居住權利
宜居好宅
這一波的合理房價在那

這一波的合理房價在那

前幾年的房市多頭,吸引了不少民眾投入房地買賣,市場熱鬧滾滾之下,有不少名不見經傳的「人物」順勢而起,有些是憑著幾年的房地買賣(包括炒房)經驗,大放厥詞,大談「炒房秘訣」;有些則以號稱「揭露、掀底」建商、房仲和投機客的無良為號召,藉此「博取媒體版面」,爭取「市井小民代言人」的角色空間;另外有些人更僅憑著「空乏而偏頗」的片面理論知識,即遊走四方,儼然一方霸主,唯我獨尊,專斷的論斷天下事。

這些人言談辛辣、譁衆取寵,但卻因為其論調簡單、切合時弊,因而倒也吸引了不少粉絲,並扮演起導師的角色。也因為這些言論普遍缺乏宏觀、又有侷促性,因而經常經不起實際的驗證(像有人連續長期看衰房市超過十年,卻「始終不悔」)。但因他們的言論確能切中時弊(民眾愈來愈買不起房),故而也獲得不少民眾的擁戴,畢竟他們講的東西很「淺顯易懂」。

但是市場畢竟有漲有跌,不可能永遠走多頭,所以當空頭來臨時,有不少炒房導師葬身在市場的洪流之中,而一昧唱衰房市的長期唱空名嘴,則利用此一時點,靠「表演」大賺通告財。

剖析房地產趨勢,可從實價登錄來看,從1018月實施起至1047月底止已屆滿三周年,全台累計可查詢的房屋買賣件數已超過123萬件。據統計,實價登錄的第三年(20148月至20157月買賣登記完成)的買賣揭露案件量共有32.8萬件、總金額3.6兆元,若與第二年相較,全年買賣揭露案件量和買賣總金額均減少近二成。隨著房市反轉,量縮情況已經很明顯,價格部分,201557月全國平均單價/坪和2014年同期比,跌幅約1.2%,但和201524月相比,跌幅達5.2%,可看出自2015年起房價開始進入下跌狀態,並且短期下跌力道加深,顯示房價確實進入盤整階段。往後價格將持續小幅、長期的下修。因為買方預期房價下跌、銀行放款也趨向保守,加上買賣雙方對價格認知持續拉鋸,直到買賣雙方對價格有了共識,買氣才有可能回溫。

除了政府的政策打壓外,「房價走10多年的多頭,價格早已偏離基本面,也脫離多數人能負擔的範圍,所以本來就會面臨修正壓力。」加上房地合一稅、大漲的房屋稅、地價稅更是大打落水狗,在這種情況之下,房市下修自成必然的結果,也是正常判斷即可得出的結論,而原本政府的打壓措施也只是防止因房市的泡沫化破裂傷及銀行體系而已,如今房市下修已成定局,政府當然不會呆到這個時候還繼續打壓房地產,這時候政府反而得思考怎麼救市。

建材篇

一、 地面建材

地面建材通常會有幾個選用大項,包括木材類、防水超耐磨地板、磚石類及Epoxy地板,由於各建材都有其各自特性和功能,可依照房屋所屬環境與性質,進行選用。

(1)木材類

木材類是最天然無毒的建材,但時間久了會有腐化問題,最好選擇以高溫去除蟲卵的物理式防腐處理,並適當塗上護木油,以延長使用年限。木材類還分為實木較常運用於客廳、臥室及書房等地面裝修;南方松及塑木地板則運用於戶外設施。目前在台灣使用較多的木地板種類有海島型木地板與超耐磨木地板,海島型木地板的抗潮性與穩定度高,適合台灣潮濕的海島型氣候,至於超耐磨木地板有耐磨、易清潔、施工容易且快速、耐用度高的優點,但怕潮、易變形,較不適合潮濕空間。

 

(2) 防水超耐磨地板

防水超耐磨地板是針對超耐磨木地板怕潮濕的缺點加以改善,吸水度膨脹率僅0.3%,並通過經濟部標準檢驗局試驗。可提供耐磨15~30年的保固,及防蟲蛀終身保固。超耐磨地板內層的基層底板在遇到化學藥劑時,會膨脹變形,建議不要為超耐磨地板上蠟。

 

(3) 磚石類

磚石類的建材包括有大理石、花崗石、板岩磚三大類等。

大理石紋理美觀,具高耐磨性、不易變形等優點,但屬於天然石材,容易吃色,若養護不當,易有吐黃、白堊等現象。在清潔上忌用清水擦式,就算遇水也要立刻清理乾淨,以防水分滲入毛細孔,造成石材變色。平日清潔,也不適合以化學清潔劑清洗,建議使用乾布(或扭得非常乾的濕布)擦拭即可。或是用溫潤水蠟保養石材表層,既不會阻塞石材毛細孔,又能在表層型成防護膜,維持美觀。

花崗石是非常堅固的石材,具有良好的抗水性、抗酸鹼性和抗壓性。雖有抗風化、耐磨損、吸水性低等優點,但缺乏大理石般多變的紋路,多用於建築物大廳和外牆。

板岩磚依窯燒溫度、著色方式及硬度,概分為陶瓷及石英磚2種,施釉後的石英石板岩磚,吸水率達1%以下,加上硬度高、耐磨損及抗強酸強鹼,經常運用衛浴,可承受各類清潔劑的刷洗。而具有天然木材紋理圖案的木紋磚,是具裝飾效果的陶瓷磚,國內較普便、樣式多元的瓷質木紋磚,硬度、強度高於實質和陶質,吸水率也最低,控制在1%內,適合施作在戶外,或濕氣最高的浴室及淋浴間。

 

(4) Epoxy地板

主要成分為環氧樹脂,用來當地板建材,能營造無縫光潔的效果,便於清潔、不易卡污;加上表面無縫,很適合有養寵物的居家,但會怕潮,不建議使用於浴室。另外,車道、工廠地坪也是常會使Epoxy地坪的場所。

 

二、 壁面建材

壁面建材眾多,甚至有部分建材除了具備美化作用,還兼具隔間功能,或是裝飾牆面等,例如碳化木、人造石、文化石、文化石、夜光馬賽克、玻璃牆、陶粒輕隔間以及輕隔間等等。建材特性不同也有不同的環境與需求選擇。

碳化木

表面碳化木是在不含任何化學劑條件下,用氣焊槍(熱風循環方式)燒烤,對木材進行同質炭化處理,使木材表面具有一層很薄的炭化層,去除木材內部濕氣和氧分,使其具有較好的防腐、防蟲功能,卻不含任何有害物質,不僅提高木材的使用壽命,而且在生產過程及使用過程,對人體、動物和環境不會產生負面影響。深度碳化木木材表面具深棕色的美觀效果,含水率低、不易吸水、材質穩定、不變形、隔熱性能好、施工簡單、塗刷方便、無特殊氣味,適用於牆板、戶外地板、廚房裝修、桑那房裝修、家具等方面。

 

人造石

保留了石材的樸實觸感,硬度和石材相當,但表層無毛細孔,不易殘留髒污,保養方便,但不適合用在戶外,因為人造石容易褪色和腐蝕表層及吃色。若是運用在廚房檯面,記得表層要噴上一層防護劑,能有效避免沾染油煙。

 

文化石

以水泥摻細砂石等輕質材,灌入模具而成,與自然石材相較,重量輕了1/3~1/2,是營造室內空間特色的熱門元素。缺點是表面粗糙有割傷人的風險,且易生粉塵,若家有幼兒,不建議大量使用。

 

夜光馬賽克

是一種蓄光型發光材料,透過吸收光源,在黑暗中具有照明功能,又兼具美麗特色,可以增添居家浪漫氣氛。

 

玻璃隔間牆

當隔間或置物層板用的清玻璃,最好選1公分的厚度,承載力與隔音較佳。

「膠合玻璃」,係由兩片玻璃組合而成(最常見者為厚度0.5公分 + 0.5公分),中間有層膠黏合,可讓碎片連在一起而不飛散,常做為隔間牆,客製化程度高。

 

陶粒輕隔間

以CFC預鑄板做輕隔間,具備防火、隔音、防潮和抗高壓等優點,且可回收再生利用,更能直接批土黏貼磁磚;缺點是表層有細孔,所以不防水。

 

輕隔間牆

輕隔間牆在台灣已成為房屋隔間的主流作法之ㄧ,與磚牆隔間相比,這種乾式(或半乾式)施工法具有施工快速、且對環境影響小的優點。

輕隔間牆普遍具有防火、防潮、耐撞擊、耐震、隔音較佳、較不龜裂變形等優點,在室內隔間需要變更時,輕隔間也具可拆卸、可重複使用的特性;加上重量較輕,可減少牆面的重量對於房屋整個結構的影響。

常見的輕隔間牆一般以C型鋼為骨架,外側則可用石膏板、氧化鎂板、碳酸鎂板、矽酸鈣板、輕質混凝土板等作為外覆材料,這類面板表面平整、質量輕、不易龜裂,是堅固耐用的隔間建材。

輕鋼架隔間,尚可依照需要填充隔音的玻纖棉,或是具有保溫效果的岩棉,這種方式屬於乾式施工;另外,台灣也流行在兩側豐板內灌漿的濕式施工法,這種工法的好處是牆面感覺比較紮實,也比較能迎合台灣人喜歡在牆上釘東西的習慣。

 

美化牆面的壁材除了使用石材、木板、輕鋼架,另外,台灣最常使用的牆面美化材料就以壁紙、實木貼皮及油漆最為常見。

 

壁紙

壁紙,其實是由面與底兩部分所組成,若以面來區分,大致可分為璧布、壁紙兩大類;底部則有紙底材或不織布底材。因為現代科技發展,表面材質製作愈來愈精湛,不論在健康、環保、安全、耐用性等實用價值上,技術不斷突破,壁紙面的質料可自大自然取材,如樹枝、草編、麻繩、木皮等,甚至是皮革、布料,或混搭石材璧磚製成,不同材質、花色互相搭配,讓空間更具質感與變化,成為重要的「壁材」之ㄧ。

壁紙/布的設計千變萬化,大多運用在主牆的設計,如電視牆、沙發背牆、玄關、床頭牆等,營造視覺端景。尤其適合運用於挑高牆面,如挑高小套房、樓梯牆面等,強化空間挑高的視覺張力,讓空間更為修長。

 

常用的壁紙材質包括:

1.塑膠壁紙,俗稱PVC壁紙,通常可分為普通壁紙與發泡壁紙,有防水、耐刮磨等特點。

2.玻璃纖維璧布。適用於任何牆體,強韌的結構基底,多種顏色款式選擇,同時具有耐磨損、防潮透氣、易修補、環保、防火等優點。

3.天然壁紙。由天然植物草類、竹類、葉子等素材製成,花色種類繁多、立體感強,風格自然樸實,能表現生活感。

4.紙材壁紙。由天然木漿加工而成,花色自然大方,環保性能高、透氣性強,施工較為方便,但須注意其耐水、防潮、耐擦洗的承受度。

5.紡織璧布。有棉、麻、絲、羊毛等纖維織成表面層,具有調性柔軟、奢華的質感,具有良好吸音效果,適合用在臥房、視聽室等地方。

 

實木貼皮

把原木切割成厚度極薄的木皮,經過浸泡,烘乾等工藝處理後,將木皮包覆在採用E1級的刨花板或是實木集成材,做為內芯材,成為裝潢用的木薄片。

目前市面流行的實木貼皮有人造和天然兩種,而人造實木貼皮的質地同樣是實木,只是使用經濟價值較低的樹種,經人工染色,模擬出價值較高的樹種紋路。

實木貼皮不耐潮,最常見的厚度是0.25公釐,一般會將木薄片貼在不織布上。

 

油漆

台灣氣候溫暖、潮濕,室內牆面、天花板多以油漆粉刷,油漆可分為油性漆、水性漆兩大類;若是使用於室內牆壁,建議使用水性漆,因其揮發性較低,清潔工作也較油性漆方便,水性漆又可分水泥漆和乳膠漆兩種,水泥漆顧名思義,係以水泥為元素,覆蓋性較強;而乳膠漆則有膠多水少的特性,抗菌、味道皆優於水泥漆。

油性漆濃度較高,附著強、施工快,多用在外牆、大門、鐵門窗或水泥構造等地方;室內則以水性漆為主。台灣氣候潮濕,油漆漆好後,約1~2年就會逐漸開始剝落,最好以防霉抗菌的乳膠漆為首要選擇。

一般來說,水性塗料比油性塗料毒性低,白色顏料因為化學成分單純,又比其他顏色安全。油性塗料的表面雖能防水,但它是用苯類當溶劑,乾燥階段對人體會造成傷害,因此,室內建議選擇乳膠漆或水泥漆等水性塗料。

 

三、 頂面建材

 

矽酸鈣板

是種防火輕質板材,成分為含矽酸鈣為主的礦物,目前天花板和輕隔間的主要板材,產地主要在日本、台灣和中國大陸;其中日本產製的板材材質最為穩定且表層較細緻,占國內一半以上的市場。矽酸鈣板的優點是防火性、隔熱和隔音效果均佳,材質穩定性高,不易熱漲冷縮,施工方便迅速;缺點是不耐潮,在濕氣高的地方如浴室,板材易軟化。

 

線板

釘裝在天花板與牆面接縫處的線板,目前以防蛀、防蟲、防焰的聚氨酯合成材質(簡稱PU線板)為主流。

 

節能燈罩

新一代的節能燈罩,是加強燈光反射效果的裝置,安裝於燈管與燈座之間,即使減少燈管數量,也能擁有同樣的照度,可有效節少電費。

 

四、 居家門窗

 

鑰匙

有些鎖具會準備兩種鑰匙系統。一種是在建築物興建期間,供施工人員使用的大門施工鑰匙;完工交屋後,再用板手將切換開關歸零,變更為主鎖的鑰匙;例如CISA就有此功能。CISA鎖匣內設計有四支實心高碳鋼棒,可連動天、地栓,再套上鋼板後,不怕宵小外力破壞,防爆防撬性也強;鑰匙包裡還附有原廠身分識別卡,若要複製鑰匙得憑卡號才能向國外原廠申請複製,這種鑰匙系統還可以將整個鎖具(鑰匙)一次全部更換。

 

大門門扇的隔音

一般大門的門扇內層加裝有隔音棉,門框及門扇四周裝有嵌入式氣密條,且關門後氣密條需緊貼合大門,同時,門框及門扇的板材厚度要在1.6公厘以上,才能有較好的隔音效果。

較講究的大門門檻會緊貼地面,阻擋縫隙,以防止聲音穿過。但是內門通常沒有門檻設計,建議可選擇裝設隔音檔的室內門,當門扇關上時,擠壓隔音檔彈簧,隔音檔將下降緊貼地面,可減少聲音外洩。

