來愈不容易,逾半的業者將倒閉或退出市場。

5,通貨膨脹和低利環境

在現有的貨幣體系下,美國充當了全世界的中央銀行,向全球徵收著鑄幣稅,通過美元霸權引導其他國家資產價格起落。由於美元超發的結果當然導致美元貶值,當美元走弱時,以美元計價的商品就容易上漲,因為你必須用更多的美元才能買到相同的商品,在美元交易占全球貿易總量60%以上的情況下,原物料漲價就不難理解。另一方面,疫苗的出現加上各國政府的強力拉抬經濟,需求的復甦速度加快,但生產活動卻無法跟上需求的腳步,也造成了物價的上漲

4月美國消費者物價指數(CPI)較去年同期增長4.2%,是2008年經濟危機以來最大的增長;4月生產者物價指數(PPI)與去年同期相比增加 6.2%,更創下2010年以來歷史新高。到5月通膨的情況甚至更加嚴苛,知名經濟學教授西格爾即表示,美國的通貨膨脹率將在未來兩三年之內突破20%,相當於上世紀70年代美國惡性通脹的情景。

台灣做為一個資源貧瘠的島國,先將因進口原物料上漲,而面臨輸入性的通貨膨脹,之後,伴隨疫後消費需求的增加,會再加劇通貨膨脹的可能。不久前,主計總處公布今年5月消費者物價指數(CPI)為2.48%,是繼上月2.10%之後,連續第2個月超過2%,而上一次連續兩個月超過2%已經是10年多前的事了。

其實不只是CPI,代表批發價格的躉售物價指數(WPI)漲得更凶,45月這2個月的上漲幅度分別為10.29%11.33%

這一波的通膨不是只在台灣發生,其實全世界都出現通膨的現象,而且CPIWPI同時出現,這是比較少見的情況,可以肯定的說,這次的通貨膨脹是躲不過了

低利環境一向是購房的最大推動力量,只要利息負擔小於租金支出,民眾購房的熱情就不會被澆熄。做為全球利率領頭羊的美國美聯儲已一再堅定的表示2023年以前,美 國不會調升利率。

為了減少通貨膨脹對一般民眾的生活衝擊,我國央行近期雖有可能調高利率,不過幅度應該很小,對房貸負擔的影響微乎其微

另一方面來看,房地產也正是吸納資金的最大的蓄水池,在資金漫溢,國內經濟極待重整的當下,房地產會是一個好的出路,也是削減通貨膨脹的有效工具。在缺工、短期交易停滯、房地合一2.0實價登錄2.0齊發、中小型業者退出市場的影響下,房市的供應量短期內會大幅減少,除了一些業者及房產所有權人為了生存及救急,可能會進行減價、讓價外,大部分房價仍將維持堅挺。

短期交易停滯房價有短暫下跌的可能

就像去年年初的疫情初期,房市一片悽風苦雨,大家都不敢進場,當時筆者就鼓吹是進場的好時機,下半年起房市果然開始大漲,這不是筆者會預卜先知,而是勢之必然。

如果你是剛需,有買房、換房的需求,而且也買得起,現在會是進場的好時機,可以享受到當前的政策利多和此時市場充沛的不同房源。做為房地產的「全線」參與者,我看到這個產業正面臨原物料、人工短缺的困難,營造成本正在上升中,所以不要期望房價會大跌。」(這是去年5月我在本專欄「2020 的寒冬疫情 你該如何守護你的房地產?」的一段話,去年6月起台灣的房市開始大漲,像去年這樣的情形同樣的可能發生在今年的當下。

台灣的三級警戒措施已經確定延長,再加上第三季原本就是台灣房地產的銷售淡季,因此,台灣第三季的房地產將會是交易停滯的一季,一些因疫情失業的、經營小商店的老闆、小型建商,都可能因資金的壓力被迫拋售房產,這也會是剛需族乘機進場抄底的好時機。但此時,買方更要特別注意這幾年「因為營造成本上漲可能衍生的工程品質瑕疵」。

中長期:報復性反彈

媒體刊載網址:https://news.housefun.com.tw/williamhu/article/318200302764

後續內容請閱讀本標題之續篇。

 

房價會出現報復性反彈嗎?(4

欲知前情,可先閱讀本系列之前篇文章。

中長期:報復性反彈

疫情過後,百廢待興,經濟上更要重新啟動,啟動就需要資金,需要短時間天量的資金刺激,尤其需要運用基礎建設和房市這些立竿見影的傳統手段。

根據國外媒體(包括CNN)報導,「疫情下爆發恐慌性搶購房產(住宅)潮」 ,疫情拖垮經濟,但全球房價卻逆勢大漲,尤其在疫苗開打和疫情封鎖措施陸續解除下,預計房價還將持續強勁上揚,像:經濟合作發展組織(OECD)37個成員國、英國、德國、葡萄牙、紐西蘭. . . 等、房價一一大幅上漲,鮮少例外,紐西蘭、加拿大、瑞典,挪威和英國更是因為房價飆漲而出現房地產泡沫的警訊。根據《經濟學人》《VOX》外媒的最新分析,今年以來美國有一半以上的住宅是以高於定價賣出;因此也讓今年美國住宅銷售價格中位數創歷史新高,比去年增加了24%;平均房屋從刊登上架到賣出的天數僅為17天,也遠低於去年平均值的36天。不過,由於美國拜登政府,仍小心翼翼地呵護疫後脆弱的經濟,故雖然當前房市出現過熱現象,但政府仍不敢輕易打房。白宮辦公室發言人簡.波賽基(Jan Psaki 5月底指出,最近房價漲勢令人擔憂,許多美國人未來可能面臨買不起房的危機

彭博經濟學家 Niraj Shah 說:「全球房價漲到前所未見的高點,背後由多重因素組成,包括超低利率、前所未見的財政刺激、民眾在封鎖期間存下大筆積蓄並等著花用、房屋供給有限,以及對全球經濟將復甦的預期心理。」

這樣的情形預期也將同樣的將在台灣發生

以下(對經濟學不熟的讀者,本段可略過,直接閱讀最後一段「再看看台灣房地產市場的景氣循環變化. . . . . , ),筆者就先從經濟學的角度談談當前的經濟和房市概況。

經濟週期、產業週期

美國投行美林證券曾提出過一套很有名的資產配置理論----“美林投資時鐘理論”,它把宏觀經濟週期分為四個階段,分別為衰退階段、復甦階段、過熱階段和滯漲階段,處在不同的經濟階段,人們的資產配置策略大相徑庭。

一,滯漲階段,此時經濟增速下行,通脹水準卻上行。在這個階段經濟逐漸疲軟,通脹水準卻居高不下,要振興經濟需要寬鬆的貨幣政策,但是要對抗通脹又不能過度寬鬆,央行可謂左右為難。在滯漲階段,各種投資風險都很高。

二,衰退階段,此時經濟增速下行,通脹水準也下行。在這個階段經濟頹勢盡顯,權益類資產收益暴跌,企業經營陷入困境,市場逐漸蕭條。在衰退階段,股票走勢差,債券價格反而不斷拔高。

三,復甦階段,此時經濟增速上行,通脹水準下行。在這個階段各路經濟政策成效凸顯,經濟發展中的問題逐步解決,經濟回暖,企業盈利恢復。在復甦階段,股票估值不斷上漲,股市逐漸走向牛市。

四,過熱階段,此時經濟增速上行,通脹水準也上行。在這個階段,經濟增長帶動下,通脹水準也上漲,經濟逐步過熱,此時,股市風險重新顯現,大宗商品的投資價值凸顯。

那麼,當前我們處於怎樣的經濟週期呢?

第一,由於疫情初期,我們並沒有受到太大影響,在舉世“鎖國”的狀況下,我們的經濟反而表現突出。今年5月疫情的爆發,讓我們始料未及,經濟增速整體放緩,黑天鵝事件臨空而降。

消費、投資和出口是拉動經濟增長的三個重要因素,疫情對消費的打擊不消多說,餐飲、交通、娛樂行業遭受滅頂之災;疫情的全球蔓延,各國都傾向“鎖國”政策,好在台灣初期因疫情輕微,出口反而逆勢成長,加上大陸台商返台投資,使得我們今年第一季的GDP反而呈現8.92%成長,在5月疫情爆發及隨後實施的3級警戒下,則將大幅度影響全年度的GDP成長(原預估5.46%,近期調降為5.08)。

3級警戒下,民間消費大減,原本蠢蠢欲「漲」的物價短暫的受到壓抑,至於往後的發展,當視政府處理疫苗的方式和能力,在這裡筆者也不妄加評論,只能「合理」推斷,在解決了疫苗問題後,台灣的經濟將重新回到常軌,甚至突飛猛進(投資和出口增加,消費則看疫情發展)。

與以往的經濟循環不同的是,此次的全球性循環並不是單純由經濟的內生動力所推動,而是有疫情這個外部因素來催化,所以這次循環的節奏會與以往的循環有所不同,其持續時間力度都可能與以往不同,有的階段會變長,有的則變短,像,在3級警戒下我們目前經濟大約處在“滯漲”的週期,這個階段的持續時間大概還會在半年到1年之間,之後,隨著全球先進國家經濟的強勁復甦,若台灣在防疫上能有所突破,那經濟上甚至有可能大步邁進,跳過衰退階段直接邁入復甦,反之,我們的經濟也有可能走向衰退。

再看看台灣房地產市場的景氣循環變化,包括2003 年之前12年的滯漲及衰退階段, 2003年開始的復蘇,到2009年起的過熱,2010年起再陷滯漲,2016年起房市進入衰退週期,2020年房市交易量大幅成長,房價也呈現上漲的格局,房市呈現「重新步入復甦階段」的格局。

疫情下半場民眾購屋的新發展

媒體刊載網址:https://news.housefun.com.tw/williamhu/article/318200303793

 

疫情下半場的房市新發展-房市分化、貧富不均加劇(5)

疫情下半場,股市已經大漲,房市在房地合一、實價登錄2.0的雙重壓制下,仍然躍躍欲「漲」,未來房市走向會是如何呢?

一、房市的兩極化(分化)現象

1,大城市的「優質」房產

一線大城市、有人口不斷移入的都會區(都市圈)和新興地區

一線大城市、有人口不斷移入的都會區(都市圈)和新興區的房產,因為有好的生活機能、交通便捷、加上沛的工作機會,會是民眾追逐及有意購置房產的地方。

大城市吸納資金的能力也強,貨幣超發下,資金絕大部分都往大城市跑,沉澱在房子下面的土地上。貨幣寬鬆時,一線城市的房子往往表現得最好,原因就在於此。

具備結構安全性、居住舒適性和方便性的房子

在上述地區,依921之後的新法規設計、施工的房子,因為耐震的安全度較高,會日漸成為民眾購屋的新選擇,因此其房價下跌空間有限,甚至有反轉而上的可能。再加上近期危老改建的新房子在規劃設計上逐步走向更耐震、更靜音、及智慧化,這樣的住宅不論在居住的舒適性、方便性、和安全性都遠遠超越之前興建的房屋。

另外,當居家上班成為另一種選項時,民眾對住宅的要求與配置也會不一樣,居家空間若能有辦公智能的設計,對購屋者來說,或許也會是考量點之一。 

2, 不具增值空間的房產

另一方面,下述房產在往後會愈來愈不看好,不僅不具增值空間還會下跌。

非都會、偏郊地區

人口不 斷流出,沒有太多就業機會的城市,生活機能不佳的偏郊地區,不僅房價上漲不易,而且賣出不易。

在房地產市場大幅分化的趨勢下,大城市和小城市,都市圈與非城市地區,房子的待遇將是“天差地別”。

老舊、不安全建築

老舊公寓的市場需求正在遞減,若非經濟條件受限,年輕族群幾乎都沒有購置老舊房宅的興趣,沒停車位、格局不佳、隔音不好、要爬樓梯、房屋滲水漏水問題、沒有公共服務系統,都不符合現代人的生活需求。另外,牽涉到生命安全的房屋結構安全問題更是住戶內心最怕和最不願意碰觸的難題。

絕大多數的老舊的公寓,不論在居住的舒適性和結構的安全性能都不理想,因而將逐漸被市場所淘汰。也就是說老舊的房屋的流動性和變現性將日益低落,甚至難以流通,其市場售價將跌落到只剩下土地價值;而 45層老舊公寓還會因土地產權分屬住戶共同所有,處分不易,甚至跌落到土地價格之下。

二、年輕人靠繼承長輩房產改善居住條件是否可行?

房價太貴,已經使大多數90年後(80年次)的年輕人放棄了買房的念頭,準備靠繼承長輩的房子來取得房產及賴以居住,問題是他們準備繼承的房子多半很老舊,大多是340年甚至50年屋齡的老房子,這些老房子當初在蓋的時候,不論設計、施工上都不嚴謹,建材規格不高、品質也不好,到現在屋齡更大了,殘命已經不多,年輕人想以此為居,再住個幾十年,恐怕也不切實際。未來,「僅剩老人住在老屋」的現象會愈來愈顯著。

三、窮者愈窮而富者愈富

美聯儲大放水,大宗商品價格又一大半控制在華爾街手中,漲價潮當然就出現了。現在,石油、鋼鐵、煤炭、海運、紙張等等都在瘋漲!如果大家還記得,去年4月的時候,國際原油甚至一度跌至負數,然而現在紐約原油已經上看75美元一桶,甚至不排除向100美元邁進。

同樣是貨幣貶值,為什麼富者愈來愈富?因為富人有多餘的能力,可以「在最有利的時機」做「最具效益的投資」,所以富者變得愈來愈富。

窮人與富人不同的地方,就是因為窮人沒有多餘的拿來錢做投資,而富人則有。富人懂得用錢賺錢,所以不怕錢貶值,因為富人賺錢的本領是靠錢賺錢,而不是靠自身的勞力。

在通膨肆虐下, 富者愈來愈富,窮者愈來愈窮,這是一個普遍現象。當窮人還在為填飽肚子的問題煩惱時,富人和聰明的人就已 經意識到這是一個獲利機會,此時,只要懂得把握天賜良機,做一個你丟我撿的人,就可以在經濟不景氣下,獲得厚利。

買大城市的「優質」房產(6

你是中產階級嗎?

中產階級起源於西方先進國家,這個群體收入穩定,生活富足,是社會的中堅力量,同時也代表了一個國家的發達和富強。有資料顯示,在歐美,中產階層一般占到總人口的70%以上,美國甚至達到了80%,台灣雖然沒有看過類似的探討,但筆者估計約占人口的半數以上,中產階級通常有一定的教育程度,也具備特定的專業技能。

中産階級的焦慮:在理財上,他們怕失業、怕通貨膨脹、怕資產貶值。

對於中產階級來說,買房不僅是一種保值和投資的手段,更是為子女的將來著想,他們衷心希望自己的子女不要出現階層跌落的現象,他們希望子孫能代代維持中產的生活水準,買房的背後,體現了中產階級深深的焦慮。在理財上,他們怕失業、怕通貨膨脹、怕資產貶值。

而投資及擁有房產可以讓他們進可攻退可守,需要錢的時候,可以抵押房子取得融資,如果擁有2房時,另一房可以用來租,帶來被動收入,而且隨房子增值,資產也不會貶值,堪稱啞巴兒子,還比養兒可靠。

最近這幾十年,能跑贏貨幣通脹的,真的很少,房產是極少數之一。

1,買大城市的「優質」房產

在貨幣大放水下,隨著貨幣不斷的增發,即便是在打(炒)房下,房產本身也不太可能會下跌,至少會隨著通脹及GDP增長繼續保持溫和上漲

在經濟波動之下,人們的避險情緒還是濃厚。

黃金成為避險的首選,而好宅也會出現在一些高淨值人士的視線之中。

一線核心城市、一些蛋黃區的房子,價格「可能會短暫」出現異動,逆勢入場,購買高品質的稀缺房子,將成為高資產人士的首選。

買一個城市的房子,相當於買這個城市的股票,城市發展好了,你自然會有分紅。更重要的是,你買的不單單是這個城市的房子,而是它的發展機會、教育、醫療資源等等。

只有大城市,才有房地產,這個定律放諸四海皆準。

好房子作為房市中的稀缺產品,除了它基本的居住屬性之外,還有投資和金融屬性,自然也就成為避險的最佳選擇。

怎麼樣的房子才算是優質的好房子?