 

玻璃

目前玻璃種類,大約可分為:單層平板玻璃、膠合安全玻璃及複層玻璃。

除了一般玻璃,烤漆玻璃係將玻璃上色,黑色並具有鏡面反射效果,居家室內常見烤漆玻璃用在廚房(烤漆玻璃)或浴室壁面等地方。

 

氣密窗

氣密窗的隔音主要在阻隔室外的聲音傳入室內,以及室內聲響傳出室外。在某些情況下,聲音是由建物的結構體共振所傳導,並非經過空氣傳導,此時氣密窗將無法發揮隔音效果;例如大樓地下室的發電機房,或位在高架橋旁的大樓,都是由鋼筋混凝土共振傳播噪音,這就無法使用氣密窗來改善。

 

高樓窗戶的安全防護設計

很多孩童墜樓意外事件,多是窗戶的防護設計不良所致。近來已有很多窗戶的安全防護設計,例如透過隱形安全護網(又稱隱形鐵窗或防墜網)的規劃,每條由49條不銹鋼絲組成,可承受80公斤的力道,還有不阻礙賞景的優點。

 

三合一陽台門通風又採光

目前市面上已有三合一的陽台門問市,這種陽台門,門上還裝置可上下開關的玻璃窗,最外層則是紗窗,因此將玻璃窗打開時可以有一半的通風面積,平常縱使將玻璃窗關上,仍有採光的功能,這種三合一陽台門使用起來非常方便。

 

五、 廚櫃

 

塑合板(PATICCALE BOARD)

塑合板就是高密度的密集板,其製作過程不需砍伐巨木,亦可利用再生木製造,具有再生、天然、環保無污染等特性,是最符合自然生態的環保素材。

目前系統板材的防潮等級國際標準區分為防水板(V313)、防潮板(V100)以及普通板(V20)三種。所謂V313乃是一種濕循環測試的方法,在24小時的浸水循環測試中,其厚度膨脹率必須低於6%,符合該項測試標準的板材,才可稱做是V313最高級的防水板。

塑合板因為它的膠合密度高、空隙小,所以不易變形,並且具有防潮、耐壓、耐撞、耐熱、耐酸鹼等特性,外層不管是烤漆、貼皮,款式多樣化,由於塑合板施工方便,且可做出各種造型,符合現代家具大量生產、快速製作的成本概念,因此市面上正方的現代家具、廚具多半為塑合板結構。此外,塑合板材的表面多經過特殊處理,比起低密度的密集板,其甲醛含量較低。

 

廚具

廚具中以檯面的使用頻率最高,所以檯面材質成為廚具的首要考量。目前市售的廚具檯面中,以天然石、人造石與美耐板等三種材質的使用最廣泛。

人造石檯面是由石粉與樹脂等膠質混合而成,內部包覆木心板完全無毛孔,固液體不會滲入,相當好清理,且人造石檯面延展性較佳,除了較無天然石面容易脆裂的問題,可以整片造型及現場施作,無縫熱熔是其最大優點。因為兼具耐用、不沾污,以及美觀等特點,可塑性極高,施工容易且花色繁多,成為今日廚櫃檯面的主流建材之ㄧ。不過,人造石的材質大部分是樹脂與壓克力合成,無法承受持續高溫,使用時要特別注意,例如剛煮好的湯鍋,宜先在檯面上放個隔熱墊。

而電鍋或烤箱等需持續加溫的電器,盡量不要直接放在檯面上,避免龜裂。

目前台灣市面上唯一可以耐高溫的人造石檯面品牌,是日本的喜力耐。

廚房最好設置獨立電源,從電箱單獨拉線使用,以保安全。

 

爐具

爐具面板款式有很多種,其中以玻璃面板質感最好,且易清理。選購玻璃面板需留意強化玻璃厚度至少要8公釐。

 

淨水器

水的品質是人人關心的事,它占個人體重的60%~70%,可直接參與人體內蛋白質、脂肪、碳水化合物的水解作用及水合反應,在運送代謝物質、調節生理機能,以及促進體內化學反應上均相當重要。

 

淨水器種類眾多,到底該怎麼選?

當民眾在選購淨水器時,光是活性碳、逆滲透、離子交換等琳瑯滿目的專有名詞和廣告噱頭,就讓消費者覺得混淆不清、難以選擇。其實,說穿了,「不過是濾心不同罷了」濾心的材質設計,會直接影響水質濾淨的效果。

 

「活性碳」

屬於一般基礎的淨水濾材,便宜方便但只能過濾水中臭味、濁度、雜質,但因易滋生細菌,需要常更換濾心。

 

「中空絲膜」

能將細菌、鐵和微粒雜質等掃除,但缺點是無法去除重金屬和三鹵甲烷,且因膜類濾材怕氯腐蝕,所以需搭配活性碳濾材,幫助先行濾過水中餘氯。

 

「逆滲透」

則屬層層過濾,任何的細菌、病毒都不放過,其逆滲透的過濾淨水效果最好,但是耗時耗水,且其所謂不含礦物質、微生物的純水究竟好不好,目前仍是爭議未定。

選擇淨水器,因地適宜很重要。成功大學環境工程研究所教授林財富說,淨水器並非萬能,購買前應先了解淨水器功能與當地水質狀況。像是水中含氯或含鐵量過高時,容易使逆滲透的薄膜受損,壽命減少。此外,每個淨水器都有其去除污染物質的極限,過濾較髒的水,使用期限會縮短。一般而論,選擇淨水器,要看希望達到什麼樣的淨水效果?若只要簡易濾淨,一般活性碳即可,要求水質十分乾淨,可選中空絲膜,若為硬水地區,需考慮採複合式的淨水器,經濟許可時,逆滲透是不錯的選擇。

另外,用水量愈大,濾心耗損速率愈快,所以也要依家庭人口數選擇淨水器大小及種類,人口較少,可選擇裝在水龍頭上的迷你淨水器,但有些水龍頭的設計,並不適用於淨水器的接頭,最好先記下家裡的水龍頭規格樣式,以方便挑選合適安裝的機型。

 

六、 冷氣(新增有預留位置)

 

各型冷氣比較表

 

 

室外機主要選擇方式

1. 能力選擇:以室內機所需要的最大KW數來做調整,所選定的能力要比室內機的總和來得多,這樣室外機才不會有過大負擔。

2. 地點選擇:冷氣式外機散熱關係到冷度、壽命、耗電量、安裝地點也關係到日後維修及保養等問題,若現場散熱條件以及環境惡劣,建議選擇管路比較長但散熱良好的地方。

 

室內機主要選擇方式

1. 外型:共有三種類型,可以自己喜好為主選擇

崁入型:天花板隔間內,可融合現代化室內空間設計

埋入型(隱藏風管型):出風口小且簡樸,保持室內裝潢完整性

壁掛型:平面造型方便整理。

2. 地點選擇及出風方式:要有良好的冷房效果,在於吹出的風是否能在室內有適當之循環途徑,所以除了外型的選擇之外,不要忽略安裝冷氣最主要的目的。

變頻冷氣

變頻冷氣有運轉時較安靜與省電的優點,若再加上微電腦控制系統,對周圍溫度、濕度、空氣對流和輻射熱等加以檢測,可提供人們更為舒適、健康的生活環境。

使用分離式冷氣時,要讓室外機能有效散熱,而室內機宜裝設在空間中央,始吹出來的冷空氣可以均勻分布於室內,並節省用電。

 

內外兼備篇

宜居好宅---內外兼備的好房子

 

要建蓋一間好房子,不僅僅是要有面子,更一定要有裡子!房子要住得舒服、住得安全,除了美麗具設計的外觀與內裝,相關房子的建築結構與管線配置、防水、防震以及空氣循環等等都是門學問,也是一種工學藝術,各各環節都要做好,才能算是個好房子。究竟各環節的工藝技術有哪些訣竅?有哪些一定要做到的?讓品嘉為您一一說明。

 

一、 防水及防潮工藝

房子易漏水區域

1. 屋頂、露台

2. 樓板與牆板層間交接處

3. 屋頂、露台出入口

4. 施工時預留孔位置

5. 外牆窗框周圍

6. 牆壁

7. 花台

8. 排氣口

9. 浴室、廁所

 

房子易淹水區域

1. 屋頂、露台、陽台(排水管數量不足或管徑太小時易造成管口堵塞)。

2. 室外陽台、室內浴室存水灣堵塞,造成排水反向回而冒出排水孔。

 

◎ 屋頂、露台防水工法

1. 採固態鋪貼或抗紫外線PU防水處理,頂樓戶外樓板高度應低於樓梯間高度20公分以上(請配圖P79右上圖)

2. 屋頂結構體完成後先做48小時不漏水測試,待不漏水後再施作防水層,防水層施作完成後,再進行試水試驗,以達完全不漏水之標準。(請配圖P79圖中)

3. 排水落水頭採3件式高腳落水頭。(請配圖P79右下圖)

4. 防水材之表面做保護處理。

 

◎ 外牆樓板與牆板層間交接處防水工法

1. 於結構體面先將層縫部分修鑿V溝,並清除表面雜物後於交接縫上下15公分處塗佈防水材,以達到層間接縫不漏水之標準。

2. 須確認層間防水施作無虞後才予以施作後續外牆水泥砂漿粉刷打底等裝修飾材。

 

◎ 陽台防水工法

1. 陽台落地門框室外側塗佈防水材料,陽台地坪完成面高度應低於室內地平高度並設置止水墩。有不少房子沒有注意到這些細節,以至於一遇到大雨,陽台積了水,就漫溢進屋內。(請配圖P81右上圖)

2. 為避免地平角隅滲水除地坪全面施作防水處理外,另需於陽台周邊牆面高30公分範圍內塗佈防水材。(請配圖P81圖中)

3. 陽台表面裝飾材施作時須有洩水坡度及採雙向洩水,排水管採明管設計。(請配圖P81右下圖)

 

◎ 浴廁防水工法

1. 浴廁地坪及牆面作防水處理。

2. 地坪及牆面角隅部分需另加彈性防水材補強。(請配圖P81上圖)

3. 浴廁防水處理於淋浴間或浴缸處高度至少應施作180公分,其他地方高度至少施作120公分門檻處要做到斷水、止水。

4. 浴廁內地坪應做好洩水坡度,以利迅速排水及保持室內乾燥,並應使室內地坪高度略高於浴廁之地坪高度,以防止水流入室內,淋浴間與馬桶或面盆交界處需施作門檻斷水以達乾濕分離之效果。(請配圖P83右上圖)

5. 浴廁牆面相交處、浴缸與牆壁、地坪交接處均以矽利康填縫,以達防水效果。

 

◎ 外牆防水工法

1. 外牆採15公分牆厚及雙層配筋,可防止外牆龜裂、漏水及增加隔音、隔熱效果。(請配圖P84上圖)

2. 外牆與樓板連接處做一次澆灌(施工)。

3. 外牆排氣孔處施作防水填塞。

4. 管道穿越樓板處施作防水填塞。

5. 室內給、排水管於天花板採明管配置。

6. 外牆牆面施作防水粉刷。

7. 外牆排氣罩、廚房排油煙機、廁所排氣口穿越處向外朝下傾斜以利排水,並以發泡材料(或矽利康)填實。(請配圖P85右上圖)

8. 外露梁梁頂做梯型設計,施工時做好向外洩水坡度。(請配圖P85圗中)

9. 外牆施作石材、未貼磁磚之區域或因混凝土澆置產生之冷縫位置皆須施作全面防水處理。

 

◎ 窗框防水工法

1. 結構施工於窗隅並做有效之角隅補強筋以防止混凝土裂縫及滲水缺失,窗框外框與外牆接合處採用電焊固定方式,並清潔完畢後已1:2防水砂漿填塞至飽漿。

2. 於窗戶外側沿窗框周邊30公分處於結構體面施作防水材(處理)。

3. 窗隅磁磚的水泥砂漿填縫要做到飽漿,以避免磁磚脫落及防止窗戶漏水,窗框下方做斜面坡度(朝外)以防止上方積水造成滲漏。

 

◎ 公共空間防水工法

1. 地下室車道入口應高於路面並於適當位置設置截水溝及防洪柵門。

2. 地下室外牆設置落水頭,俾將滲漏集結露水排入底層筏基,以保持地下室璧面之乾燥。

3. 大樓排水系統應設置廢水池,以例肺水抽排,防範驟雨。

4. 電梯機坑下方除作防水及防水粉光外,並預留陰井及洩水坡度,同時陰井內裝設抽水馬達,連接緊急電源,因此電梯機坑積水時能迅速有效排除。

5. 地下室及屋突水箱在混凝土澆置時,底板及牆面需同時澆灌混凝土(以減少施工鳳造成的滲水),並於內部施作無毒性防水材後,再以1:2防水粉刷,並貼磁磚。另外,蓄水池底部應提高20~30公分,不宜使用原樓地板面;而敘水池牆面則與主結構體直接接合。

6. 防水工程施作盡量於晴天施工。

7. 防水層施作完成應做試水試驗,以確保成效。

 

二、 排水工藝

1. 妥當設置排水管數及管徑,以防止因排水容量不足,造成排水堵塞及排水反冒現象。

2. 避免水平幹管距離太長或轉彎太多,增加排水阻力及洩水坡度不足,影響排水。

3. 在排水水平支管至垂直幹管間設置吸氣閥門,因為吸氣閥會自動在負壓產生時,補充氣體,平衡管道內壓力,除幫助排水宣洩外,尚可防止管道形成破封現象,造成浴廁異味的外溢。

4. 水平幹管宜短,應有洩水坡度,且管徑不宜太小,尾端應設置清潔口,以利維修。

5. 地下室欲設置汙水池排污(穢)水時,宜設置兩個排水泵浦,交替併列運轉(一般啟動水位時,由兩馬達中的任一馬達單獨啟動,並交替使用,藉以延長馬達的使用年限,而在遇到水位急速上升,非單一馬達所能負荷時,則可自動啟動另只馬達同時運轉,增加排水量,防止污廢水溢出)。

6. 污、廢水管採高規格PVC厚管。

7. 排水管線儘可能採明管配管並集中於管道間,以便日後查修及更新。

8. 排水管徑應足夠,馬桶橫支管管徑不要小魚100mm,其他雜排水(浴缸、臉盆、地板)則在50mm(含)以上,且各自獨力,排至垂直幹管,低樓層垂直管轉至水平管時,應減少轉角角度(以兩個45度角彎頭或圓弧彎頭為佳),避免90度直角彎頭,並加大水平管路管徑。