建築的新典範-更耐震、更靜音、具智慧智能、防疫功能的住宅

除了城市和區段位置外,符合更耐震、更靜音、具智慧智能、防疫功能的住宅,其居住之舒適性、方便性、和安全性都更優於以前興建的建築物,這樣的房子都將成為疫情過後的新世紀購屋新典範。尤其在價格相差不大的情況下,這類型的建築物更顯得物超所值。除了上述房子的建築條件之外,好房子還要符合:

好房子的三個外部條件:地段(或區域) 、捷運、地標。

好房子的三個內部條件:物業保全管理、建造品質、鄰居的素質。

好房子的3個基礎條件:格局方正、周邊設施完備、周遭環境良好。

另外,讀者也可參閱筆者去年12月在本專欄的「在 2021年買房建言,還沒買的一定要看!」一文。

其次,再來聊聊政府為什麼要打炒房?

打炒房的兩個原因

1,怕房市因泡沫化導致金融風暴

2,怕房價繼續高漲,引發民怨

從政府「打炒房但不打房」可以看出來政府的目的以第二點為重,不希望房價繼續上漲,甚至狂飆,這也說明了房價正在上漲的事實,政府為了擔心房價漲到不可收拾,才會連續下重手。寧可犧牲一點房地產給經濟帶來的助益(經濟成長),也要維持適當的房價。而所謂適當的房價通常是平穩的房價水準,沒有暴漲和暴跌

小提醒:

1,如果買房對你來講是剛需,那麼不管麼時候,只要有令你滿意的房子出現,而你也買得起,就去買,不要貪圖便宜,好房子大家都想要,你不買,別人立刻就會下手買走,畢竟,房價是一定存在著市場行情的,合乎市場行情的好房子一定是購房者追逐的目標。如果買房的目的是投資,那麼除了要買大城市的「優質」房產外,選擇進場的時間很重要,買低的那部分就是你未來的獲利,因此,要學會經濟和產業的宏觀分析,如此才能掌握進場的適當時機,這部分讀者可以多觀注我的觀點。

2,買房絕對忌諱貪便宜、亂殺價,碰到真的喜歡的物件,誠懇的去談,往往反而會有意想不到的收獲。

2,投資股票、股權

後續內容請閱讀本標題之續篇。

 

 

疫情下的房市大變局 你該這麼做?(7)~(12)

中產階級該怎麼做才能脫窮變富?投資股票、股權(7

通貨膨脹下不懂得應變,只會讓自己愈來愈窮,而買進資產則是對抗通脹的不二法門。而資產最主要的四大類別,包括股票(公司股票、股權)、固定收益(債券與其他債權證券)、現金(定期存款)以及不動產。

股票投資

股票可以提供不錯的通脹對沖,因為它們可以產生超過通脹的回報。而當前在各國貨幣超發下,股市正處在有史以來最大的投機泡沫當中此時投資股票必須格外慬慎。如果你對股票不夠專業,那筆者建議你應該先從投資廣泛多元化的低成本股票指數基金組合開始。

物以稀為貴,股市需要拉升時,也是優質股最先漲停。

貨幣大放水下,會有大量的資金回流到銀行,因為貨幣增發,大量居民的收入回歸到存款,進入了銀行,銀行又將這部分的錢,貸款給了企業(尤其是產業龍頭企業或績優的上市公司),讓企業得到成長。

這部分的公司股票不斷上漲,不論是股民,股東,企業主,還是員工,都享受到了資本的紅利,財富增長也遠遠超過通脹。

買好的股票可以持續的領回公司的分紅,長期下來一定是利潤豐厚的。以台灣上市公司的EPS 為例,目前臺灣股市的平均EPS 不到13,股價並不算高;再從回報角度來看,很多股票現金殖利率都在4%以上,高於銀行一年定存的4倍以上,有些甚至在7%以上,顯示投資這些股票都可以獲得不錯的回報。

小提醒:

1.「一賺二平七賠」這樣血淋淋的真實比例,從股市成立第一天到今天,都沒有改變過。所以做短線的股票炒作,基本上獲利不容易。要從股市獲利,宜做中長期投資。

2, 懂得經濟和產業的宏觀分析,才能槍占先機,

3, 成功的投資都是反人性的,你要學會獨立思考、不盲從、不冒進。

4, 股市從2019年上漲迄今,已顯疲態,也許等下個修波段進場會是更好的時機。

股權投資

大陸的馬雲曾說過,很多人輸就輸在對於新興事物第一看不見,第二看不起,第三看不懂,第四來不及。

股權投資是指通過投資擁有被投資單位的股權,成為被投資企業的股東,狹義的股權投資又指私募股權投資,私募股權投資,即Private Equity,簡稱PE,是指投資於非上市股權,或者上市公司非公開交易股權的一種投資方式。

股權投資在未來會是最賺錢的商業模式之一,很可惜,絕大多數的台灣人看不見、看不起、看不懂。

下面讓我們分析幾個大家都知道的一些商業案例,來說明什麼是股權投資。而股權投資又為什麼是當今最賺錢的生意。

1, 大陸的阿里巴巴,當年1元原始股,現在變成161422元!

2, 大陸的騰訊,當年1元原始股,現在變成14400元!

股權投資獲得收益的方式

1、通過企業上市可獲取幾倍甚至幾十倍的高額回報,很多人就是從中得到第一桶金。

軟銀集團等事長孫正義,因投資阿里巴巴,而成為當今日本首富。

2通過分紅取得比銀行利息高得多的現金分紅

很多人擔心投資原始股是否一定要上市才能賺錢獲利,其實上市只是公司資本證券化原始股的變現方法,基本上只要公司體制好,年年獲利,就算不上市,投資者仍然享有每年的高額分紅獲利。

實務也證明,只要找到一個有潛力的公司去投資,賺大錢這件事就會變得不再遙不可及。

而成功的股權投資首先要選擇「對的公司創辦人」,其次則為商業模式。像,投資有聲譽的負責人、生意型態簡單,公司已經活過5年,有盈餘且公司展望前景佳,這樣成功就指日可待。

尤其走輕資產、創新的企業更將成為明日之星,這類型企業會快速崛起、高速成長,其股價更將以倍數成長,投資120年下來,其價值增長也可以達到數百倍,甚至千倍之多,這就是:人無股權不富!

這就是在資本市場進行股權投資的魅力。

想脫窮變富?請繼續閱讀筆者後續的幾篇文章。

 

該怎麼做才能脫窮變富?危老都更改建與房產投資(8

從前兩年開始,危老和都更就已經躍居雙北新推建案的主流,占有率並已超過一半以上,這種情形也將成為日後房地產的發展新趨勢。

積極參與危老都更改建

筆者從事危老改建多年,目前手上並已有十多件的中大型改建案例,從這些案例中清楚的看到危老改建後,原住戶「財產獲利都在50%以上」這樣的事實,有些案例甚至逾倍,這樣的獲利機會對比一般商業的經營,可說是天壤之別,只要選對合作廠商,參與危老改建,風險小而獲利豐,是不可多得的天賜良機。

問題是在很多案例中,受到當前法定容積率的限制,在一般的住宅區,改建後可能會分不回原來的室內面積,這也讓很多住戶因此而糾結,甚至拒絕改建,這是很可惜的事。

其實在當前的整體環境下,若土地的基本容積率不能提升,那麼在營造成本不斷提升,政府又極力扼止房價上漲的情況下,日後老屋改建只會愈來愈難,分回也會愈來愈少。

遊說你家老房子的所有權人

因為這些擁有老房子的所有權人大多年紀大了,老人對於物質的欲望在不斷的降低,加上已習慣於老屋的居住狀況,因此往往沒有意願去做老屋改建,因此,假使你或你的家人、長輩擁有一棟老屋時,積極說服你家老房子的所有權人,就變成當務之急,若老屋能改建成功,除了可以居住的更安全、舒適外,你家的房産也可以讓你的財富大幅增值,這是身為年輕後輩的你最應該努力去做的事,為了你的家人,也為了你自己。

做對房地產投資這件事

首先,筆者要說明,筆者是反對房地產炒作的,炒作是一種財富的掠奪,是炒房者藉由讓房價快速上漲賺取差價,不勞而獲的投機行為,炒作本身沒有創造價值,卻坐收漁利,炒作過多、過頭甚至會引發金融風暴,危害正常的經濟發展。

歷史告訴我們,經濟衰退時最好的資產是:產業龍頭公司的股票和大城市的優質房產。

所以無論是國內還是國外,寬鬆的貨幣政策將會成為常態,貨幣供應量收縮只是階段性的。這正是信用貨幣時代,股票和房地產收益率長期跑贏其他投資品項的原因。

股票投資對於普通人而言,畢竟太專業,房產自然就會成為一般人的良好投資標的物。因為後者畢竟還是消費品,在政府打炒房機制日趨完備之後,日後「房住不炒」將漸成常態,房產終將回歸到以居住屬性為主,從這個角度來看,未來房價不容易再出現暴漲、隨便買隨便賺的情形不再,未來房地產的投資機會僅限於大城市的優質房產,而且宜以中長期投資做考量。

如果是做房產投資,就要有兩間以上

世間最痛苦的事,就是房子再值錢,也沒法套現!

在滿足了自己居住舒適度的需求之後,你的第二間房就要完全著眼於投資考量,投資房產的間數遠比面積更重要。小房型(小坪數)的租售比和投資回報率都要明顯優於大戶型(大坪數),而且房子越小漲的越快。在總預算不變的情況下,寧可買2套小房型也別買1套大房型,小房型變現會更加的靈活,更能滿足你對流動資金的需求。

如果只有一間房子,房子再優也只是讓你住 的更舒適,從資產負債的觀點來看,它仍然不能算做資產,因為它不能帶來收益,只有當房產能源源不絕的給你帶來收益的時候,它才能真正的成為資產。

疫情下 你該怎麼做才能脫窮變富?向富人學習(9

危機中,很多「偽專家」會勸你保守,要持盈保泰,這樣的說法對嗎?

要勇於融資、借貸

筆者認為完全錯誤,念過經濟的都知道通貨膨脹對債務人是有利的;反之,對債權人和把錢存在銀行的人是非常不利的,因為通貨膨脹讓資産、物價都變貴了,你不避險、不買資產,你會發現你愈來愈買不起,這時候你不投資,不多久,你會現你銀行存款的購買力已經愈來愈差。

做為中產階級的你,此時應該小有資産,你有少量的銀行存款,或是已有一棟房子,貸款已經還的差不多,如果是這樣,那我要鼓勵你增貸,並且把貸岀來的錢利用這個時機做好投資。

很多有一定資產的人往往都深諳一個道理,「負債就是財富。」(要記住這句話,這也是窮人和富人的差距之一)

透過合理的借貸,合理的融資,合理的槓桿,可能會使人在財富路上的走得更快,更順暢。

人生的財富增長差距,體現在兩個時間。

第一,在財富(資產)普遍上漲的時候,合理的融資槓桿,讓財富增長得更快。

第二,在財富(資產)普遍縮水的時候,合理的規避風險,讓財富有效的保值。

很多人誤認為,富人和窮人的差別,在於富人能逆勢而為賺到錢,其實富人只是懂得什麼時候要加大投資,什麼時候要保全財富。

原始本金的積累,大多是依靠勞動和智慧,而財富的增長,大多時候是依靠選擇和投資。

經營錢的生意,面對的無非就兩點,一是收益,二是風險。

該放大收益的時候要懂得放大收益,該規避風險的時候要懂得規避風險。但當你還沒有擁有資產的時候,你更應該保握機會去獲取資產,而不是因為有風險而放棄機會。

很多人都懂這個道理,但真要做起來就很難。

任何資產的一輪牛熊經歷,聰明的人都賺到了錢,笨的人則是面臨巨大的損失。

經營錢的生意,本身需要在某個領域精通規律和週期,明確其中的投資機會,通過投資的方式參與進去,在最快最短的週期內賺到錢,然後,全身而退。

當然,做好投資不是一件容易的事,需要有好的投資理念和素養,這些都需要你持續學習,才能慢慢積累。

7, 培養你的富人思維

窮人和富人最大的差異之一在於思維。

不知道你有沒有發現,富人大多有自己的公司,富人透過公司直接進行市場化運作,自己擁有了大部分收益,當然,在獲得收益的同時,也要承擔比較大的風險。而窮人打工雖然沒什麼風險,但卻把自己的時間打包賣給了富人,把自己的大部分勞動成果收益都給了富人。

筆者在這裡並不是要鼓勵大家創業、成立公司,因為創業成功並不是一件容易的事,真正創業成功的機率甚至不到3%,在這裡要說明的是:成立公司訓練了富人的市場化心智模式,而打工的窮人則因為缺失這樣的心智模式,而難以致富 ,心智模式說的直白一點就是「思維模式」,這也是窮人和富人最大的差異之一。

心智模式(認知)是一個人擁有財富的基礎,認知是靠積累的,和運氣無關,所有人的認知都是點點滴滴一步步積累起來的。

人這一生中,會有很多次財富機遇,但要抓住財富機遇,需要有本金的積累。

富人的階級取決於一次又一次財富的把握,是做乘法的,但是財富積累,尤其是原始資本積累,其實是做加法的。

只有完成了認知和原始資本的積累,才有資格去抓住機遇,讓財富去做裂變,去做乘法。

 

這時候真的是現金為王嗎?改正你的錯誤認知(10

很多人說,這個時點不是該現金為王嗎?但是遺憾的是,這些人都只理解到了表面的意思,認為持有現金才是王道,其實是一種誤解。

這個時點,現金為王?