9. 為防止水平支管接上高低落差很大之排水管,及轉管處造成低樓層水管倒灌,宜將高樓層(七樓層以上)及低樓層(七樓以下)之排水管分管,以減少因樓上住戶用水量較大時,產生排水幹管不堪強大水壓,發生低樓層住戶的排水孔或馬桶倒灌的情形。

10. 雨水排水主幹管盡可能採明管施作,並設置於柱邊或外牆,較方便於維修。

11. 排水口盡可能設置防臭型存水灣落水頭,既可防臭又有助於防止排水口堵塞。

12. 洗衣機的排水管應與雨水排水分流,並接至當層幹管排放,以防止泡沫,從低層的地坪排水管冒出地面。

13. 浴是污水排放盡可能設置於當層內,並規劃充分的排水坡度,以避免管路堵塞,及解決污水排水噪音及維修問題。(此工法為新工法,浴廁樓板需做降板(-30cm),並於完成面設維修孔)

 

給排水設規劃,全家人用水更安心

1. 地下蓄水箱及屋頂水塔底部設1/50洩水坡度,最低點設置排水管路,以利水塔清洗。

2. 地下蓄水池設置在筏基之上(至少提高20公分以上),與汙水池(設置於筏基內)分開,並使水鄉之上下左右各自獨立,避免有使用共同璧(或板)之情形,以免因共同璧(或板)龜裂,造成滲漏,導致用水遭到污染,影響水質。

3. RC水箱內塗無毒性的水層,杜絕漏水。

4. 屋頂水塔設置子母水箱,方便水箱單獨清洗,而不需停水。並且在水箱底部施作洩水坡度,並於最低點設集水坑,讓髒水完全排出;另,水箱頂板除作防水處理外,水箱之人孔蓋之高度宜高於水箱邊緣之牆壁高度,以免水箱外之污水流(滲)入水箱。另外,自來水蓄水池水箱蓋宜附鎖匙,平時加以關閉,以防止水箱遭侵入、污染。

5. 自來水經總表入地下水池,採自動水幫浦送至屋頂水箱,經由每戶獨立水表分送各戶使用。

6. 屋頂水塔頂板,設置洩水坡度。

7. 冷熱給水管均採不鏽鋼管,接頭採壓接,熱水管包覆保溫才(如發泡披覆層),設計時並宜加大給水幹管口徑,以增加出水量,俾解決各戶同時用水時水量不足之困擾)。

8. 工作陽台設置水龍頭、排水口。

9. 給排水管路採當層明暗管混合施作,並與支管於天花板處銜接,以利裝潢及管路日後之獨立維修及變更(明管置於天花板內,並以暗管分配至隔間牆內各器具之出口)

10. 以不鏽鋼防震軟管(功用為避震及減少管路共震)接水泵兩側,可防止連接管線因地震拉扯,造成軟管破裂、變質,危害水質。

11. 污水管採鑄鐵管,並附存水灣頭,管路接頭以橡膠墊圈與不銹鋼壓圈接合,以吸收噪音,防止共振。

12. 各樓層供水管路加設水錘吸收器,及在凡而(Value)前加無聲逆止閥,可以改善(甚至消除)抽水機揚水配管在抽水馬達停止轉動時,管道間或是牆壁裡面所發出的巨響(因水錘現象所產生的咚咚聲;水錘噪音);此外,若於揚水控制系統設置緩衝啟動器,將更有助於減少水錘噪音。

13. 污、廢水管採多管分流分排。

 

三、 供電(Power Supply)系統工藝

1. 供電電壓採單相三線220V/110V,電線採耐高溫電攬,所有分路開官採無熔絲開關內含漏電斷路器。無熔絲開關的主要功能是當電線短路或當用電量超載時,它會「跳脫」;「漏電斷路器」則在漏電時,電源就會自動跳掉。漏電斷路器有不同的規格,大多採漏電無熔絲ELCB(Earth Leakage Circuit Breaker),使得電路因而兼具漏電、過載、短路等三種保護。插座附近有水處,如廚房流理台與水槽下、浴室、工作陽台(一般為後陽台)等供電電壓應採單相3線220V,所有分路開關均裝設漏電斷路器;為保持各戶之用電穩定,可於每戶的總開關箱內,加裝防雷擊裝置。

2. 用電最怕遇水,故插座位置忌太低(易受潮),電氣迴路要裝置漏電斷路器及做好接地(大部分的房屋都未做接地處理)。(請配圖P94右下圖)

3. 高耗電量設備最好使用專用插座迴路,不與其他電器合用。此外,每個迴路或插座都應有接地線的配置。

4. 室外的開關及插座最好安裝有防雨蓋之專用型(防水、防雨),以免開關、插座受潮。

5. 三房的房子最好申請電容量為單相三線60安培,四房則應加大至100安培。

6. 加用電線最常見兩種規格,一種是一般110V迴路用的2.0mm實心線;另一種是220V冷氣用的5.5mm的絞線。

只要是通過CNS檢驗的,品質都沒有問題,總開關箱中,一排接綠色線的銅排,即為接地線的端子板;接地線可讓用電更安全,故每個插座都應接接地線,但一定要大樓有設計接地,家裡的接地線才有用,電才能導入地下,因此插座面板也要用3孔式的,因為兩孔的沒辦法插接地線。

配電管則是用來保護電線的管子,有分硬管與軟管,若是走牆壁或地板內的,都要用硬管,軟管則適用在天花板或木作內。因為埋在水泥內,硬管較不易變形,若用軟管,容易被擠壓變形,日後不易抽換。電線配管則宜採3/4或1/2PVC材質配管,要用有正字標記廠牌產品較有保障。

7. 110V,15安培的插座迴路,不應超過五個插座出口。

8. 110V,20安培的插座迴路,不應超過六個插座出口。

9. 易潮濕的環境(如廚房、茶水間、浴廁、露台)插座的位置最好遠離浴缸、洗臉盆,並加裝漏電斷路器保護。

10. 照明、插座及控制線等電線應從當層天花板往下配置,且避免至於給水管、消防水管、空調水管及風管下方,以免因漏水而導致漏電。

11. 使用分離式冷氣機時,屋外機應注意通風,且屋外機與室內機設置的距離最好不要太遠(小於20公分),以免影響冷氣機的運作效率,且冷氣機宜設置專屬的迴路。

12. 冷氣空調及電熱水器應設專用電源迴路,同時應做好接地及配備漏電斷路器。

13. 客廳使用的電器設備較多,應注意照明、插座之設計,避免電流負載過大,引起迴路過載、分路開關跳電。

14. 客廳、餐廳照明規劃在同一迴路,其中沃市另設一迴路,廚房、浴室、陽台則在另一迴路。

15. 廚房插座不足,又使用高耗能家電時,易因單一插座集中用電,造成用電過載而跳電,甚至電線走火。

16. 廚房電器插座宜採接地專用插座。

17. 廚房冰箱及客廳需設一組緊急插座連接不斷電系統,於停電時不會使冰箱內食物腐壞,亦可插上照明燈或觀看電視,隨時保持室內光明並接收外部訊息。(請配圖P97)

18. 衛浴室的免治馬桶旁邊預留插座,裝四合一換氣暖風機,要再多加一個漏電迴路。

19. 陽台也要一個漏電迴路,若有安裝電熱水器,則要再增加一個專用漏電迴路。

20. 一般家庭用的電壓有110和220伏特兩種。

 

若電源插座連接一條火線和中性線,則可提供110伏特的電壓,適合家庭的一般電器;若電源插座連接兩條火線,則提供220伏特的電壓,適合規格為220伏特的冷氣機或其他電器製品。家裡有220V的插座時,使用上會較方便,畢竟仍有一些國外進口的電器設備是同220V的電壓。

 

四、 房屋外觀工藝

1. 直立牆面上之外凸造型(如外露梁),上方應採斜面及向外(凸)設計,以減少灰塵堆積,並設低水線以截斷污雨水沿著牆面污染,窗戶及百葉窗下緣設庇水板(雨庇版)或向外傾斜至少高低差3公分以上(使水漬向外流不會積水造成滲漏);陽台欄杆扶手牆台頂部(RC構造時)宜採向室內側傾斜(使水漬流向內側地面)方式,以減少牆面之污染。(請配圖P99)

2. 雨水滲入外牆,會使水泥砂漿中的水泥與水起化學反應,將水泥中的游離石灰溶解出,成為氫氣化鈣,與空氣中的二氧化碳起化學作用,會形成白色碳酸鈣結晶(即白堊)。但因碳酸鈣可溶解於酸性溶液中,故白堊可用磁磚清潔劑加以清洗(除),惟清洗後要再用大量清水清洗表面,以免殘留的清潔劑侵蝕建材(像混凝土因中性化而降低強度)。

3. 屋頂及露台上之山牆上端施作向內斜角,將有助於減少牆面的污染。

4. 盡可能採用無矽油或道康寧991系列之填縫材料,以減少日後的污染。

5. 室外金屬盡可能採用不銹鋼及鋁材,塗裝採氟碳烤漆(耐候性及使用壽命較佳)。

 

五、 空氣品質工藝

◎ 室外空間

1. 管道間與天花板間之穿越處應予密封,以免臭氣經由孔隙垂直外洩。

2. 各層樓管道間底面及穿牆管路之穿越觸其周邊孔係應確實封閉、氣密。

3. 建築物有兩面以上對外的通氣口時,最有利於空氣對流。

4. 地下室停車場須設置一氧化碳偵測設備,並搭配使用排除廢棄的抽氣機及新鮮空氣進氣機,當地下室一氧化碳濃度超過一定標準(70PPM)時,便啟動抽進氣機,以維持空氣品質。

5. 陽台、外露梁、雨遮板的凹凸表面,能阻抗氣流,減低風速,提供居家較柔和之空氣品質。

6. 防水不佳易造成漏(滲),使得環境潮濕發霉,孳生黴菌,故外牆面、窗框下緣、浴室樓地板下層、屋頂樓地板之防水均應特別細心處理。

7. 廚房抽油煙機、浴廁排氣盡可能採當層排出室外,以避免臭氣傳遞至室內。(請配圖P102上圖)

8. 廚房水槽的排水管與預留的PVC銜接時,應以封膠(防臭膠)密封,以確保其水密性。

9. 廚房因需抽排氣至室外,故若過於氣密,將不利於排氣,故宜於門扇下方預留門縫或設透氣百頁(目前已有三合一門可供使用)。

 

◎ 室內空間

1. 浴室洗臉台的排水管需作存水灣,以防止管內臭氣之產生及外流。

2. 浴廁管道穿越入管道間及管道間穿透各層樓板時均應加以封閉,故須於管路周邊孔隙填塞防火材料予以密封。

3. 客廳、臥室朝南或西南方最佳。

 

六、 貼心設計

1. 屋頂除鋪設隔熱、防水層(例如2.5公分隔熱板下鋪防水氈)外,宜再於其上加鋪一層混凝土(內鋪點焊鋼絲網)或表面裝修材,以加強隔熱、防水、壓重及耐磨之效果,最頂層並應設洩水坡度及排水管溝。

2. 外露板(如屋頂頂板、露台、一樓庭院及陽台)於結構體施工時亟需預做洩水坡度,以避免因粉刷層龜裂及積水而造成樓板漏水。

3. 戶外格柵的斜度(斜角向上或向下)要兼顧到隔熱及隱密性。

4. 電梯機房兩側宜裝設百葉窗以利散熱,百葉窗外再裝設下彎之吸排風罩,以預防颱風豪雨時之雨水入侵。

5. 室外排風機採不銹鋼材質並加裝防雨照,使用壽命較長。

6. 地坪石材預留伸縮縫,並填注彈性材料,以防熱脹冷縮造成凸起變形。

7. 地坪以整體粉光加硬底或半軟底打底,在貼上磁磚(或石材),較不易造成脫落及受砂石污染。

8. 信箱設計深度要足(40公分以上),方便郵件投遞。

9. 浴廁、廚房磁磚角隅,以磨角處理,有助於美觀。

10. 浴廁、廚房磁磚角隅,以磨角處理,有助於美觀。

11. 室內門扇框高度220公分,可增加居室空間感,並方便家具之搬運。

12. 廚房爐具璧面採用強化烤漆玻璃或不銹鋼板,既易於清潔整理,又有助於常保美觀。

13. 每戶室內空間盡可能規劃三面採光,並設置大型開窗,能使光線充足,節能減碳,並可增加戶外視野提升生活水平。

14. 於施工前宜先規劃冷氣線路位置,預先埋設穿梁套管,並於室內機位置預設排水口,方便住戶裝設室內機及解決冷氣排水問題。

15. 吊櫃及吊櫥於輕隔間內預留補強鐵板,安裝櫥櫃穩固及牢靠。

結構安全篇

一、建築物的基礎

 

(1)首重地質要好

基地地質的好壞會影響建築物的結構安全,因此當建築物位處於軟弱地質時,地質愈鬆軟,愈容易發生坍塌;傾斜、隆起、滑動等現象,反之,地質愈好,被地震震垮的風險愈低。

台灣北、中、南三個都會區中,以台中地質最佳,高雄次之,台北盆地最差。

台北盆地山勢緩和、交通便利之處適合建築

台北盆地是由淡水河、基隆河、新店溪三條河流沖積而成,屬沉泥層、砂層、黏土層互相交錯、重疊而成。其土壤含水、砂、粉土和粘土質,屬於比較軟弱、易受擾動的地質,因此,容易因工地開挖施工,造成附近民房龜裂下陷。反倒是台北盆地近山坡的地質會比盆地內的區域地質要好,因此,反而在山勢緩和、交通便利之處,更適合建築。

高雄市的地質屬於砂層地質,透水性高,地下水又豐富,深基礎開挖時很容易造成鄰近房屋損壞、傾斜。

台中、桃園、新竹一帶地區,皆屬於卵礫石層,地盤堅硬,尤其是台中地區,地質佳,土壤之承載強度更是全台之冠,嘉南平原則屬砂土層地層,土質強度都比台北市好。

 

(2)陡峻的編波不適於建築

我國現行建築規範規定,山坡地坡度高於30度禁止開發,若為順向坡,則坡度高於20度時也不得開發。早期因為缺少管制,山坡地蓋了很多房子,這些房子並不安全,所以,住在這些山坡地上的住戶,有必要從一些小地方,去觀察自己的居住環境是否安全,例如,要留意房子周圍的路面是否有龜裂?擋土牆上排水管是否正常?排水管流出的水如果是黃色的土石水,或地下有土石堆積,則代表擋土牆後方的土石正在流失,有地基淘空的潛在危險。另外,亦可觀察邊坡上的樹木生長方向,如果數目傾斜代表地層位移,地層不穩定,這些都屬於危險的地質狀況。