通貨膨脹、金融變化,使得現金大多數時候都處於貶值狀態,10年前的1萬元,現在可能只值67000元了,再過十年可能只值3000元,甚至更低。

所以,對於我們來說,大量的持有現金並不會讓我們的生活變得更好,相反會導致我們的生活變的更糟糕,因為現金愈多,貶值程度愈高。筆者在幾個月前的文章中,即已提出「經濟衰退時,要「貯備一些現金在手,以備不時之需。」的主張, 比如「家庭日常生活支出占總支出的一半以上時,建議準備6個月以上的生活備用金。如果工作比較穩定的話,像公務員或在上市、櫃公司上班,可以適當減少現金儲備,但儘量不要低於3個月的生活準備金。」

其實,「現金為王」的概念,主要是針對企業的現金流,並不是針對個人。像,企業由於經營發展的需要,通常會減少現金儲備,進行擴張,很多企業還會去抵押資產做負債,目的就是為了盤活現金流,進一步搶佔市場。但是企業的高負債低現金流會導致抗風險能力驟降,一旦發生一些不確定性,可能會衝擊企業的發展

反之,企業或個人若持有現金,當經濟情勢發生動盪,所有資產的價格都在一路狂跌、大幅縮水的時候,現金的價值就凸顯出來,持有現金的人可以買到便宜的資產

當然,該出手時必須得出手,因為資產價格暴跌背後,政府一定會透過大量的印鈔來救市,否則那時現金也是會縮水的。

所以,「現金保值」這樣的說法是站不住腳的,除非遇上通貨緊縮。

因此,不論是企業或個人,在考慮資產配置的時候,要麼儲備一部分現金類資產,比如銀行存款、貨幣基金,要麼就選擇一部分具高變現能力的資產。

富人借錢,窮人存錢

富人做事業,就和買房用貸款一樣,只要有好的項目、商業模式、執行框架,就開始幹了,缺錢的話,就去借,借來的錢,只要合理支付利息,那就是自己的,這點利息,和這些錢給自己創造的財富相比,不值一提。

反之,窮人往往不願意借錢,一來窮人本身沒什麼存款,沒有存款,就沒有安全感,所以,總是擔心借來的錢會還不了,

二來,窮人小氣,看重利息,他們覺得借錢太貴,借100萬,一年的利息就要差不多2萬,他們會說,我一年到頭才賺幾個錢?賺這麼點錢,還要拿出來還那2萬的利息,划不來。

其實,越窮的人,越需要借錢

富人本身就有一定的資產,

所以,如果他們要買房、創業,自己就可以拿出錢來搞定,

但窮人不同,窮人沒有錢,想做點事,千難萬難。

不少年輕人30幾歲就買了房子,貸款加上日常開銷,薪資剩餘不多,一旦遇到什麼問題,只能向親戚朋友借錢。這就是如今不少年輕人生活的狀態,所以手中握有一些現金是必要的。

因為疫情的原因,一些人被困在某個城市,然而,一個月沒有薪資,讓人心慌,兩個月沒有薪資,更心慌,三個月沒有薪資,自己貸款該怎麼辦呢?一些人就是靠著每個月的那點薪資生活和還貸款,手裡根本沒剩下多少錢。

筆者認為,如果你有房子,有房子居住,那麼此時手上只要保留一些生活急難預備金就夠了,若還有餘錢,那就應該考慮做好資金運用;但倘若你還沒有買房,手上有一些資金,就不該什麼都不幹,先把房子買了,你才能更加安心的生活和規劃未來。

疫情下 你該租屋還是買房?(11

該租屋還是買房?這個問題長久以來一直糾結人心,讓不同想法的人為此爭論不休。

租屋 vs 買房

對於一個城市來說,房產的銷售市場和租賃市場的供應是此起彼落的,如果租賃市場的需求增多,就會造成租金上漲,銷售市場的房產自然而然就會流向租賃市場,隨著流到租賃市場的供給增加後,租金又會下跌,它們會在一定時間實現動態平衡。

其次,再來談談租賃市場的特徵,大城市的租賃市場是最能反映住房市場的供需情況和價格承受能力的。租金,一向都沒有房價那麼具有彈性,為什麼?租金反映的是城市住房供需、薪資水準、消費能力的平衡。絕大部分租戶對於租金價格是很敏感的,因為城市平均薪資擺在那裡,租金過高,租房的人負擔不起,就會往租金低的地區遷移。以台灣不到5萬的平均月薪,平均租金能租到多高,怎麼漲?所以說城市的租金基本上是由窮人決定的。縱觀這個時代,房租上漲正常,但也只能跑平薪資上漲的速度。這也說明了為什麼台灣各地區的房價差異那麼大,而房租差異卻很小。

毋庸置疑,房價是經濟的晴雨錶,而不是經濟是房價的晴雨錶。而房價上漲的邏輯則是經濟增長和居民收入的增加,房地產價格上漲的最核心支撐因素是人口(決定需求數量)和買得起房有錢人的買房意圖。房價的上漲是經濟持續好轉的結果,在經過一連串的買賣和一段時期後,房價的行情於焉形成。

房價的高低原本就沒有標準,很難用多少年的收入可以買一間房子來界定,因為房價是由買得起房子的人來決定的,而房價-收入比的分母是所有人的平均收入,所以當很多買得起房子的非台北市民都跑到台北市來買房,而使台北市購房的需求變大時,房價自然會漲上去,房價收入比就上去了。所以,房價基本上還是依據市場的供需關係來決定,只是這個需求是有效需求,也就是買得起房子的那一批人的需求

在每一個特定的時期,房價都有一個特定的價位,也就是說,有需求才會有供給,有買的就會有賣的,能賣出去就能蓋出來,賣得太快、太好,商人就會提升價格賣不動就需要調降價格,以減少積壓。這是市場機制,透過價格撮合了買得起房和願意賣房買賣雙方。

因為投機和投資的介人,加劇部分地區的房價高漲,在政府打炒房政策的壓抑下,日後房住不炒漸成主流,在炒房退出、投資減少之後,房價逐漸演變成由住房的剛需和改善性需求所決定。

總之,如果沒有很強的外部環境作用的話,房價、租金及市場要求回報水準將會緩慢達成平衡。這在先進國家已經形成較為成熟的模式。

別信那些有錢人都愛租房的說法,買房才是普通人最容易操作的致富工具

理財有很多方式,其中買房和買股要算當中最普遍的而兩種方式,你可以買房投資,也可以賣房炒股,但炒股輸多贏少,投資房子一定是五花八門的投資理財工具中最穩健的。

所以筆者要奉勸讀者,千萬別相信租房比買房好這種笑話,替房東繳房貸是最愚蠢的做法

買房的人不僅僅不用交房租,而且還可以擁有房子這項資產。租房子的人不管每月的房租多少,其實錢都是繳給別人的。而大多數年輕人都沒有好的理財規劃,大部分人即使沒有買房子,也存不了多少錢。從這個角度來看,租房當然不如買房好,這樣起碼二、三十年之後,自己還有一筆資產。

房價由富人決定,房租由窮人決定 ,這是個亙古不變的道理

我們的房價算不算高?(12

台灣的房價過高是普遍公認的事實,但這件事其實是源自2003年起的炒房。

我們的房價高到不合理?

世界銀行提出發達國家正常的房價收入比一般在1.8~5.5之間,而發展中國家合理的房價收入比則在3~6之間,比值越大,說明居民家庭對住房的支付能力越低。如果按照公佈的國內房價收入比來看,台灣房價的確高的驚人。國內六都的房價所得比超過10倍的有台北市、新北市、台中市等3都。而桃園市、臺南市、高雄市等都會區的房價所得比也都大於7倍以上,比國際上所認定的5.56倍為高。

房價所得比的陷阱

很多人喜歡拿台灣的房價所得比超過國際水平來批評,但是卻忘了另外一件事,就是各國對房地產徵稅的邏輯並不相同,像在美國,各州的房産稅是以房産估值的13%來徵稅的,美國有稅率高的城市,但也有稅率低的城市,像夏威夷是全美稅率最低的城市,但是它的房價中位數卻是全美最高的,所以在比較房價所得比時,必須也同時考量它的房產稅率,否則難免流於片面。