 

二、建築結構的抗(耐)震方式

 

3種抗震方式

(1)耐震:主要利用房屋主體結構(梁、柱及板)直接對抗地震,直接利用「強柱弱梁」的結構變形來抵消地震能量,使建築物具有韌性(即縱然發生一些變形、變位,仍不會立即破壞),因此,地震時結構體縱然變形,但整體結構仍未遭破壞。所以,現今一般依耐震規範設計、施工的建築結構均屬耐震結構。

(2)制震:係在柱梁構造中安裝「吸收震動能源」的裝置,如制震壁或斜撐型制震器,來減弱、吸收地震能量,以減少地震對建築的直接衝擊。

制震設備分為主動控制與被動控制系統

制震建築又稱為「減震建築」,其實就是在原有的結構中,加裝制震壁或斜撐型的阻尼器,當地震發生時,阻尼器可以幫助主結構吸收地震力,減少建築物的搖晃幅度。由於施工較為簡易,因此大多訴求「耐震」的建案,都採制震結構。

制震設備可分為主動控制與被動控制系統,主要運用在高層建築居多。其中被動控制最著名的就是101大樓上方的阻尼球,它是利用重物與建築物的相對擺動來消能,以達到降低建築物振幅的目的,但是101的阻尼球式設計來抗風力而不是抗震,因為超高層大樓帕的是風力不是地震力。此外,被動控制還有利用油壓阻尼桿或是耐震壁來吸收能量,重點都是利用吸收能量來減少振(動)的幅(度)。

而主動控制則是把被動控制加上高科技電腦,藉由探測器探測出地震,並經過電腦迅速算出數據後,傳送至油壓控制器,藉以控制頂層重物「主動的」與地震做「相對擺動」,或是利用油壓桿做相對擺動,以減少建築物的左右擺動,如VASS、AMD系統。

阻尼器的類別

阻尼器有數種類別,其中「液流阻尼器」、「軟塑性體阻尼器」、「黏彈性組尼器」、「摩擦阻尼器」、「金屬降伏阻尼器」屬於減震技術,裝置於相對的上下樓層,被動調諧質量阻尼器、主動調諧質量阻尼器則裝在建築的高樓層(例如台北101的阻尼器),這些都是用來降低建築物在地震時的擺動反應。

目前在台灣較常使用的制震設備有「制壁器」及「軟塑性體阻尼器」兩類。「制壁器」屬於速度型制震器,依據速度與瘦立大小產生大小不同的阻力,能減少風力對建築的影響,且耐久性高、不需維修保養,並可依建築的規模及制震性,自由設計,且保有安定的抵抗阻力,基地條件也不受限制。

「軟塑性體阻尼器」則是一長條型裝置,安裝在梁柱之間,內有特殊的填充材料及活塞,在地震或強風發生時,相對運動互換,能產生抵抗力來吸收震動能量。這種制震器佔據空間小,填充材料不易燃燒,可配合各種結構特性來設置,是優良的制震產品。

傳統耐震建築與新式制震建築的差異

傳統耐震建築與新式制震建築最大的差異是,前者仍脫離不了硬碰硬的結構設計概念,也就是地震時雖然能確保建物安全,但梁柱仍不免會被破壞。目前最新的制震壁,則可將地震能量引導至預設的阻尼器中加以吸收,以保護建築結構的安全,另一方面,因為阻尼器可以減少地震位移,因而可降低建築物搖晃的程度。

 

(3)隔震 / 免震:戲再結構基座和基礎間設置一個隔震墊,以隔離的概念吸收能量。因此在這種結構系統,僅有少量的能量會傳到建築的上層結構,因而利用隔震裝置可以減少建築物的晃動。

隔震又稱為免震,是在基礎、地面層或2~3樓設置隔震層,整個建築物就像坐在隔震墊上,當地震來時,隔震器將地震時建築物的擺動,轉換為建築物對地面的橫向位移,可大幅度降低建築物的扭曲及彎取,降低搖擺程度。

由於隔震建築是整棟建築一起搖晃,所以在隔震層中,要特別留意管線配置,以及預留搖晃的棟距。其中,管線必須為軟管,在搖晃的過程中,才不會斷裂,電梯及隔震層也都必須留有搖晃的棟距,否則無法隔震。

隔震 / 免震可分為基礎隔震與中間層隔震兩種,兩者都是利用彈性阻尼絕緣(鉛心、橡膠與鋼板互層)的方式,來延長建築物的自震周期,避免與地震共振。要注意的是隔震對較高的建築物(通常20F以上)並沒有顯著的效果。「隔震裝置」可支撐的荷重範圍相當廣泛,約(100~3700 ton/座),亦可藉著調整鉛心直徑大小,維持建築物振動衰退的機能,也因為鋼板和基層橡膠、鉛心係一體成型,不占空間,在地震波的反覆作用下,擁有優越的耐久性。

 

隔震裝置的特色

1. 荷重支持機能:能在橡膠與基層交疊的本體上,安全之稱建物。

2. 水平彈性機能:本體在水平方向相當柔軟,降低建物搖晃速度及損壞的發生。

3. 復元機能:在地震後能將建物回復到原來的位置。

4. 鉛心擁有震動衰減機能:可隨著積層橡膠的變形而產生塑性變形吸收地震能量。

5. 制動機能:可讓建築物具有相當程度的剛性與穩定性,能防止建築物劇烈搖晃。

 

正確的制震器施作法

建築物的擺動周期和地震來臨時所引發的地震力有關,樓層較低時,擺動幅度小,裝制震器效果不佳,相反的,樓層較高,周期較長的建物,制震設備才能發揮效果。制震器正確的施作法,是在每個樓層至少裝設四個以上,並且樓層面積愈大要裝愈多。而且愈高的房屋裝設的層樓數要愈多,通常10樓以下每層都應裝設,否則抵抗地震力的效果有限。

隔震墊則是每個柱子下都應裝設,且要再加裝制震器,否則地震過後,建築物會移位跑掉。

無論是制震還是隔震,都必須能夠消除25%以上的地震力,才算真正有效,以制震來說,其阻尼器必須安裝2/3以上的樓層,才能有效消除地震力,因為當地震來臨時,低樓層受到的地震力最大,因此,阻尼器必須由低樓層開始往上安裝。

若是想要購買有制震器的大樓,建議盡量避開購買低樓層的房子,因為地震發生時,高樓層搖晃幅度不大,反倒是牆壁的破壞都集中在低樓層。

 

三、房屋不安全的主要原因

(1)房屋的施工品質不佳

除了建築物在從事結構設計時所應遵循的法規規定,另一個影響建築物耐震和抗震能力的就是建築物的施工品質。

台灣的建築工程品質存在著不少問題,尤其因施工不良產生的問題最為嚴重。例如,許多施工者並非科班出身缺乏結構概念,所以對一些會影響結構安全的重要施工細節並不了解或加以注意,有些則是有意偷工減料或貪圖施工方便,於是未依規範要求嚴格施作進而造成危險。如梁柱搭接位置不對、變更鋼筋間距、箍筋間距過大、彎鉤不符規定、在混凝土施工時任意加水(使易於施工)、或搗築不實等,均會影響結構物的效能,這都是施工上的重大瑕疵,而這些重大施工瑕疵都是現今建築工程施工中隨處可見的普遍現象,這些瑕疵會使建築物在完工後無法符合最初的設計要求,是造成建築物損害的最主要原因。

 

(2)結構系統設計不良

很多房子雖然號稱依規範設計,但是其結構系統配置不良,以致於在受到外力(如地震力)侵襲時,其力量的傳遞並不流暢,很容易因此受損,尤其早期的設計,甚至是由建築師依經驗配置,並未考量到結構上的力量傳遞,這樣所蓋出來的房子,縱使通過一些地震的考驗,但因其結構強度會隨時間逐漸弱化,因此難保其仍能通過以後的地震考驗。

在地震過後,首先要檢查整棟大樓的情況,查看整棟大樓是否有異常傾斜、沉陷的現象?接著看看梁柱是否有嚴重裂縫?或是混凝土壓碎剝落、鋼筋外露等現象,尤其對於一樓為開放空間的挑高、挑空大樓、或一樓住宅牆壁打掉,變成超商、餐廳、停車空間或大賣場的建築物,更需注意其結構系統的安全性。

 

(3)開放空間不利於抗震

開放空間的特色就是沒有強,讓一樓空間保持暢通,於是樓上房屋的隔間牆、隔戶牆,甚至柱子到了一樓大部分都被拿掉,加上一樓通常又比其他樓層為高,剪力最大的地方反因開放空間的配置,成了結構系統上最軟弱的地方,結果地震時,只有柱子極少量的牆來支撐整個外力,這時整個建築物的勁度中心容易偏離質心,導致壓力集中,柱子也因少了牆的側向支撐,而容易扭斷。

1995年的阪神地震就出現許多因一樓做開放空間(停車場或花園)使用,建築物被震塌的先例,台灣921地震也有類似情況。

倘若開放空間在做結構設計時,能強化一樓的結構系統,加強結構強度,如適當使用牆體,用厚實的牆面,那就另當別論,因為這有助於改善開放空間的缺點。

 

四、鋼骨結構VS.鋼筋混凝土結構的耐震度

傳統觀念中,總認為鋼骨結構是柔性結構,最耐震。直到1995年日本阪神大地震,造成至少35萬戶以上的房屋倒塌毀損,其中毀損率最高的就是鋼骨構造的樓房。

鋼骨結構

鋼骨(Stell structure, SS),柱及大梁、小梁都是純鋼骨,沒有外包混凝土,梁上方鋪設「鋼承鈑」,再在其上方鋪設樓板鋼筋或點焊鋼筋網,然後澆置混凝土。其特點為:結構具較強之柔軟性,換言之,遇地震或強風時能靠結構之擺動吸收結構側向水平力,較不易產生結構性之破壞。缺點是因結構擺動大,所以,各層之間的「層間位移」相對也較大,其非屬結構體部分(如:牆)與結構部份無法密接,所以須留設伸縮縫以控制其裂縫的產生,所以一般此等結構系統的室內裝修多採用輕型材質(如:輕鋼架板隔間、輕質磚…),即因鋼骨具備高強度的特性,最適用於超高大樓及大跨度的結構物,例如體育館之類。

鋼骨鋼筋混凝土結構

鋼骨鋼筋混凝土結構(Steel Reinforced Concrete Constructure),是鋼骨 + 鋼筋混凝土的混合構造。特點是主要結構擷取鋼骨結構具較強之柔軟性,次要結構則採用剛性較高之鋼筋混凝股構造,遇地震或強風時,其依靠結構物之擺動吸收結構側向作用力之能力較小,所以結構體擺動較小,內部裝修用材料仍可採用與鋼筋混凝土結合度較高的濕性材料(如:磁磚、石材、水泥砂漿粉刷+油漆…)。

鋼筋混凝土結構

鋼筋混凝土(Reinforced Concrete Constructure),柱、梁、板皆為鋼筋混凝土,藉綁紮鋼筋組模貫將組成結構主體。特點是遇地震或強風時,其靠結構之擺動吸收結構側向作用力之能力最小,因其結構擺動最小,剛度最高,但也因為鋼筋混凝土結構是靠自身的結構強度來抵抗外力,所以,通常結構尺寸較大、跨距也較小。這類建築的優點是內部裝修用材,可採用一般市場常見、容易與鋼筋混凝土結合的濕性材料(如:磁磚、石材、水泥砂漿粉刷+油漆…等),做室內裝修時有最多樣的材料選擇性。

在日本阪神地震中,鋼筋混凝土及鋼骨鋼筋混凝土造建物嚴重損壞及倒塌的比例只有5%,但純鋼骨構造的建物則接近30%,可見鋼筋混凝土造的建築物其耐震力、強度不比鋼骨差。

中低層建築採RC構造、中高層建築採SRC構造、超高層建築採SC構造

「鋼骨結構比鋼筋混凝土結構耐震」,如此簡單說法是不正確的,應該是在按現行法規設計、施工的情況下,中低層樓建築使用鋼筋混凝土構築其安全性不遜於鋼骨鋼筋混凝土及鋼骨結構,但若以居住的舒適性來比較,鋼筋混凝土明顯優於後二者,所以,一般15層樓以的房子適合用RC(鋼筋混凝土)還構築,中高層建築(15~25層)則可使用RC(鋼筋混凝土)或SRC(鋼骨鋼筋混凝土)來構築,而超高層建築則適合用SC(鋼骨構造)。

 

因此,在房產市場有部分15樓以下的建案,雖宣傳是用SRC建造做為賣點,但基本上這既不經濟也不能達到預期效果,民眾不須一窩蜂隨之起舞,既不經濟又不實用。

 

五、房子的裂縫和漏水問題

房子要完全沒有裂縫不太可能,像混凝土乾縮或水泥表層砂漿粉刷不良造成的裂縫都是正常現象,無礙房屋結構安全。但如果是其他原因造成,如建築物傾斜、地表不均勻沉陷、濕公佈家、結構體系不良、或混凝土的含氧量過高所造成,且裂縫傾斜成45度角,寬度在0.3釐米以上,那就要格外小心。

 

梁分大梁、小梁和基礎梁,基礎良因為埋在土哩,施工完成後也看不到,它主要作用在傳遞結構系統受到外力時的水平力,大梁則是連接柱子的梁(只要有一端接連柱子即為大梁),而涼的兩端沒有連接柱子的就是小梁。小梁只承受垂直方向的重力,再將垂直力傳至大梁上。大梁則同時承受水平(像地震力、風力)與垂直(像自重)方向的外力,因此當裂縫發生在大梁上,其危害性是遠大於小梁的。

因此,要檢查梁的安全性時,亦查看梁端(靠近柱子的地方)或梁靠近牆的地方是否有近似45度或交叉的斜度裂縫,甚或出現混凝土剝落、鋼筋外露的情形。如果有,則可能是結構破壞,要做結構補強,以確保安全。

 

柱是承受房屋所有載重的重要構件,其裂縫也是最被關注的。檢查柱子時,要查看梁柱接合處,是否有45度或交叉的斜向裂縫。柱子的頂端或底部是否有明顯的水平裂縫,如果有,需做結構補強,以便恢復它的強度。

 

樓板

檢查是否有混凝土嚴重剝落,鋼筋外露的情形。樓板裂縫對結構安全的影響較小,倒是樓板發生裂縫所隱含的原因才是要詳加探究的。

 