從經濟學上來看,供需決定價格,台北市的房價所得比最高,是因為想買台北市房產的有錢人最多,新北市次之、台中市排三。雙北市近16年的房價所得比變化,2002年台北縣平均維持在6.15倍,台北市則維持在6.01倍。反觀2021年台北市已經加重到15.54倍,新北市加重到12.25倍;台中為10.16。也就是這一波的房價變化,快速的把 有房的和沒房的,在財富上劃分成兩個世界,也反應出了「聚集」效應。亦即一個城市,因為它的“集聚”效應,而產生了房地產的溢價。

雖然大家都覺得台灣都會區的房價太高,也都知道炒是房價快速墊高的主因,但想要降低我們的高房價所得比,卻不是一 蹴可及的,它需要經歷長時間的調整,包括房價的緩升(使以後房價的上漲率小於GDP 和通貨膨脹率)和國民所得的提高。畢竟,房子牽涉到大多數人的財富分配,更占了國人資産6成以上的比例,房價短期內大幅滑落會衍生很多社會問題。

根據歷年房價負擔能力統計資訊,十五年來家庭可支配所得中位數增幅不到兩成,但住宅中位數總價漲幅卻逾兩倍,相當於兩者差距在十五年間拉大了十倍,要靠薪資買房已是一個愈來愈艱鉅的事情。

這些房價收入比過高的城市,意味著買房風險增大, 存在區域性的房價泡沫。房價收入比過高需要警惕,但如果就此判斷,這樣的城市不能買房,反倒是去一些房價收入比低的城市買房,那就更得不償失了。一線城市房價高那是對一般民眾算高,但是對綜合實力或者說對有錢人可能不高。

如果完全依賴於房價收入比,對買房並不具有指導意義,台北、新北的房價的確很高,如果看房價收入比可能很危險,反之,像嘉義、屏東、基隆這些偏遠城市房價收入比都不高(小於6),那是不是就鼓勵去買呢?顯然不是。買房不能把房價收入比當作唯一指標。

有人說台北、新北市存有泡泡,這個我也同意,但是一般情況下,只要有人口源源不斷地流入進來,市場就不會出現大問題。反之,一些根本就沒有人口資源和產業支撐所城市。房價收入比再低,買房也毫無意義,除非你去自住。

未來老屋換屋和改建的發展會是影響房價的最關鍵要素。若需要換屋的需求大於改建的速度,那麽房價將難以下降;反之,若老屋改建順利,那麼房價下修、社會安定的目標可期,受到高房價壓迫的庶民幸福感終將倍增,再配合政府的社會住宅的大量興建,真正的居住正義才能達成,否則,居住正義將永遠只是口號。

 

疫情下的房市大變局 你該這麼做?(13)~(18)

房地合一2.0後的房地產發展趨勢與走向?13

房地合一2.0的實施是房地產發展的一個重要轉捩點,從此之後,「回歸居住功能」將逐漸成為房地產發展的主弦律, 房產的炒作之風將逐漸式微,房地合一2.0後的房地產將有如下的發展可能

房地合一2.0後房地產的9大趨勢與走向

1, 房市逐漸走向平盤盤整格局

由於地價、營造工料上漲的格局難以改善,因此整體房價的下修很難期待,但少了炒作之後,市場將邁入常軌,未來再想靠炒房大賺錢的概率微乎其微。

2,業者利潤進一步壓縮,走向微利時代

材料、人工上漲,民眾所得卻未能同步大幅成長,導致房價上漲不易,壓縮業者利潤空間。

3, 交易量減少,平台經濟崛起,去中間化漸成趨勢

房仲業生態將逐漸改變,不能提供附加價值的中小型業者將愈來愈難生存。

4,危老改建占比增加,漸成房屋市場推案主流

104年時危老、都更的建築執照發出的比例是7.4%,經過這幾年的發展,到去年上半年危老、都更建築執照發出的比例已經達到65%。這代表台北市老舊房屋的更新已成房市主力,台北市的市容可望逐漸更新和改善,危老改建案將是未來房市的新核心。

5,房價增長不易,房市分化日益嚴重,老屋房價直直落

老舊的房子除了在結構上愈來愈不安全外,在使用性上也不好,在人們愈來愈重視生活品質的情況下,老屋已經愈來愈不受青睞,地點好價格又便宜的老屋或許有人會買來出租或等待改建,若地點不夠好或價格貴的,可能乏人光顧,並且這種情形會愈來愈普遍。

6, 中等收入陷阱導致濟成長不易

“中等收入陷阱”,這個概念是2007年世界銀行在其報告《東亞復興:關於經濟增長的觀點》中首次提出的。

在現代化過程中,有些國家在一定時期內實現了經濟快速增長,但在人均GDP達到一定水平後,貧富差距反而進一步拉大,經濟陷入停滯,最終陷入“中等收入陷阱”。

台灣自20年前開始陷入中等收入陷阱,導致近20年的經濟和人員薪資的停滯,產業轉型將是台灣脫離中等收入陷阱的重大成敗關鍵。

高房價,是目前台灣青壯世代普遍面臨的最大痛苦,更是誘發人口負成長的關鍵因子。

7, 政府加重打擊投機力道,增加囤積與炒作的稅負

追求社會經濟的正義,政府責無旁貸。

過去房子不夠,所以民眾買房是為了找尋棲身之處,如今這個基本面已經改變了,買房除了棲身,還要講求居住品質,房地產過去快速增長的情勢已經改變,房地產的增長速度會下滑。

當前房市的最大問題不是房子不夠,而是合規(符合耐震設計)的房子比例太低,只有20%左右,其餘的除了結構安全性不夠外,加上老舊和居住性不佳,因此出現了巨大的老屋改建市場商機。

8, 房地產業將重新洗牌

3年內,半數以上的開發商可能面臨歇業或轉行,對那剩下的少數倖存者,未來10年將是他們在房地產行業大肆擴張的好機會,需要業者用心、安心、

9,新的建築典範正在淘汰過去的老式建築

更耐震、更靜音、具智慧及智能防疫功能的住宅,以其居住之舒適性、方便性、和安全性將逐漸代以前興建的建築物,這樣的房子都將成為新的建築典範,並淘汰過去的老式建築。

八個買房思維引導你進入房地產的頂端!(14

人的思維不同,格局就不同。

在買房這件事上,買房思維不同,得到的結果也大不相同。

八個買房思維引導你進入房地產的頂端

1、避開三不靠

不管是自住還是投資,買房最忌諱的就是“三不靠”:不靠捷運、不靠學區、不靠周邊配套(生活機能)。

買房抉擇時,捷運、學區、配套這三件事極為重要,能同時滿足最好,不能兼得時至少也要滿足一件。三件都不具備的房子,不僅漲的慢、跌的快,而且居住功能也會受到限制,沒有居住屬性和金融屬性的房子,就是一堆磚頭

所以,買房最好的選擇是交通便利、靠近名校、周邊配套成熟的房子。

2、豪宅與普通住宅

同樣的價格,投資首選市區普通住宅,而絕不要買郊區豪宅。

郊區豪宅的溢價早在開盤時就已完成,日後必定跑輸大盤。而市區地段好的普通住宅、增值空間反而比較大。

畢竟,增值的是土地而不是房子,品牌和裝修只會隨著時間跌價而不會漲價

自住可以買豪宅,但投資一定要買普通住宅。

如果你是投資客 ,首選市區住宅,地段是你投資時應考慮的第一要素

3、如果是投資,就要有兩間以上

兩間以上才叫資產,只有一間自住房,其實就只能自

4、等待毀一生

人生兩件事要趁早,一是出名,二是買房。

千萬別覺得積蓄不多就一拖再拖,對於絕大多數家庭來講,湊夠20-30%的頭期款,還是可以做到的。

記住一點,買房,不是你有沒有錢決定的,而是房價漲不漲決定的。只要房價會上漲,就要想盡一切辦法上車,沒錢買小房,有錢就買大一點的,抓住每一次房價的上漲紅利。不浪費任何一次使自己身價增值的機會。