牆的裂縫

大部分從事房屋設計的設計人員,都不會把強納入結構設計中作為結構要件。但是牆在房屋受力變形時,其實是承擔最多應力的構件。一來牆的剛性(度)最大,是最先承受外力的構件,當它受力變形或列開時,才會把原先承擔的外力逐漸分散出去。所以當房子傾斜、基礎不均勻沉陷、或大地震侵襲時,先產生裂縫的幾乎都是牆體(壁)。

牆就其功能性可分為結構牆和非結構牆兩種,結構牆通常是15公分以上厚度的鋼筋混凝土造結構,而非結構牆則包括了內外牆(包括隔戶牆)與間隔強(浴廁、房間隔間)。外牆與隔戶牆大多是鋼筋混凝土造,雖然在結構設計時未計入其對地震的貢獻,但是實際上再結構物受到地震時,它們卻能發揮很大的作用。至於結構牆,則屬結構設計時考量的結構元件,當然更不可以讓它受到破壞。

尤其是剪力牆(厚度超過20公分的鋼筋混凝土牆,周圍有梁柱框架起來,無窗戶開口),應檢查是否有近似45度的一編或多邊裂縫或交叉裂縫,甚至混凝土剝落、鋼筋外露的現象,一發現有損壞的情形時,就應該立即修復,以免發生危害。

 

六、山坡地住宅的安全問題

 

山坡住宅的安全等級

為加強山坡地住宅安全維護,內政部營建署於民國99年制定「加強山坡地住宅安全維護執行要點」,明文規定直轄市、縣(市)政府應定期檢視及更新列管山坡地住宅的資料,並且每年在防汛期前,應該委請各相關專業公會,依照「山坡地住宅社區安全檢查紀錄表」作為檢查的依據標準,並且規定於每年4月前完成檢查工作。而檢查結果會將山坡地安全住宅依照A、B、C這3個等級來評定。A即表示具有危險性,需要「限期改善」,必須立即委託專業技師或團體進行深入鑑定工作,如果有危險之虞,依法限期改善,該社區無力自行改善或無作為時,得依法勒令停止使用,或依行政執行法規定代為履行。

相較之下,B級表示狀況較輕微,會通知該社區管理委員會或管理負責人及建築物所有權人,以「持續加強監測」。若是C級則為「注意維護」的狀態,只需要自行檢視設施狀況即可。由檢測後的分類方式,可清楚判定山坡地住宅的安全情況,作為購買時的參考依據。

 

重點觀察山坡地住宅的安全性

找到喜歡的山坡地住宅,又擔心安全是否足夠,可以經由下列幾個重點來初步判別住宅的安全性。

(1) 房子是否在陡坡上?

依建築技術規則規定,任一25×25公尺範圍內,平均坡度在55%以上者為陡坡。理想的山坡地住宅最好蓋於坡度30%以下的緩坡上,超過30%的坡度,表示沖刷的情況較為嚴重,超過60%的坡度則較易崩坍,因此房屋的坡度也可以用來作為判別安全性的依據。

(2) 社區擋土牆是否太高?

山坡地住宅社區,通常會興建擋土牆以確保住宅安全。擋土牆的高度以4公尺以下為宜,6公尺以上則就算太高,擋土牆太高時,容易在大雨時導致排水不及,造成土層含水量過高,形成極大的水壓力去擠壓擋土牆,而使擋土牆出現裂縫,甚至崩塌的情況。另外,也要注意擋土牆上的排水孔是否功能正常,或是排出來的水是否有渾濁帶泥的現象,這些都有可能是擋土牆排水不佳的前兆,是不可忽略的潛在危機。

(3) 房子是否距離擋土牆太近?

除非有其他安全防護措施,否則建築體與擋土牆之間應保持擋土牆高度一半以上的距離,才符合長期居住的安全需求。因此在看屋時,必須注意整個建築體四周和山坡、擋土牆的距離關係。

(4) 房子是否未在崩積層之上?

崩積層指的是不具層理、或土層中含較多孔隙且排水不佳的地質,因而易發生沉陷及坍滑,此種地質並不適合居住。想要判斷建築物是否位於崩積層上,一般來說較難用肉眼觀察,一定要請專家勘察,因此,在購屋前務必要請屋主或仲介提出建物所在處的土質層證明。

(5) 有無危險徵兆?

很多人以為土石流或山崩都是一瞬間發生的事,其實不然,只要細心觀察,還是可以發現蛛絲馬跡。例如山坡面上,原來垂直生長的樹木或電線桿,是否已經出現傾斜的現象,如果有則表示有淺層滑動的可能,還有坡面或大馬路上是否出現同方向、成群的長裂縫,或是局部發生陷落,這表示地層可能產生滑動,或地底已掏空,如果是前者表示情況嚴重,而後者雖然不會有立即的危險,但仍應以填縫料填補,以防止滲水軟化土壤。另外,還可以從社區擋土牆是否過於傾斜、擋土牆腳或坡腳是否有落石,以及是否有長期漏水,造成地下水位升高、和地質交互影響,連帶影響地基沖刷、地錨繡蝕等問題。由於大地保護設施與自然環境緊密連結,所以這些情況通常都可是為災變前的徵兆,可作為判別安全與否的重要依據。

 

了解住宅是否安全

台北市有135處住宅社區位於山坡地順向坡,其中30處更是12年以上的老舊社區,台北市政府已決定裝設地質監測設施,提早預警邊坡滑動。此外,台北市山坡地占55%,市民可以利用門牌號碼與地籍、地號上網查詢是否住在順向坡,網址http://gisweb.ed.taipei.gov.tw,進入後點選左欄「GIS」查詢。

該系統採開放式免費,民眾可以隨時上網查詢了解住家的地質情況,假如對於地質資料不了解,可以撥打1999轉台北市大地工程處,有專人說明。

民國87年以後,只要是地質敏感區、坡度30%以上都不得開發,建照審核較嚴格,所以一般而言,12年前的山坡地社區較需要提高警覺,例如北市列管的135處山坡地順向坡住宅區中,就高達7成、102處屬於12年前的建物,而且102處中就有30處位處山坡地順向坡。

民眾可上營建署網站下載「坡地社區安全居住手冊」,依手冊上的步驟自行檢查,例如岩層傾斜如滑梯時,就是「順向坡」,順向坡的坡腳完好,就不易坍滑崩壞,此外,房子也不可蓋在陡坡上,依建築技術規則的規定,凡是25公尺×25公尺的範圍內,平均坡度在55%以上就是陡坡,由於超過30%的坡度沖刷力道強,因此,理想的山坡地住宅,最好蓋在坡度30%以下的緩坡上。

 

擋土牆或岩錨等邊坡防護應定時檢修維護

有時候,基於成本考量,很難完全避開順向坡的房屋建蓋,當挖斷順向坡的坡腳時,應以人造邊坡、擋土牆或岩錨方式,進行結構補強。當山坡地有安全性顧慮時,則不宜使用生態工法。

至於擋土牆或岩錨等邊坡防護,都應該定時檢修維護,否則當其支撐力不足以承載上方地層滑落的應力時,將會產生「順向坡滑動」的現象,千萬要謹慎。

房屋修繕篇

一、.漏水

長久以來,「房屋漏水」一直高居「購屋糾紛排行榜」榜首,平均每四件糾紛,就有一件是因漏水所引起。因此,民眾在買房子時,不論是買中古屋或新成屋,都應檢視房子有無滲漏水的問題。

目前,司法實務上認定房屋漏水問題為「買賣標的物之重大瑕疵」,民法也規定,賣方必須擔保其所出售之物沒有瑕疵,也不得刻意隱瞞,但若買方於簽訂契約時,賣方已清楚告知該物有瑕疵,則買方必須自行承擔責任。如果購屋者不幸買到漏水屋,可以請求原售屋者修繕,或是要其負擔瑕疵擔保責任,請求減少償金。但是要注意,請求權的行使有時效性(一般為一年),如果逾越法定期間就不能要求原售屋者賠償。

 

買屋前的漏水檢查

有意購屋者要保障權益,最好在雨天過後或雨季期間去看屋,尤其是颱風天看屋,因為經過數日的大雨洗禮,體質不佳的漏水屋多能無所遁形。

 

漏水屋的4大類型

1. 因裂縫或接合不良所造成的屋頂漏水

2. 裂縫問題引起的牆壁滲漏

3. 窗框與水泥牆壁未能密合所產生的窗台滲漏

4. 管線老舊因素導致漏水

此外,公設及二次施工處,極易產生滲漏情形,最好多加注意。

 

眼、手、口檢查屋漏三部曲

檢查房屋滲漏的第一步,首先是「眼到」,要仔細觀察物件內外牆面,檢查牆面有無壁癌、水漬、發泡及油漆脫落狀況,如果外牆變黑,就要小心壁癌,而屋內牆壁接縫、陽台外推處及頂樓加蓋等地方,如果有不平整的隆起、水漬、發泡,甚至油漆剝落的狀況,就更要特別留意。

第二步就要「手到」,可用手摸牆壁,感受水氣是否有滲出的漏水徵兆,因為有些屋主為了增加房子的賣相,會利用重新粉刷或裝潢包覆的方式,掩飾先前漏水的痕跡,買方從外觀很難分辨。因此,民眾可用手觸摸牆壁,感受是否有水氣甚出的漏水前兆。

最後一個步驟要「口到」,可於看屋時向左鄰右舍打聽房屋的狀況,特別是預備購買物件樓上和樓下的住戶,詢問物件是否有漏水的紀錄,徹底檢視物件的防漏能力。

良好的鄰居互動,有助於解決水管管線老舊所衍生的漏水問題,尤其在碰到需要鄰居配合修繕時,更有助於順利圓滿的解決問題。

檢視房屋周邊環境的淹水問題

除了房屋本身的屋況外,還需要檢視周邊的大環境,如房子所在區域是否有積水問題,附近排水系統是否有淤塞狀況等。

此外,若想知道欲購屋的區域是否常淹水,也可上經濟部水利署水災保全計畫資料下載區,裡面提供先前「淹水災害位置」資訊,共計全國有超過1,000筆的淹水地區資料可供參考。

 

二、壁癌

壁癌的發生

台灣屬於熱帶海島型氣候,溫度、濕度高,所以使得許多建築物的水泥牆壁上所貼覆(蓋)的壁紙、水泥漆常會出現白粉毛狀的所謂「壁癌」。

壁癌,是漏水現象的一種,是水泥構造物受水侵蝕後,劣化過程的一種現象,也是學名中所謂的「白華現象」或稱「析晶」的一種。當壁癌產生時也是壁體風化的開始,壁癌出現後,整個水泥漆、壁紙膨突、破裂、剝落,繼而鄰近的牆壁、家具也會出現綠黴、黑黴、朽蝕斑斑,不僅令人厭煩,有礙觀瞻,甚且牆壁、家具因此遭到破壞。這種現象在現今住家環境裡,可說司空見慣。主要就是因為「壁癌」雖經整修處理,但卻很難根治,一旦發生,就如同人體有癌症一般,離死期不遠。

 

壁癌造成的原因

一般人的觀念,總以為壁癌是牆壁的隙(裂)縫受到黴菌入侵所造成,其實不然,主要是由於牆面滲水所造成,也有少部分是因為所處環境中濕氣過重或是長期潮濕所導致,後者是因為是內外之相對溫差或相對濕度,使得空氣中的水分附著於室內牆面或天花板(也就是結露現象),逐漸侵蝕表面的油漆或水泥砂層,造成室內到處有斑點、發霉、長毛等現象。

嚴格來說這種現象並不屬於防水工程範疇,僅能藉著改善通風或選擇不易形成表面溫差之建材等手段改善。

由於壁體的水密性不佳或防水不良,使得水分滲入壁體內,造成壁體內部含水量增加,這些水分進而分解水泥內的鈣、鎂、鉀等鹽類並與之反應形成氫氧化物,再因牆內外之溫差及相對濕度的不同,這些氫氧化物由濕氣帶出與空氣中的二氧化碳反映後,形成膨脹的碳酸鹽結晶體,也就是一般所看到的白色壁癌,當其淤積於牆面上就會造成強面塗料、壁紙起泡、鼓起、脆裂及剝落。

水一旦侵入結構體內,則可能將構成混凝土強度所需要的鈣帶出,久而久之混凝土強度將大大減弱。(請置放P211圖檔)

 

壁癌為牆壁滲水、漏水、環境潮濕指標,有壁癌處最易滋生黴菌

壁癌對於牆壁除了有礙觀瞻、破壞牆壁結構之外,更警示我們牆壁有隙裂縫、滲水、漏水存在,甚至於對整個居家環境的潮氣,提出預警,是最佳的環境指標。

2.壁癌的防制

除了藉由改善通風或選擇不易形成表面溫差之建材等方式減緩壁癌的發生,壁癌根本解決方法,還是要從滲漏水源頭徹底處理,將防水做好,在將破損的水泥刮除,重新批土粉刷,才能一勞永逸。另外,牆壁防霉抗菌的處理也很重要,因為,水氣導致壁癌發生,而發生壁癌的牆面,則因為溫暖、潮濕,又有許多毛狀結晶物及孔隙,正適合黴菌、細菌等微生物大量繁殖。而黴菌則會造成建築物、家具、衣物的損害,甚至對於人體健康造成傷害。(請置放P212圖檔)

 

防霉抗菌處理

防黴殺菌,可以用乾熱或濕熱殺菌,亦可以使用紅外線、紫外線、微波或放射線處理,除了物理處理,最常用的防黴抗菌方法是使用化學藥劑殺菌消毒,例如硫化物、過氧化氫、有機汞、有機錫、乙醇都可做為防黴殺菌劑。

a.酚:在殺菌防黴劑中,以酚類最為古典。學術界以石炭酸對商含菌的殺菌性,作為殺菌劑的評量標準訂為1,稱為石炭酸係數(phenol coefficient, P.C)。間苯二分的烷基化物Hexy-resorcinol,石炭酸係數50,具有強防黴性。

b.次氯酸:氯氣、次氯酸、次氯酸鈉、漂白粉、漂白水、氯胺等均能產生活性氯,能破壞菌絲裡的蛋白質,具有強力的殺菌滅黴作用。

c.醇類:乙醇(酒精)為最通俗之消毒劑,以70%比例具最強殺菌力,其殺菌機制為菌體脫水、蛋白質凝固、細胞壁破壞、若以70%乙醇與8%甲醛複方,有加成藥效。

d.醛類:甲醛的40%溶液稱「福馬林」,其防黴殺菌效果比石炭酸強,也有殺滅孢子的能力。戊二醛的2%水容易防黴效果尤佳。

e.氯酚類:三氯酚為良好的殺菌防黴劑,可用於木材防腐、水性漆之防黴、造紙之年易控制。2,4-二氯-3.5二甲酚之嘆酸係數為140,防黴力極強,常用為工業防黴劑,如與P-氯-m甲醛複方,有相成之藥效。

f.醯胺類:酸醯亞胺,環己醯二羧醯亞胺,殺菌防黴強,Thiophthalimide可以作為木材腐朽防止及防黴用。

 

環境黴菌的處理,要從防水止漏工程與防黴抗菌工程同時並進,據悉日本新進發展出的整體解決方式,利用KB9之防黴抗菌系列藥劑配合防水止漏工法之實施,可以兼顧防水及防黴抗菌雙效功能,可以徹底處理壁癌問題,讓患了癌症的牆壁起死回生。

 

最容易發生壁癌現象的部位

A. 磚砌外牆:磚砌外牆常因水泥砂將曾知水密性不好,且外牆之磁磚等舖面層有漏水現象,而使水分滲入,積存於壁體內,在漸漸釋入室內。

A. 窗框周圍之漏水現象

B. 窗框下方之壁癌現象

C. 牆壁本身之壁癌現象

D. 牆腳下之漏水現象 (請置放P220圖檔)

B. 浴廁之磚砌隔間牆:浴廁等用水量多,且以吸水性較大之多孔隙磚砌牆為隔間牆時,較容易發生。

A. 落地門框周沿及下方漏水現象

B. 外牆牆角漏水現象

C. 外牆梁柱間(排水管等)之漏水現象

D. 陽台之樓層接縫漏水現象

E. 管道間的漏水現象

F. 與浴廁相隔之臥室等之牆面壁癌現象(請置放P221圖檔)

C. RC牆有瑕疵部位:如蜂窩部位、螺絲孔部位、樓層接縫部位(尤其是有外露梁之室內牆角部位、冷氣孔附近、窗框附近。

以5層樓以上的住宅而言,大部分都以RC(鋼筋混凝土)或鋼構構造興建,依常理而言,除了以上的瑕疵部位,發生壁癌的機率已經大為降低。

A. 梁柱周沿之漏水現象

B. 花槽位置的室內部位之漏水現象

C. 混凝土牆裂縫之漏水現象

D. 樓層接縫部位之漏水現象

E. 冷氣孔上方蓋板周圍之漏水現象

F. 窗框周圍之漏水現象

G. 窗框下方之八字裂縫之漏水現象(請置放P222圖檔)

 

壁癌的正確解決方法

A.從外側防水:壁癌的成因是由於水的侵入所引起,所以只要將漏水的原因完全堵死,則水不再侵入及不會有壁癌發生,故要將原有漏水處的舖裝面打除,並重新做水泥砂漿粉刷,再於其上做全面性的塗膜防水材料。

B.從內側防水:若能從阻斷水的源頭來改善,會是最徹底有效的方法(亦即讓防水膜承受正水壓),但是在現實環境下,常常無法從外面施作(因為外面沒有施做的空間(如地下室的外牆)或要搭很高的工作架),所以只能從內側施作,此時防水膜承受負水壓,一般而言,在這種情況下,防水效果較差、防水時效也較短。

 

三、防水

 

(一)防水觀念

防水與止漏工程並不相同。止漏工程則是局部性處理,是事後補救性質。而防水工程是全面性施作,是有防範未然性的。防水工程應在房子剛開始設計之階段,就要將防水的範圍與方式一併考慮進去。基本上,防水工程是藉由防水層的設置來達到防水的目的,它能阻止滲入裝飾面(舖面)層的水分,滲透入結構體內。

 

利用防水層防止水滲透

防水層是被覆於結構體上面的一層薄膜,介於結構體與裝飾面(舖面)層之間,具有不透水性、彈性及耐老化的特性,它能阻止滲入裝飾面(舖面)層的水分,滲透入結構體內,再滲入室內。它的功用主要是防止外來的水滲透過結構體,而侵入室內造成漏水。

防水層常因收頭不良導致漏水,所以防水層的收頭處理極為重要。一般收頭的處理原則有二種:1.收頭部位的端(頂)高於舖面層20公分以上;2.收頭處以金屬配件作固定,以免時間久了以後,防水層與底材的黏著因疲乏而產生脫落。

 

止水材僅用於止住水泥戕的漏水,宜再加作額外的防水保護

急結劑、止水粉及發泡灌注材料等均屬之,像急結劑可以使水泥快速凝固,止住水泥牆的漏水,但因水泥快速凝固後會急速收縮,容易因龜裂而再度漏水,所以要在止水後,要再施作防水材,才能達到長期防水的目的。

 

以PU做高壓灌注僅為止水工法,之後必須再施作防水材料

一般的PU發泡貫注才在施作時,具有膨脹止水的特性,但在沒有水時會收縮,因此會失去防水效能,惟目前已有一些德國及韓國的PU廠商,成功地生產出不會收縮的PU防水材,德國產製的價格高昂,韓國製則價格較低。

在使用高壓灌注時要避開管路,以免因為壓力過大,把管路壓破,有時施工不慎,也可能把水管堵塞,甚至因壓破電管而造成電線短路。

使用高壓灌注的最大缺點在於,高壓灌注並不見得能將所有的裂縫真正全部填滿。因為PU在裂縫中,會往抵抗力小的地方跑,而不是均勻地遍佈在所有裂縫中,所以其效果常有其時間限制,只能短期有效,所以,高壓灌注無法真正解決滲漏問題,正確有效的作法,應要採低壓灌注,才能將漏水的裂縫填滿,不過這種作法費時耗工,成本較高。

 

填縫處理

如果外牆或屋頂的裂縫過大或太深,必須先將裂縫以填縫材填平,再施作其他的防水處理,填縫材如環氧樹脂、矽利康、發泡劑…等均屬之,其中環氧樹脂適用於作為結構裂縫填補之用,其他填縫材則用於非結構裂縫。

 

施作防水層之前要先塗覆底漆以增加附著力

使用底漆是為了讓防水材料產生介面同質化,而更能附著在牆面或屋頂的素地(基材)上。縱使清潔的牆面或地面,也有一些不易清除的灰塵或水泥粉化存在,所以先塗底漆可使防水材料更能附著於底材上,不易脫落。

 

防水施作底層平整度不佳時,用樹脂水泥砂將先做好底面整理再施作防水保護

施作防水材料的屋頂或牆面若破損嚴重,或洩水坡度不佳時,屋頂會容易積水,如果只是用水泥或海菜粉去補平,不久之後,水泥曾因破裂或是粉刷層脫落,就會導致防水失敗。最好用樹脂水泥砂將先做好底面整理,之後再施作防水保護比較保險。

 

在強酸環境中要用抗強酸的防水材料

一般施作在廢水處理池及花圃的防水材料,都會要求施作的材料有抗強酸的能力。因為職務的根部會分泌樹酸來吸取養分,所以花圃的防水施工,尤其是在有種樹的的花圃,最好能用抗酸的防水材料,否則數跟會穿透防水層造成漏水。

 

海菜粉只是一種工作助劑無防水功能

海菜粉化學學名為甲基纖維素。其原料適用具有木質天然纖維素(如木漿或棉花),經過鹼化後變成鹼性纖維素,鹼性纖維素在高壓、高溫下和甲基氧烷起化學作用,產生甲基纖維和其他化合物。海菜粉只是保水劑,不像壓克力、EVA之類的樹脂,會在水泥砂將內形成具有黏著拉力及防水性的樹脂膜。所以在貼磁磚時,如果添加海菜粉,可以提升施工效率,但並不能提供防水功能。

彈性水泥不適合外露

為了克服水泥的水密性不夠,或是水泥無法薄塗、易龜裂的缺點,在防水工程中,使用水泥或水泥薄層施工時,都會加入彈性水泥(簡稱彈泥)作為中塗層,但是彈性水泥只適合做為中間塗層的防水材料,而不適合外露,所以做外部使用時,最好在上面再加塗抗紫外線(UV)的表面塗料層,或使用壓克力系的彈性水泥較好。

 

屋頂防水施工方法

物體的密度越高傳熱就越快。屋頂的水泥樓板面為了不把熱量傳到屋內,會用隔熱磚或泡沫水泥來隔熱。就隔熱的角度這是有效的隔熱方法,但就防水而言就不是很理想,因為隔熱磚或泡沫水泥壓在防水層上,很容易壓壞防水層及縮減防水層的壽命。此外,泡沫水泥會吸水,水積在隔熱層中間的空孔中,如果溫度升高,水會變成水蒸氣,壓力變大會沖破防水層。若考慮預算和成本,可採用硬是活性防水膠泥漆,來壓制水蒸氣上升,之後再刷上抗熱防水漆,有助於延長防水層壽命。

 

連續壁止漏方式

連續壁壁體在施工時,混凝土本身之品質就很難控制,因為本身的的水密性並不好,再加上每一單元打設之端部接縫部位的防水施工困難,所以幾乎所有連續壁都會有漏水問題。

台灣因常將連續壁當做永久結構的外牆使用,由於連續壁本身構造就很難達到防水功能,因此,造成龜裂雨漏水情況難以避免。關於連續壁止漏的方式有2種:1.壁體本身的止漏如發泡樹脂灌注、急結水泥止漏等。2.壁體外灌漿工法:以樹脂或水泥系及藥劑等做壁體外的灌漿,以減低漏水量。

 

(二)水電配管漏水處理方法

a.給水管之漏水:建議能改為明管,以利日後之維修,或在改配明管後,再以簡單之裝飾來掩蓋處理。

b.排水管之漏水:最好以重新配明管的方式解決。由於防水層施作不良和水電配管問題,所產生的漏水處理方式不同,所以對漏水原因的調查有必要確實釐清,如果不分晝夜或晴雨都在漏水,可能是給水管接頭漏水,但若只在下雨天且非頂樓的柱邊(有埋設排水管)漏水,則可能是排水管街頭漏水所導致。

 

(三)常用的防水材料

防水材料種類包括有片狀成型防水材、塗膜防水材、水泥系材料、填縫材及補漏材料等。對於防水材料的選擇,應該選擇具有彈性,且強度較好的材料,例如彈性水泥加不織布,或橡膠瀝青加不織布等材。

PU是使用最普便的防水材料但使用上有其限制

台灣有句俗話說:「醫生怕治咳嗽,土水失怕抓漏」,目前還沒有一種防水材料可以將漏水徹底根治。一般人總以為只要房子漏水就可以用PU維修,但是PU曝曬在紫外線下,會因質變而減少防水功能,所以當使用PU做為外露方式作防水時,最好在PU層上再加上抗紫外線的表面塗料層,並且在一段時期(幾年)之後,再重新涂婦上抗紫外線的表面塗料。

 

矽酸質防水材是最有效的地下室抗負水壓防水材料

矽酸質防水材料分為兩大系統,一種不須添加水泥而以添加溶劑直接塗刷,另一種則須添加水泥塗刷。

不須添加水泥直接塗刷的,是利用研磨技術把極細的矽酸質添加到底漆內,讓底漆滲透進裡面產生結晶,這個過程有時會與混凝土的氫氧化鈣化合,有時則由矽自動結晶,堵住混凝土的裂縫,這種類型的矽酸質防水材料在施作完成後,會很快形成結晶,但這種材料用在負水壓或長期有水的地方效果有限。

至於需加水泥後使用的矽酸質防水材,是利用含量極高的活性矽,這種高含量的活性矽以水為媒介,很容易跟水泥的氫氧化鈣結合後形成結晶,也因為它活性含量極高,而與混凝土起化學反應,在表層形成保護膜,所以勇遠有裂縫自行修補能力,因此可以施作在負水壓及長期有水的地方。這類矽酸質防水材料,全採自自然界中的活性矽,而活性矽屬於不穩定的矽,可與水泥反應,使水泥達到防水效果,但因高含量的活性矽不容易取得,所以含量越高,價格越貴,也越有效,所以,宜選擇活性較高的活性矽來確保防水效果。

 

(四).Q&A

Q:防水層是外露好還是附蓋好?

A:防水層若外露在外面,不用磁磚或水泥蓋著時,會受到紫外線的影響,及人為的踩踏,因而減短防水材料的壽命。但因露在外面,容易看出哪裏有破損,在日後維修上會比較簡單、費用也較低。如果防水層上有磁磚或隔熱磚覆蓋上面,雖可保護防水層不受紫外線的照射,即使人踩踏在上面,也不會磨損到防水層,但因防水層被覆蓋在下面,不容易看到破損漏水的地方,造成日後維修費用較高,且磁磚或隔熱磚的重壓會縮短防水層的壽命。

 

Q:為什麼窗框容易漏水?

A:窗框漏水的原因有兩種:1.窗框周遭與外牆接合的部位沒有施作防水;2.窗框的背填水泥砂漿未確實。一般說來,窗框周遭與外牆的接合部位,由於已經貼上磁磚或已覆蓋石材,所以是否施作防水,消費者或業主不易從外觀去判斷。如果窗框背填水泥砂漿不確實,則可藉由敲擊窗框,經由聲音來判斷裡面是否有背填水泥砂漿填色不確實,所產生的空心聲音。

徹底解決的方式,除了將窗框周遭,以灌注方式確實做好坎縫外(建議灌注較不具收縮性的無收縮水泥、或低收縮性的PU灌注才),並於外牆窗框上方施作防水處理。

Q:原有的牆面龜裂及漏水嚴重時如何處理?

A:先將表面的粉刷層打掉,打到壁癌的牆面見底,譬如紅磚舊牆見底,在作防水處理重新粉光。若不想重拆,可用醋酸將壁癌洗掉,再重新上一層防水底漆,再上面漆(但此法會導致混凝土強度弱化,僅能為一權宜之計)。

 

Q:防水施作不良與水電配管不良的漏水有何不同?