要記住:買房窮十年,等待毀一生。

5、便宜是王

買房要選擇價值被低估的房子,選擇開發商在促銷時買入,以及房東因缺錢而急著拋售的房子。

買房第一原則,絕不是看的順眼,而是單價足夠便宜。

6、買房的屬性

買房有三種需求:純剛需、純投資、剛需加投資。

對剛需來說,錢夠就買,因為沒買到就要等待的更久。

對投資來說,時機對了再買,因為時機不對就會套牢。

對於剛需加投資來說,付得起每月的還款金額就買,只要現金流不出問題,漲跌都不是問題。

7、賣出之時

我把人分為兩類:一類是時刻關注趨勢走向,在上漲前買房的人;一類是通過看新聞報導才知道現在房價上漲的人。

第一類的人永遠是人生贏家,第二類的人要麼是祈禱房價大跌的傻瓜,要麼就是高位接盤的小白。

房產投資,要做發現機會的人,而不是聽人談論機會的人。當賣菜阿姨都告訴你現在房價漲的厲害的時候,你的覺悟已經太遲而且無可救藥了。

請切記一點:當新聞報導開始出現高房價的報導時,就是賣出的時候!

8、對抗通脹

亂世黃金、盛世古董。幾千年來,人一代代繁衍下來的目的,就是在傳承財富、對抗通脹。

美國人的財富中,金融資產占比70%,房地產占比20%;而華人正好相反,房地產占比70%,金融資產占比20%

現在,最焦慮投資的不是富裕階層,而是大量的中產階級,手裡的幾百萬現金反而成了燙手山芋。

從市場機制看房價為什麼這麼高?(15

見過太多購房者不是因為錢不夠而不買房,其實大部分購房者,犯的錯誤都是一樣的。

那些多年來一味看空,而且堅持看空房市的人,並非口袋裡沒錢,而是他們對房價的認知,犯了根本性的錯誤。

從市場機制看房價為什麼這麼高?

很多公眾人物,自己收入很高,就鼓吹自己不買房,以及租房的好處,並且三不五時的抨擊高房價,和高房價下衍生出的社會問題、經濟問題。

另一些則是譁眾取寵,為了迎合一些特定群體,他們的主張中,除了不知所云的謾罵外,沒有具體內容。

相信房價崩盤的人,除了人云亦云,大多是聽了空頭專家的言論,而這些言論在真正專家的眼中,多半認為是思緒不清、見樹不見林的片面觀點。

房價為什麼這麼高?

房子為什麼貴?有人說是因為土地稀缺,也有人說通貨膨脹下的貨幣貶值,還有人說炒作等等,其實都不全對

思考一個問題,鹽和鐵稀缺嗎?難獲得嗎?

有人說太容易,但是在古代,老百姓都要花高價買,在偏遠的地區,鹽巴甚至可以媲美貨幣當做硬通貨,為什麼?因為屬於官府專營,而百姓私販鹽鐵,是要殺頭的。

和過去的鹽和鐵一樣,如今的房子,或者說房子下面的土地,其實也是半壟斷的

正是因為高房價,才能讓真正需要又有資力的人能夠買到,這是資本社會的本質。

就像大城市核心區的車位停車費很貴,有的甚至一小索費百元,但如果不是因為停車費貴,你根本就找不到停車位。

價格區隔了一部分需求,保證了出高價的需求能夠被滿足。

當我們抱怨價格上漲的時候,正是因為漲價,才有效隔離了出不起高價的需求,給能出得起高價的人留出了位置。

商品為什麼漲價,因為供需變了,僧多粥少,除了透過價格機制,還能怎麼樣去分配呢?

如果對你而言,你真的比別人更需要,你願不願意或有沒有資金花更多的錢買?

事實上,我們真的很難找到比價格更公正的尺度。因為需要,大家競爭,價格上漲,只有真正有資力的需求才能堅持到最後。

這是市場的調節機制,我們要反對的不應該是房子的高價格,而是不當的巧取和豪奪。

要明白,大多數人買不起房,只是買不起大城市核心區域的房子,如果你買不起台北市4000萬的房子,可以買新北市12000萬的房子,如果12000萬的房子你也買不起,可以買基隆500萬的房子,這是市場經濟下的分配規則。

道理就是這麼簡單,價格區分需求,如果你想買更好的房子,你必須付出更多的金錢。

有人家裡能夠資助孩子買房,那是人家上一代人賺了更多;或是因為來城市較早,至少說明人家上一代有眼光或運氣好。

一個城市的繁華,是多少代人的努力,多少雙勤勞的雙手造就的,如果你想享受這樣的繁華,你就得為你的需求買單。

筆者必須說,今天的房價這麼高,當然和炒作有關,但是炒作只會讓房價迅速上漲,若沒有人接盤,房價最後還是會下跌的,2003 年以來的這一波炒房,把房價快速炒高,到了2011年房市交易量開始滑落,到了2016年在房價過高下,乏人接盤,房價開始下跌,交易量更是銳減,到了2020年交易量、房價才又開始雙雙止跌,慢慢重新進入復甦階段。

每一代年輕人,都有每一代年輕人的苦!買不起房,有些是時代的錯,有些是你父母沒有掌握到時勢!時代的錯、世代的不公,你都無法改寫!

當然,做為執政當局有義務協解決民眾沒房的問 題,這也是民眾選擇的結果,不然你為什麼選他?

 

新手該怎麼買房?業內高手告訴你(16

俗話說“外行看熱鬧,內行看門道”,買房更是如此。新手買房往往擔心買房受騙或買不到稱心如意的房子,買房時手忙腳亂,今天看看這個覺得這個建案環境不好,明天看看那個格局不合理,可是環境好了格局也合理了,價格又太高買不起,所以買房總是不能得償宿願,那新手該怎麼買房才能合情合理呢?

新手該怎麼買房?業內高手告訴你

1、買房應該量力而行

現實生活中很多買房子的常因受限於經濟能力,會選擇小房作為一個過渡的權宜措施,通常也會選擇中長期貸款來買房。

如果想一步到位買個超出自己支付能力的房子,經濟壓力會較大,生活質量也會下降。買房前要對自己的頭期款支付能力以及每月的還款能力進行評估,最好每月還款金額不要超過自己收入的三分之一,存款中還要留出一部分繳納稅費、裝潢設備等費用,所以不一定大的就是好,適合的才是好的。

2、考慮交通成本

除了資金承受能力,另一方面是居住後的交通成本。買房還是要考慮到日常居住,尤其是上下班的交通成本。

即使同樣的購房款可以在稍微偏遠的地方買到面積相對大的房子或者省下來的購房款可以買輛車。但是仍然要考慮到交通擁堵問題和油價、停車問題,花費太多時間在交通上對年輕族群並不合適。

3、樓盤的選擇

新人買房時有時會比較糾結於要買新房還是二手房,作為「婚房」大多數人都傾向選新房,但依目前房市來看,新房一般位置會比較偏遠 ,又比較昂貴,這時不妨衡量一下上班距離和離雙方父母住家的距離後再做決定。

有的新人也會選擇二手房,買二手房一定要注意房屋的品質,尤其是建築物施工時的相關法規(依2001年以前舊法規完工的建築物耐震性不佳)。不妨新房和二手房一起看看,有中意的再放在一起衡量比較。

4、孩子問題

新人買房多半會涉及到孩子就學問題,在條件許可的情況下,應儘量挑選教育資源較好的社區房子,不要讓孩子輸在起跑點上!