A:在現實的漏水案例中,有很多的漏水原因,是因為水電配管的問題所引起,尤其是一般大樓的給、排水管,往往為了美觀埋設在結構體內。一旦水管發生問題,漏水現象則層出不窮。在新進國家哩,為了防止這類問題發生,幾乎都不會把水電配管埋入結構體內,而是採用外露的明管方式處理,但在台灣,大多仍以前面所的老舊方式處理。由於防水層施作不良和水電配管問題的漏水處理方式不同,所以要先釐清漏水的原因。一般消費者最好先自行觀察發生漏水的時間與狀況,若是不分晝夜或晴雨天都在漏水,可能是給水管接頭漏水。若只在下雨天,且僅在有埋設排水管的柱邊漏水,則可能是排水管接頭漏水。如果是這類型的漏水處理,最好委由專業人員判斷後,再決定由水電業處裡或是防水業處理較好。

裝潢實務篇

房屋只要有好的採光與通風,好的動線,就算室內什麼裝潢都沒有,還是會讓人覺得住得舒服。但是房屋時間久了,還是需要整理,所以,我們針對老舊房屋翻新提供相關裝潢實務與大家一起分享,在需要進行翻修時可以作為參考。

 

一、               裝潢施工步驟

 

室內裝潢的施工程序

室內設計進度安排:工程計畫表(請製表)

 

第一階段  清理工地:清理雜物、工地淨空。

                             ↓

第二階段  拆除工程:打石破碎、植筋、切割、鑽孔、廢棄物清運、將須翻修、

          改建部分拆除、挖開或敲除。

                             ↓

第三階段  特殊工程:防水工程、保護工程。

                             ↓

第四階段  硬體工程:泥作工程、木作工程、水電工程、鋁門窗工程、鐵工工

          程、空調冷氣工程、基本燈具、天然瓦斯、電力工程。

                             ↓

第五階段  硬體修飾:泥作工程、水電工程、木作工程、天花板、線板。

                             ↓

第六階段  表面裝潢:油漆工程、壁紙、璧布、玻璃工程、小五金。

                             ↓

第七階段  固定設備:水電工程、衛浴工程、燈具、系統櫥櫃風櫥櫃、木地板、

          塑膠地板、地毯、踢腳板。

                             ↓

第八階段  清潔工程:清潔、油漆修補、廢棄物清運。

                             ↓

第九階段  擺設布置

          家具類:窗簾、沙發、客廳桌、電視櫃、置物櫃、矮櫃、鞋櫃、餐

                  桌、餐椅、床座、床頭、床邊櫃、化妝台、書桌、廚房設

                  備:電冰箱、抽油煙機、烤箱、微波飲水機爐、廚房精品。

          家電用品:液晶電視、音響、DVD、熱水器、洗衣機、冷氣機、健

                  康器材、電話、小家電。

          餐桌用品:碗、盤、鍋、筷子、杯子、刀、叉。

          寢    具:床墊、枕頭、床單。

          家飾用品:畫作、雕刻。

          擺飾品  :花藝、植物:花、樹。

          最    後:新居落成。

 

二、施工前的準備

 

(1)   正式施工前,先進行滲漏修補

在正式展開裝潢工作前,應該先就現有的滲漏水進行修補。也就是,在泥作工作開始前,先把漏水的源頭和原因找出來,先行整治處理,徹底解決漏水問題之後,才進行其他工作;否則等其他工作都完成了,才發現有滲水、漏水情形時,又須將以完工的部分打掉,那就麻煩了。另外,在踢腳板、木作櫃或木地板下,若發現有粉末或細木屑,則代表有蛀蟲存在,此時,要先做除蟲處理,把蟲蟻去除,再施作「木作工程」。

 

(2)   保護工程

一般保護工法要鋪2層保護層,一層式瓦楞板,另一層是木夾板。木夾板至少要用到1分以上厚度的夾板。瓦楞版可以擋塵土、不慎打翻的飲料、以及那些掉落下來而重量較輕的物件;木夾板則可承受較大板材與較重物件的撞擊。在瓦楞板上在鋪木板夾,可以讓地板擁有雙重保護,效果更好。

木地板、拋光石英磚或大理石地板要加舖一層防潮布

倘若地板材質是木地板、拋光石英磚、或大理石地板時,最好不要直接鋪瓦楞板。若是直接舖上瓦楞板,拆掉後容易造成條痕壓印在板材上,這種印痕不容易洗淨,也磨不掉。最好是再最底層另外加鋪一層防潮布(即共鋪上三層。底層為PVC防潮布,中層為瓦楞板,最上層夾板)。

 

(3)保留的大門、櫃子及室內門要以保護膜包覆以防受損

老屋翻新可能會保留部分原有的東西,例如大門、室內門、櫃子等都要以保護膜包好,以免在施工過程和搬運建材時,不小心遭碰撞而受損。

水管則應該在做完排水處理後,用膠帶封住,以免施工中的砂土堵塞水管,造成日後處理的麻煩。

 

(4)   節約裝潢經費支出

 

僅更換門片保留桶身可節省費用

舊木作櫃不一定要全拆掉重做,只要桶身與內部五金都好好的,就可以保留桶身。外觀的部分則靠更新門片來改變。

 

非直接外露的牆壁可省略細部處理

假設之後牆壁面會擺放櫃子,因有櫃體遮掩,那麼牆壁面,也許只做粗胚打底就可以,而不需再做粉光及油漆處理,這樣可以節省些花費,像廚房和更衣室都可以同樣方式處理。

 

(5)全室換管線常不包括排糞管

通常老舊房屋之重新裝潢,常包括了全室管線的換新,但所謂「全室換管線」,通常並不包括排糞管;要重換排糞管時,因為管線多在地板哩,不能挖地太深,否則會破壞樓板。因此,更換排糞管時,一般多會用「墊高地板」的方式,來重新裝設管線。但是要注意墊高浴室的地板之後,與客廳的地板可能會產生高低落差的問題,當高低落差太大的時候,要作收頭或其他處理,以免在進出的時候,造成碰撞或跌倒。

 

三、各主要工種施工注意事項

 

(1).屋頂防水施工

屋頂層施作防水,須於施工前先在無雨的天氣,經太陽曝曬一周以上,讓混凝土裂縫中的水氣完全蒸發,才可以開始施工;在塗覆防水層之前,必須先塗底漆,然後再塗上厚度2mm以上的防水材。

至於容易滲水的角隅及落水頭周邊,則要加強防水塗佈。遇到女兒牆及屋頂突出物周圍的牆面,塗佈的範圍要包含牆面,至少塗到由地面算起往上10公分以上高度,才不會讓水經由屋、牆面的交接面,滲入屋頂板內。(置放P162-166圖片)

屋頂的落水頭要使用高腳落水頭,同時在周圍鋪放白色卵石來阻擋落葉,防止落水頭被雜物所阻塞。

 

 (2).窗戶防水

 

鋁窗漏水的三大原因

 

a.窗的四周隙縫水泥砂漿灌入不夠飽足

在就鋁窗拆除時就要注意,要把內牆的四個角隅都一併敲除,在裝好新的窗戶後,要用注射器把彈性水泥灌入隙縫中,直到填滿,再刮除溢出的水泥砂漿,並將四周用水泥砂漿填平。檢查時,可藉敲打窗框與牆的接觸面,去聽聲音的飽實感,如聲音中空,則可能是混凝土塞入隙縫不夠飽足,造成窗框處容易漏水。

b.外牆的瓷磚沒有補鋪,只用水泥砂漿填平,也沒有再下窗框的牆面做洩水坡度。

c.鋁窗與外牆壁面交接處沒有作防水處理

窗子與外牆間會有縫,一定要打矽利康收邊,並作防水處理,以防止雨水滲入。如果漏水的原因實在很難處理,也可以於室內側再做一道新的牆。

 

(3).浴室防水

浴室防水處理要做到一底四度以上

浴室的牆壁面和地面都要做防水處理。通常都會從浴室璧面先做,再做地板。先以水泥砂漿做粗胚打底,之後等水泥砂漿乾了,再施作防水層。好的防水層施工要做一底四度,包括底層、防水塗覆層、不織布、防水塗覆層及面層。

重做新浴室或馬桶移位時,管線也會同步移位。在重拉管線時,有幾件事要注意。例如採用墊高地板的方式。

因為舊排糞管多半埋在樓地板中,所以重拉排糞管時,宜採用墊高地板的方式,以免打穿樓地板或切到鋼筋,影響樓板的結構強度。另外,當兩個馬桶位置太近,又接到同一排汙水管時,一個馬桶沖水,往往會影響到另一個馬桶的水流。此時,可在馬桶糞管後方接排氣管,延伸到管線間,以解決馬桶連動的問題。

 

(4).磁磚施工

大塊磁磚與地板面要緊密貼合

貼大磁磚(30×60cm以上)時,瓷磚被面,宜先塗上易膠泥等黏著劑,好讓磁磚與底下的水泥砂漿有效結合。因為大片磁磚在生產時,很難達到完全平整,總會有凹凸不平之處,若不佳黏著劑,水泥砂漿與瓷磚在貼覆時,若兩者之間存有空隙,日後可能會膨脹,甚至藏有小蟑螂。

貼大片磁磚時(如60×60cm以上),常會看到師傅要用木棰等工具敲擊瓷磚,讓磚與倪將能更緊密結合。這樣的作法,是在防止日後磁磚發生澎管(鼓起)現象。澎管就是因為磚體未與泥漿完全緊密結合,期間存有空氣,而容易在地震或天氣劇烈變化時,發生磁磚鼓起或變形的現象。

磁磚本身不容易髒,但接縫處容易藏污納垢,可先用牙刷沾少許去污膏來擦拭。

一般衛浴空間易發霉滋生細菌的位置,就是吸水率高達20%的溝縫,所以挑選好的填縫劑很重要。

在水泥牆貼文化石應補強抓緊力

貼文化石時,若直接再光滑面的牆上塗易膠泥,文化石和牆壁面之間的抓力會略嫌不足,此時可用矽酸鈣板當底材,使其背面朝外(因背面較粗糙),之後在貼上文化石。

 

(5).木地板施作方法

若原地板面夠平整時,最簡單的鋪放方法為「直鋪法」(又稱漂浮式施工);先鋪上一層防潮布,再鋪泡棉,然後直接鋪木地板板材。防潮布一定要鋪放完整。像在原有的舊地板上加鋪新地板,如果原有的舊地板夠平整,則可採直鋪法。

實木地板多採平鋪法施作

若原來的地板面不平整,或是要下釘的地板,則需在防潮布上再加鋪一層4公分厚的木夾板(用釘槍固定於地面上),然後再鋪木地板,這種鋪法叫「平鋪法」。

大部分海島型木地板與實木地板板材都採「平鋪法」鋪放。

超耐磨木地板的底材材質是密集板,則多半不必打釘、不必上膠,可以直接鋪在地板上,其優點是便宜;但不耐久。比較好的作法是架高木地板;在防潮布鋪完後,先加角料,再加4分或6分木夾板,然後再鋪木地板板材。

木地板採平鋪者,除了地板板材本身的高度外,還要加上底材夾板的高度。例如,板材本身為9mm,夾板為4分(12mm厚),再加上防潮布1mm,總高度就要設定22mm。

預留伸縮縫以防木板材的熱脹冷縮

木板材會熱脹冷縮,所以板片間要留伸縮縫,且縫隙要留得夠大,才能吸收熱漲冷縮的變化。一般而論,視不同的底材,伸縮縫預留的恐係也不同,一般約在1~2mm之間。而在地板與牆面間,則宜留8~12mm的空隙。

至於木地板的收邊,大致有3種方式:

1.不用收邊條,而直接用矽利康塗滿牆角的伸縮縫。

2.用收邊條,至於收邊條有各種樣式,如T字型、一自行、圓弧形、L行等等。

3.利用踢腳板收邊。

 

(6).系統櫥櫃施作

系統櫃板材封邊要好才耐潮

系統家具的板材是塑合板,是用打碎的木纖維經高壓壓製而成,表面再貼美耐板,所以表面會比木芯板的木貼皮耐刮耐潮。

系統家具的耐潮能力,與所用的塑合板等級有關,因為木纖維的底材怕潮,易變形,但只要用V313的板材,其耐潮力就不至於產生問題。

系統櫃作成的書櫃,其層板要用厚一點的板材,最好達2.5公分以上,櫃子太寬時,要在中間加立板作牆板,使每一牆板間的寬度不超過90公分,若是使用6分板(1.8公分)的板材,寬度最好不要超過60公分。

一般系統櫃的桶身是比木作櫃便宜,所以可以將桶身以系統家具的板材來做,而門片則由木工師傅來做,這樣可以使櫥櫃擁有木作的花樣與變化,不會失之單調。

另外,系統家具使用的五金配件也很重要,歐洲廠商的產品品質較佳,但價格也較貴。目前國內也有廠商做出品質不錯的五金配件,例如鉸鍊、滑軌等(「HQ」代號,這是台灣廠川湖科技的產品,他們自創的品牌叫kingslide)。

 

(7).衛浴施工

面盆

安裝面盆時,應留意面盆高度的設定。一般都設定在75~85公分,大概腰部左右的高度。面盆附帶檯面時,檯面上還可放置雜物。建議採用上嵌式,可將檯面內縮至43公分,以造型面盆搭配吊櫃抽屜,具收納機能。(請置放P185右上圖檔)

 

馬桶

馬桶施工時要注意排糞管的管距,一般建築是以30公分為基準。便具的尺寸要搭配預留排糞管的管距。

將清潔劑放置於水箱內,容易造成沖水閥及其他零件的損壞,清潔劑還是用於馬桶表面即可。(請置放P185右下圖檔)

 

浴缸

浴室中浴缸布置型式有擱置式、嵌入式、半下沉式三種。擱置式即把浴缸靠牆角擱置,這種方式施工方便,容易檢修,適合於在樓層地面已裝修完的情況下選用。嵌入式是將浴缸嵌入檯面裡,檯面有利於放置洗浴用品,但其占用空間較大。半下沉式(或稱降板浴缸)是把浴缸的1/3埋入地面下或者埋入帶檯階的高檯裡,浴缸在浴室地面上或檯面上約為400mm,與擱置式相比,嵌入浴缸進出輕鬆方便,適合於年老體弱者使用。

現代的浴缸大多以壓克力或玻璃纖維製造,亦有以包上陶瓷的鋼鐵,甚至木材製造。舊式西方浴缸通常由防銹處理過(galvanized)的鋼或鐵製造。傳統日本式風呂或中國式澡桶則以木材製造。

長久以來,大部分浴缸皆屬長方形,近年由於亞加力加熱製浴缸逐漸普及,開始出現各種不同形狀的浴缸。

安裝浴缸時,浴缸與牆面間須留至少2公釐(mm)間隙,在垂直方向則至少留4公釐(mm)間隙,以防止震動時表面破裂。

 

花灑

花灑面積愈大,需要水壓就愈大,居住樓層與頂樓水塔距離超過6層樓者,常會水壓不足,導致出水過小。因為淋浴需要的水壓至少2公斤以上,當花灑面積愈大,水壓就需要愈大。若水壓不足時,則要加裝加壓馬達。

 

水龍頭

一般的不鏽鋼水龍頭,若不好好保養就可能有氧化、水銹等問題。

水龍頭裡面又分塑膠芯或陶瓷芯;前者耐久性頂多在3年左右,陶瓷芯則可用到約15年。

 

使用浴室專用具防霉能力的矽利康

浴室門框四周、檯面,只要有與壁、地面相接觸的地方,都要用矽利康收邊。因為浴室平常的濕度就高,所以使用的矽利康(Silicone)都宜採具防霉能力的材質,以免變質、變色。

 

(8).冷暖氣機施工

在各類型的冷暖氣機鐘,窗型冷氣在施工上最為簡便,只要將冷暖氣機擺上牆壁的冷氣架(檯)上,裝上排水管,即可大功告成;如果裝的是隱藏式(吊隱式)機型,則需注意許多相關的施工細節,否則,完工後,固然整體外觀上看來美輪美奐,卻可能陷入「冷氣不冷、暖氣不暖」的窘境。

冷暖氣的短循環

從冷氣原理來看,冷氣是靠吹出冷空氣,使空間降溫,而達到冷房的效果,而分離式冷氣機之出(送)風,主要是藉著「迴風口」處,所測得的迴風(代表室內)溫度,啟動冷氣機送風的循環過程;因此,若是迴風空間不足,或者冷氣出封口處被阻擋時,就容易造成冷氣機的吸風口(迴風口),因吸入剛剛才吹出去的冷空氣,而「誤以為」室內空氣已降溫,因而使主機停止運作,不再繼續送出冷空氣,這個現象簡稱「短循環」,是造成「冷氣不冷、暖氣不暖」的主因。短循環的形成如圖示(請置放P195的圖檔)

 

冷暖氣的施工注意事項

1.冷媒管或風管沒有做保溫披覆時,會產生冷凝水

裝潢好的房子如果完全沒有漏水,但是開起冷氣時,天花板會發生滴水現象,若非冷氣室內機排水管路堵塞,則有可能是因為隱藏在天花板的冷媒管或金屬風管,因缺乏保溫披覆,一旦較高溫度的室內空氣接觸到冷媒管,或風管的低溫表面時,就會產生冷凝水,所以要特別注意做好管路保溫披覆工作。

2.恪守多項安裝原則

冷暖氣機安裝有許多基本原則,例如,若是在長方形空間裡,把冷氣機安裝在長邊牆面的中間位置,冷氣效果會比較好,又如室內機與室外機距離愈短愈好,冷煤銅管管線應盡量走明管,可以藏在木作天花板或木作假牆中,但不宜藏進牆壁裡,冷氣的排水管(大多用PVC管),可走在木作牆或水泥牆中,若在木作牆內則宜包覆隔熱泡棉,以防冷凝水滴落。

3.使用分離式冷暖氣機,應注意屋外機的通風

屋外機與牆壁面的距離最好保持50公分以上,以利散熱,因為散熱空間不夠時,會造成氣冷效果不佳,此外,屋外機的朝外側,宜為開放空間,俾利於進氣。

4.掌握屋外機與室內機設置距離

屋外機與室內機設置的距離最好不要太遠(小於25m),以免影響冷氣機的運作效率,且宜設置專屬的迴路。

5.壁掛式冷暖氣內機盡量避免藏匿是設計

若是有意將冷氣機隱藏、不外露建議直接採用隱藏式的機種;因為將壁掛式冷暖氣機上嵌進天花板內,或是將機器以木作包覆(另作格柵出風口),都會大幅降低冷氣效果。但若已決定採用壁掛式冷氣機,那就要注意冷暖氣機的安裝位置,因為壁掛式冷暖氣機的出風口大多在冷暖氣機的下部,而迴風口則在機體的上部,因此,安裝好的機體上方,宜有10公分左右的迴風空間,俾利於迴風。此外,壁掛式冷氣機出風口要避免對著床頭、或是座位,以避免造成人體的不舒適。

6.安裝吊隱式冷暖氣內機的6項原則

a.排水的洩水坡度。坡度太小會影響排水,另外,排水管要做包覆,以防止冷凝水的產生。

b.注意遙控器的擺放位置。以大金冷氣而言,遙控接收器除了是搖控冷氣開關以外,還負責部分感溫(吊隱機內部還有感溫器),因此,接收器的擺放位置不宜離出風口太近,否則感溫會有誤差,正確的位置應在迴風口附近。

但是,以日立的冷氣機而言,遙控接收器則只負責遙控冷氣的開關,而無溫度感應的功能,此時,遙控接收器的擺放位置就比較不具重要性了。

c.通常,吊隱式冷暖氣內機的前方,會接集風箱(非冷氣製造廠提供,係由冷氣施工廠商負責),再接風管至出風口,這段風管的長度會影響冷氣效率,風管愈長,冷氣耗損會愈高,彎折得愈厲害,耗損愈多;反之,風管愈短、愈直,損耗愈低。此外,屌隱機雖能配置多個出風口(至多4個),但仍以不超過2個為宜,因為出風口越多,損耗越多。

連接室外機和室內機的銅管也要盡量避免彎折,以免因管線損壞,造成冷煤漏出及降低冷房效果。同時,也要讓排水管維持適當的洩水坡度,以使水分能順暢地排出。

d.我們常見的「把迴風口設在出風口旁邊」的線型設計(這種設計多為室內設計師的傑作),為了造型上的美觀,而完全輕忽了冷氣運作上的需求,這種配置極易造成短循環,使得冷氣機不能發揮功能,也由此可以看出設計師在這方面的不專業。

並列的出風口及迴風口設計,不僅容易產生「短循環」,造成「冷氣不冷、暖氣不暖」,也不利於濾網的清洗(需將整組出、排風口一齊拆下);並且並列的出、迴風口的面積通常相同,也不符合迴風口面積須為出風口面積的1.5倍需求,甚至還有同向並列的出、迴風口,卻未以隔板分隔兩區空間的離譜作法。故而,利用機體後方天花板設置維(檢)修口,兼作回風口的作法,才是吊隱式冷暖氣機比較理想的配置方式。

吊隱式冷氣機出風口做側吹時,冷氣若吹在溫熱的金屬上面(例如間接照明的燈光),會產生冷凝水,反之,開暖氣時,因暖氣會上飄,所以出風口的出風方向要盡量調成下吹,以改善暖氣效果。另外,間接照明的設計,因為將出風口內縮,常使暖氣的下吹受突出的天花板所阻擋,而很難下吹到下方的室內空間,極易造成短循環。

e.使用吊隱式冷暖氣機時,室內主機的位置宜擺放再送風口的同一空間(即同房間內),以免產生出風、迴風不同室的奇怪現象,此種擺放方式,隔間牆通常未做到頂,因而藉由天花板的大空間作迴風,結果是,天花板內冷夠了,主機才會停止運作,因而產生有些房間會冷、有些房間不冷的不正常現象。

f.冷暖氣機的安裝

壁掛式冷氣內機:如有木作工作配合施作時,在木作進場前,應先拉設管線,管線預留後,宜提醒木作小心,以免誤傷到冷氣銅管,另外,機體兩旁留設的空間、木作封板開孔均不宜過大。

吊隱式冷氣內機:宜在木工施作天花骨架前先吊掛完成;集風箱以及風管則在骨架施作完成,但尚未封板前施作。另外,在冷氣主機的下方周圍,一定要設置維修口,以利日後的維修、清理(風鼓、風扇馬達、過濾網的一般清理週期,住家約為2~3年,鄰近大馬路或是商業空間,則宜每年清潔、保養),維修口的尺寸已大於主機的大小為宜,一般則以30 × 60 cm最為常見,若能在機器的兩邊留兩個30 × 60 cm的維修口更佳。

7.冷氣機的選擇除了考慮空間大小,還要考慮是否西曬、使用人數等因素

大部分冷氣不冷,都是因為噸數不夠所致,原則上,1噸的冷氣機可涵蓋5~6坪的室內空間,但是在選擇冷氣機噸數的時候,還要考慮房子是否西曬、是否是頂樓、室內高度以及使用人數等。所以,選擇冷氣噸數建議選擇稍大噸數,避免噸數不足。此外,多連是冷氣的室外機與一般分離式相比,能力更強,可連結的室內機台數較多,管線也可拉更長,因此,多聯式用在大坪數、商用空間或設施,較具應用價值,但在作為家庭用途時,則以「一般的」家用1對多比較經濟實惠。

 

(9).其他

更換電線

早期的老屋,在用電量的設計上通常較小,電容器的安培數太小時,在裝上耗電量較大的電氣設備時,容易跳電,所以有必要更換電線。

 

排水管施工

室內排水管要有存水彎才能防止臭氣產生

不常使用的排水孔,必須經常保養,不時倒入一小杯水,以防存水彎中的水分散失。存水彎中的水分是用來阻絕館中的臭氣吹入室內。

若將地板排水與面盆排水設計成共用一個存水彎,將可有效杜絕存水彎的水分蒸發,解決失去「水封」功能的問題。

在陽台或水管主幹管上裝設「止水閥」

若能在家裡後陽台(或是水管主幹管上)裝個「止水閥」,以後要關水的總開關就不必再跑到頂樓了。

 

磚牆施工

因為磚牆並不具備結構強度,在地震時極易倒塌,所以對於高度在1.2米以上的牆面,不建議使用紅磚來砌牆。

磚牆要等水分蒸發後才做批土上漆

磚牆在砌完牆後,一定要讓牆面完全乾燥之後,才能再批土上漆,否則因磚塊內的含水,在日後會因蒸發而使牆壁的油漆面會出現細裂紋。

磚與磚之間要加塗填縫劑

磚與磚之間的縫隙底材就是水泥砂漿,水泥砂漿毛細孔大,最容易藏污納垢,也會吸水,所以容易產生壁癌及發霉現象,最好在水泥砂漿上再塗上填縫劑。

 

矽酸鈣板施作

經過多年的實際使用之後,天花板的材質已經逐漸歸於一統,並以矽酸鈣板為使用上的最大宗,而各種廠牌的矽酸鈣板中,又以日本產製的品質最好(主要為板材的嬉水率較低)。

但使用矽酸鈣板作天花板時,要先施作吊掛板片的支撐吊架,而每2個吊筋的距離不能超過60公分,也就是每2根橫向角料就要做一個吊筋。每片矽酸鈣板3呎長的兩側,也都要施作吊筋,才不會讓天花板輕易掉落下來。

另外,因為矽酸鈣板的承重力不夠,所以在天花板掛燈具的地方,要加6分木(夾)板與前後兩根木吊筋,才夠支撐力。

 

木作施工

無論是櫃子的層板或桶身,板材銜接處都要先上膠再打釘,才能更耐用。

一般櫃子的底板厚度是1分半(4mm),兩側、上下與層板則適用6分厚(18mm)的板厚、門片則是4mm底板加3mm木皮板。而當櫃體背牆的另面隔壁,是浴室或是直接淋到雨的外牆時,櫃體的背面則宜鋪放防潮布。衣櫃裡的吊衣桿長度太長時,要在約80~90公分處,再加固定環。

此外,因為地面易積蓄濕氣,所以櫃子最好不要直接貼地,要在櫃底加腳墊,墊高櫃子,以避免底部與水分直接接觸。

 

廚房施工

廚房宜設置電器櫃

電器櫃大概是現代廚房必備之物,可以放電鍋、微波爐及烤箱等,電鍋的下方通常會設計滑板,要用的時候可拉出來,不用時推進去,門片一關,外觀就看起來非常整齊。(請置放P184圖片)

 

油漆施作

不管壁面或天花板,在批土之後,要先用砂紙磨平,因表面愈平整,上漆後漆面會愈漂亮。

天花板若有接縫,在批土前,要先上AB膠。例如矽酸鈣板在板材與板材之間的接合處有縫,得先上膠封住此一縫隙;上膠後等個一兩天,等膠乾再批土整平表面。其他如線板也是得先在銜接處,刷上AB膠再批土。

板材銜接面要上AB膠減緩油漆龜裂或掉漆

木作牆或天花板在油漆完成後不久,有時發生龜裂或掉漆的情形,其可能的原因,常是板材變形段所致,尤其是在兩片板材的銜接面,會因地震產生板材位移,造成表面油漆開裂。所以,木作牆或天花板在銜接處一定要上AB膠,可減少漆面龜裂或掉漆的機率。

 

抿石子、磨石子與洗石子的施工方式

抿石子是種混合石粒和泥料的素材,能塗抹在壁面和地板,適用於室內外空間,且施工時無面積尺寸限制,沒有收邊問題。

抿石子所使用的主材料為打碎的天然石,以及黏著顆粒的抿石粉漿料,採重量2:1的比例調配。抿石子的漿料成分為抿石粉,是摻了白水泥、樹脂粉和石粉的黏著劑。

施工時,先在牆面或地面塗上黏著劑後再抹抿石子。一般熟練的抿石子師傅會再抹上抿石子後,用鏝刀抹平、壓緊材料。多了這到整平工序,將來抿石子才不容易裂開、剝落。

抿石子的外觀會因選擇的石頭顆粒大小、顏色有別。施工時要注意,水泥和石子攪拌完後,要馬上塗上牆面,用鏝刀抹平水泥,要抹得均勻平整才會有好的效果。

抿石子與磨石子工程接下來會有不同的工法,抿石子在抹平水泥後2小時,以海棉沾水輕輕擦拭表面水泥,將表面泥漿拭去,突出表面的石子體積僅20%~30%;每隔20~30分鐘擦拭一次,共需三次,即完成抿石子工程。抿石子整體厚度約1公分。

而磨石子則是在鏝刀抹平水泥後,再用機器磨平,最後以砂紙精細手磨。洗石子則是以細水柱將表面泥漿沖刷掉,讓細石30%~60%的體積凸顯出來,保有錶面凹凸的立體感。

什麼樣的房子才是好房子呢?

什麼樣的房子才是好房子呢?

  買房就要買好房,什麼樣的房子才是好房子呢?

  好房必須具備內外兼備的條件,內指的是房子本身具備的條件,會和房屋的施工品質有關;外則指外部的週邊環境條件,是建築基地的立地條件。

  內部條件包括:結構安全、採光通風良好、功能完善、外型美觀並易於保養維修。

  外部條件則包括了:生活及交通機能、社區管理、文敎設施

  都市生活雖然擁擠,但是生活體系完整、社交活動多元,因此生活可以過得多姿多彩,使得生活增值。像,生活機能、交通便捷性、文敎設施都是使生活過得更幸福美滿的居住要素。

  由於交通基礎建設的推動,讓捷運、快速道路不斷的開闢,使得居住的選擇變多,以大台北地區為例,蘆洲缐、板南缐陸續通車,使得新北市的很多區域,瞬間躋身變成半小時即可進城的都會生活圈,基礎建設讓宜居地沒變多。

  除了生活機能、交通動缐之外,鄰里互動、社區管理、人際關係、文化氛圍也會愈來愈重要,畢竟這些都是生活上的重要元素,也是房子的軟實力。

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