5、停車位問題

新人如果買完房子資金還有剩餘,可以考慮購買汽車。但現在停車問題比較嚴重,買了車卻沒有停車位,會因為找停車位而過的很痛苦,所以會買車時一定要一併考量停車的問題。

 6、社區的住戶素質很重要

若所選的區區大部分的居住者和自己有相似的背景和生活狀態的話,平時溝通起來會比較自在,尤其是有了孩子以後;若選擇社區的鄰居年紀較大,孩子會比較沒有玩伴。

7、買預售屋還是成屋

預售屋較成房風險大,建議購買品牌開發商的預售屋,因為品牌開發商一般出現延期交屋的情況,甚至不交屋的概率相對較低,而且縱若房子有瑕疵也會願意去改善和解決。

8、交屋驗屋應重視

在交付房屋時,購屋者一定要注意先驗收然後再接管,也要注意建商的信譽和專業能力。

未來的整體房價會再漲嗎?(17

2003年起的房價快速上漲,筆者認為主要是當時資金充沛和民眾量炒房的結果,炒作使得房價快速超漲,上漲幅度超過了合理的房價上漲速度和幅度,而房價超漲的結果則反應到地價上面,所以產生了「麵粉比麵包貴」的反常現象。

未來的整體房價會再漲嗎?

而土地地價一旦漲上去,要再下跌基本上是困難的,而且需要冗長的歷程(亦即耗時較久),所以在當前的狀況下期盼房價大幅下跌是很難的,像政府縱然擁有各種政策工具,都還是很難做到。所以,筆者判斷在疫情過後,優質房產房價是很難有下跌空間的,如果真的發生房價下跌,也只會在很短暫的時期,之後,自然就會有人進場接手,畢竟,社會上除了窮人,還有一批隨時等待機會的有錢人,所以不要傻傻的期盼著房價會大跌。

華人對土地的信念,對買房置地的需求從未消失,同時,由於好位置具備了:交通上的便利、好學區的需求、養老的需求、周邊商業的需求,這些都是地位上的優勢,而一些家庭生活方式的變化,像家戶人口減少、居宅的小宅化,都可能比人口帶來的變化還要大。

雖然台灣面臨少子化的危機,但是人口變化往往是一個比較緩慢的,長期的走向,而人們的生活方式的變化,卻會隨著收入上漲、財富的增加而大幅改變。就是對房子不斷的產生新的需求,而新的需求又助長了房價的上漲,財富變成了房子。

從房市的景氣循環變化來看, 2016年起房市進入衰退週期,2020年房市交易量大幅成長,房價也呈現上漲的格局,房市已重新步入復甦階段,亦即買房的需求量已經蓄積,加上營建成本上漲,未來的整體房價會再漲,但會只是緩漲,像以前那的暴漲情形可能很難再出現。

房價會隨著這個GDP的增速以及我們的通貨膨脹率而上漲,這也是全世界的普遍規律

了自住,房產的中長期投資之風漸起

房地合一2.0後的房地產炒作之風不再,疫情期間的三級警戒居家上班,更讓民眾深切體認到,房產不單是提供遮風避雨的房屋功能,更是美好生活的基本核心。

皮埃爾的《21世紀資本論》用詳實的資料證明了一個論點,即在資本主義社會,資本收益率會高於經濟增長率,皮埃爾認為,當R(資本收益率)>G(經濟增長率)時,繼承財產的人只需要儲蓄他們資本收入的一部分,就可以看到資本增長比整體經濟增長更快。

據統計,中產階級的絕大部分收入來自薪資,一旦失業,將迅速陷入困境,因此資產增值焦慮已成為普遍現象。增加被動收入、強化學習意識、和多元化家庭財富的組合,會成為中產階級最關注的重要課題,而房地產也將因此成為中產階級的投資寵兒。

很多人都關心下一步房子的價格走勢,筆者一直強調不管外界怎麼說,依各種情況來判斷,都會是「緩中有升有降」的平盤盤整格局,並且,中長期一定是看漲的。

總結:

筆者文章的內容都是本諸個人幾十年來的實際操作經驗和認真研究、學習的心得,在這裡亳無保留的提出來,希望對讀者有所幫助,如果讀者能認真看待並學以致用,那麼晉身有產階級應該為時不遠。

筆者在過去三十幾年中,曾經經歷多次財富歸零,從十億以上的財富短時間內完全歸零,並不是因為經營失敗,而都是本業外的對外投資失敗(筆者曾投資多件新創事業,全部失敗)及受到政治司法惡鬥所波及(有興趣的可以參閱筆者「房地產是CP值最高的一門知識?」一文),但之後都能在短時間內重新再起,主要原因在於誠信和商業思維,像我從未虧欠過任何人一分一毫的金錢;更重要的是商業思維,憑藉著正確的決策、創新的商業模式,讓我總是能在險竣的商業環境中脫繭而出。不從衆,努力學習,講誠信,這些都是我從商的重要資產。而最重要的是,我最後選擇了全心專注在房地產上,而房地確實也給了我合理的回報。

很多認真做房地產的朋友都有這樣的感覺,都覺得做房地產是一件很棒的事,只要好好做,就會有好的收成,但是千萬不要把房地產這件事想的太簡單,尤其危老改建,它牽涉到的不僅僅是技術,還有眾多的相關法規,最後還有人性,這也是最大挑戰之所在。

疫情下,你該怎麼做才能脫窮變富?(18

危機中,很多「偽專家」會勸你保守,要持盈保泰,這樣的說法對嗎?

要勇於融資、借貸

筆者認為完全錯誤,念過經濟的都知道通貨膨脹對債務人是有利的;反之,對債權人和把錢存在銀行的人是非常不利的,因為通貨膨脹讓資産、物價都變貴了,你不避險、不買資產,你會發現你愈來愈買不起,這時候你不投資,不多久,你會現你銀行存款的購買力已經愈來愈差。

做為中產階級的你,此時應該小有資産,你有少量的銀行存款,或是已有一棟房子,貸款已經還的差不多,如果是這樣,那我要鼓勵你增貸,並且把貸岀來的錢利用這個時機做好投資。

很多有一定資產的人往往都深諳一個道理,「負債就是財富。」(要記住這句話,這也是窮人和富人的差距之一)

透過合理的借貸,合理的融資,合理的槓桿,可能會使人在財富路上的走得更快,更順暢。

人生的財富增長差距,體現在兩個時間。

第一,在財富(資產)普遍上漲的時候,合理的融資槓桿,讓財富增長得更快。

第二,在財富(資產)普遍縮水的時候,合理的規避風險,讓財富有效的保值。

很多人誤認為,富人和窮人的差別,在於富人能逆勢而為賺到錢,其實富人只是懂得什麼時候要加大投資,什麼時候要保全財富。

原始本金的積累,大多是依靠勞動和智慧,而財富的增長,大多時候是依靠選擇和投資。

經營錢的生意,面對的無非就兩點,一是收益,二是風險。

該放大收益的時候要懂得放大收益,該規避風險的時候要懂得規避風險。但當你還沒有擁有資產的時候,你更應該保握機會去獲取資產,而不是因為有風險而放棄機會。

很多人都懂這個道理,但真要做起來就很難。

任何資產的一輪牛熊經歷,聰明的人都賺到了錢,笨的人則是面臨巨大的損失。

經營錢的生意,本身需要在某個領域精通規律和週期,明確其中的投資機會,通過投資的方式參與進去,在最快最短的週期內賺到錢,然後,全身而退。

當然,做好投資不是一件容易的事,需要有好的投資理念和素養,這些都需要你持續學習,才能慢慢積累。

培養你的富人思維

窮人和富人最大的差異之一在於思維。

不知道你有沒有發現,富人大多有自己的公司,富人透過公司直接進行市場化運作,自己擁有了大部分收益,當然,在獲得收益的同時,也要承擔比較大的風險。而窮人打工雖然沒什麼風險,但卻把自己的時間打包賣給了富人,把自己的大部分勞動成果收益都給了富人。

筆者在這裡並不是要鼓勵大家創業

 

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